TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03982

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB3S

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

Association ONLE -FAC-HABITAT ([Etablissement 1] Etudiant- FAC-HABITAT)

C/

Monsieur [W] [O] [P] [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Aurélie FAURE

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Monsieur [W] [R]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE -FAC-HABITAT ([Etablissement 1] Etudiant- FAC-HABITAT)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Aurélie FAURE, Avocat au Barreau de PARIS substitué par Maître Isabelle MARTINS, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [O] [P] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 mars 2018 avec prise d’effet le 7 avril 2018, l’association ONLE FAC HABITAT a loué à M. [W] [O] [P] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 378,30 € charges comprises. En vertu du paragraphe XII de ce contrat, Mme [A] [C] s’est portée caution solidaire et indivisible du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, l’association ONLE FAC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 618,13 € au titre des loyers et charges échus, mois de février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, l’association ONLE FAC HABITAT a fait assigner M. [W] [O] [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2 617,85 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 19 juin 2025.

Initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 février 2026 par le greffe de la juridiction en raison d’une surcharge de dossiers.

A cette audience, l’association ONLE FAC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 194,75 €, au titre des loyers et charges échus au 23 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise que les paiements du loyer n’ont pas repris. En effet, le dernier versement date de septembre 2025 pour un montant de 216,00 €. Depuis lors, seule l’aide personnalisée au logement est versée par la Caisse d’Allocations Familiales. Ainsi, elle déclare s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [W] [O] [P] [R] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, et reconnaît le montant de la dette locative.

Il expose exercer en tant que cuisinier intérimaire dans une école vingt-quatre heures par semaine et percevoir 800,00 €. Il justifie sa dette locative par le coût du passage de son permis de conduire et l’échec d’une mission avec un client de son autoentreprise. Il a désormais obtenu son permis de conduire et recherche un nouvel emploi en tant que jardinier paysagiste. Sur interrogation du tribunal il précise qu’aucun dossier de surendettement n’est constitué à son nom.

Il ressort des conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locative, reçues au greffe de la juridiction le 27 août 2025 et mises à la disposition de la demanderesse qui a été porté à la connaissance des parties à l’audience, que M. [W] [O] [P] [R] est célibataire et à la recherche d’un emploi ou d’une formation qualifiante avec France Travail. Ses revenus mensuels, comprenant les aides personnalisées au logement, sont estimés à 728,00 € tandis que les charges mensuelles, dont les charges locatives, sont évaluées à 489,00 €, lui laissant chaque mois un reste à vivre de 239,00 €.

Ce rapport indique que la dette locative est justifiée par une instabilité professionnelle ayant entraîné une perte totale de revenus pendant plusieurs mois.Il ajoute que M. [W] [O] [P] [R] n’a pas perçu le revenu de solidarité active durant cette période puisqu’il n’a pas déposé de demande, ignorant ce dispositif. Depuis lors, il exerce des missions en intérim ou sous la forme de contrats à durée déterminée, permettant l’ouverture de droits à l’assurance chômage. Actuellement, il perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi à hauteur de 512,00 €. A cette situation professionnelle précaire, des difficultés de santé, désormais réglées, se sont ajoutées.

Les conclusions de l’enquête sociale exposent que le paiement des loyers a repris depuis trois mois et que M. [W] [O] [P] [R] règle un supplément, portant le montant mensuel versé à un minimum de 200,00 € par mois. Il se serait engagé à maintenir le paiement du loyer courant et proposerai un plan d’apurement avec des mensualités de 40,00 €. Toutefois, l’enquêtrice sociale mentionne l’impossibilité d’instruire un dossier dans le cadre du dispositif Fonds de Solidarité pour le Logement Maintien en raison de la présence d’un garant. Elle conclut en sollicitant l’octroi d’un délai et le maintien du bail.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 mars 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’association ONLE FAC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 janvier 2026, la dette locative de M. [W] [O] [P] [R] s’élève à la somme de 3 194,75 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 mars 2025 pour la somme de 2 618,13 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 mars 2018 avec prise d’effet le 7 avril 2018 unissant les parties stipule en son paragraphe VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 mai 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer n’a pas repris. L’expulsion de M. [W] [O] [P] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [W] [O] [P] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [O] [P] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de l’association ONLE FAC HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [W] [O] [P] [R] à verser à l’association ONLE FAC HABITAT la somme de 3 194,75 € (décompte arrêté au 23 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 2 618,13 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2018 avec prise d’effet le 7 avril 2018 entre l’association ONLE FAC HABITAT, d’une part, et M. [W] [O] [P] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [O] [P] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [O] [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ONLE FAC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [O] [P] [R] à verser à l’association ONLE FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE l’association ONLE FAC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [O] [P] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.