TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00095

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHDV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 22/05/2026

Société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par CDC HABITAT

C/

Madame [V] [J] épouse [E]

Monsieur [U] [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’AARPI NMCG AARPI

— Maître Ibrahima DIALLO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 MAI 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [J] épouse [E]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Ibrahima DIALLO, Avocat au Barreau de PARIS

Monsieur [U] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de Maître Ibrahima DIALLO, Avocat au Barreau de PARIS

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 et 16 novembre 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a loué à Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 872,68 € outre 275,67 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat accessoire signé les mêmes jours, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a également loué à Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 80,42 € outre 13,66 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 927,29 € au titre des loyers et charges échus mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait assigner Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 328,85 € au titre des loyers et charges impayés,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 avril 2026, après renvoi.

A cette audience, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 544,70 €, au titre des loyers et charges échus au 2 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J], respectivement assisté et représentée par leur avocat, comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 150,00 €. Ils sollicitent également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Ils exposent qu’ils ont effectué trois paiements récents qui diminuent la dette de 1 555 euros. Le couple perçoit des ressources globales mensuelles d’environ 3 685 euros et a trois enfants à charge.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 21 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

Conformément à l’autorisation donnée, la bailleresse produit en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance locative.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 avril 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 avril 2026, la dette locative de Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] s’élève à la somme de 6 989,70 € (soit la somme de 8 544,70 € figurant au dernier décompte, diminuée d’un montant de 180,63 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers,de l’accord du bailleur et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 € euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés dans le délai imparti.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 24 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 6 juin 2025.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande des locataires, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] à verser à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 6 989,70 € (décompte arrêté au 9 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 150,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 et 16 novembre 2024 entre la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, d’une part, et Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 6 juin 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail accessoire conclu le 15 et 16 novembre 2024 entre la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, d’une part, et Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 6 juin 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] soient condamnés solidairement à verser à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] et Madame [V] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.