TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01119 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EZE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01272

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 Juillet 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société AE INVESTIM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0557

ET :

La société POKE SUSHI

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [H] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Le 26 décembre 2022, la SCI AE INVESTIM a donné à bail commercial à la SAS POKE SUSHI, pour une durée de neuf années à effet au 26 décembre 2022, un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 15.600 euros, outre les charges et les taxes. A la même date, Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], se sont portés cautions pour un montant maximal de 15.600 euros pendant une durée de 9 ans.

Le 7 avril 2025, la SCI AE INVESTIM a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS POKE SUSHI un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Le 25 avril 2025, le commandement a été dénoncé à Madame et Monsieur [V] en leur qualité de cautions.

Le 23 juin 2025, la SCI AE INVESTIM a fait assigner la SAS POKE SUSHI, Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du NCPC,

Vu les articles 1134 et 1728 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce,

Vu le commandement visant la clause résolutoire du 07-04-2025

Vu les dénonciations du commandement aux cautions du 14-04-2025,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le bail ,

— Déclarer la SCI AE INVESTIM recevable et bien fondée en ses prétentions

— Constater que le commandement du 07-04-2025 visant la clause résolutoire est resté sans effet dans le délai d’un mois,

— Constater et ordonner l’acquisition de la clause résolutoire,

— Dire et juger que depuis cette date la Société SAS POKE SUSHI est occupante sans droit ni titre.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la Société SAS POKE SUSHI et de toutes personnes physiques ou morales dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police ou de la [Localité 5] Armée s’il y a lieu, des lieux loués qu’elle occupe au [Adresse 4].

Ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira aux requérants et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues.

Condamner par provision la Société SAS POKE SUSHI et Monsieur [S] [V] et Madame [H] [V] au règlement des arriérés locatifs arrêtés au mois de mai 2025 inclus pour un total de 3.514,80 Euros.

Dire et juger que les sommes sus citées seront assorties des intérêts légaux à compter du 07-04-2025.

Dire et juger qu’à compter du 07-05-2025, la Société SAS POKE SUSHI sera condamnée solidairement avec Monsieur [S] [V] et Madame [H] [V] au versement d’indemnités d’occupation égales au montant du loyer contractuel jusqu’à parfaite libération des lieux.

Ordonner que le dépôt de garantie de 3.900,00 Euros restera acquis à la SCI AE INVESTIM,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.500,00 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du NCPC ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 21 juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS POKE SUSHI, Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], n’ont pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile. A cet égard, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A l’audience, la SCI AE INVESTIM, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 7 avril 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 3.987,97 euros au titre de l’arriéré de loyers et 156,66 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 7 mai 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS POKE SUSHI, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Madame et Monsieur [V], à qui le commandement de payer délivré le 7 avril 2025 à la SAS POKE SUSHI a été dénoncé le 25 avril suivant en leur qualité de cautions, seront condamnés solidairement avec cette dernière au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 26 décembre 2022, le commandement de payer du 7 avril 2025 et le décompte actualisé au 16 juillet 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 3.054,30 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date du commandement de payer.

Madame et Monsieur [V], en leur qualité de cautions, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. Il sera dit que les condamnations à leur encontre porteront sur une somme maximale de 15.600 euros, conformément à leur engagement.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application au titre de la conservation du dépôt de garantie est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS POKE SUSHI, Madame et Monsieur [V] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 7 avril 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, le preneur, Madame et Monsieur [V] seront également condamnés in solidum à indemniser la SCI AE INVESTIM au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 décembre 2022 liant les parties sont réunies à la date du 7 mai 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS POKE SUSHI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 26 décembre 2022, situés [Adresse 4], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement la SAS POKE SUSHI, Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], à payer en deniers ou quittances à la SCI AE INVESTIM la somme de 3.054,30 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 ;

CONDAMNONS solidairement la SAS POKE SUSHI, Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 7 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 26 décembre 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS que les condamnations à l’égard de Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], en leur qualité de cautions, ne pourront pas dépasser 15.600 euros ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale concernant la conservation du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS in solidum la SAS POKE SUSHI, Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], à verser à la SCI AE INVESTIM la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la SAS POKE SUSHI, Madame [H] [G] [V] et son époux, Monsieur [S] [V], aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 7 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN