MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 23/05312

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 11] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le n° 086 180 387

ET :

[G] [J]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 11] HABITAT

Copie à :

M. [J]

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 11] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par Mme [X], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [G] [J]

né le 27 Septembre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 17 avril 2013, la SA [Localité 11] HABITAT a donné à bail à M. [G] [J] un bien immobilier à usage d’habitation avec place de parking situé à [Adresse 9]) pour un loyer mensuel principal de 317,42 euros outre la somme de 50 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et un défaut de justification d’assurance, la SA [Localité 11] HABITAT a fait signifier, le 31 aout 2023 un commandement de payer et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire dénoncé à la CCAPEX le 24 aout 2023 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 29 novembre 2023 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [G] [J] devenu occupant sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.042,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 28 novembre, la SA [Localité 11] HABITAT- représentée par Mme [X]- maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3.958,31 euros, sans reprise du loyer courant depuis juillet 2024.

M. [G] [J] est présent. Il reconnaît le montant de la dette locative qu’il explique par un arrêt de travail et le choix de solder des crédits par préférence à ses loyers. Il a perdu son emploi. Le contrat de location de son véhicule s’arrêtant en mars 2025 il sera alors à même de solder son loyer. Il dit remettre ce jour un chèque du loyer courant à encaisser à effet différé.

Il ajoute avoir été privé d’eau dans son logement pendant 8 mois suite à un dégât des eaux mais renoncer à une demande de réduction de loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'[Localité 4]-et-[Localité 5] conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

L’article 7g de la même loi impose au locataire « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce le bailleur produit :

— Le bail conclu le 17 avril 2013 contenant une clause résolutoire pour non-paiement des loyers ou défaut d’assurance;

— Le commandement de payer visant ces deux clauses a été signifié le 31 aout 2023, pour la somme en principal de 1.595,95 euros en ce qui concerne les loyers;

— Un décompte de créance arrêté au 28 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de d’un mois s’agissant de l’obligation de remise d’une attestation d’assurance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 novembre 2023.

Il sera donc constaté que M. [G] [J] est occupant sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 9]) avec place de parking et son expulsion sera ordonné à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, M. [G] [J] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à la SA [Localité 11] HABITAT, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SA [Localité 11] HABITAT produit un décompte de créance actualisé arrêté au 28 novembre 2024 (échéance du mois de d’octobre comprise) arrêté à 3.958,31 euros.

M. [G] [J] reconnait le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance demandée sera retenue à hauteur de 3.759,52 euros après déduction de 198,79 euros correspondant aux des frais de poursuite compris dans les dépens

M. [G] [J] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges justifiées qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié pour la période courant du 29 novembre 2024, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3 – Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [J], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2013 entre la SA [Localité 11] HABITAT et M. [G] [J] concernant le bien immobilier à usage d’habitation avec parking situé à [Adresse 9]) sont réunies à la date du 1 novembre 2023 ;

CONSTATE que M. [G] [J] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation avec parking situé à [Adresse 10] ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [J] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 11] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [G] [J] à verser à la SA [Localité 11] HABITAT la somme de trois mille sept cent cinquante-neuf euros et cinquante-deux centimes (3.759,52 euros), échéance du mois d’octobre incluse, au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 28 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [J] à payer à la SA [Localité 11] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient ét dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges outre revalorisation en cours, pour le période courant, à compter du 29 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,