TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/11557

N° Portalis 352J-W-B7F-CU54Q

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [X] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Aziza BENTALEB de la SELEURL ALB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0808

DÉFENDERESSE

Madame [T] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Sandra AUFFRAY, de la SELARL CARENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1062

Décision du 21 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/11557 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU54Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 08 octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été

donné aux avocats que le jugement serait rendu le 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [T] [C] a acquis le 5 janvier 1979 les lots de copropriété n°9 à 14 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], qu’elle a transformé en un appartement en duplex relié par un escalier aux 3ème et 4ème étage.

Au départ de ses deux enfants, elle a condamné la trémie entre les deux étages afin d’occuper l’appartement du 4ème étage et de supprimer l’accès au 3ème.

Suivant contrat de location du 1er octobre 2009, elle a donné à bail d’habitation meublée à Monsieur [X] [F] un studio de 23 m², composant le lot n°9 situé au 3ème étage, pour un loyer de 800 euros toutes charges comprises (électricité, chauffage, taxe d’habitation, internet, téléphone de l’offre internet).

Par courrier du 16 juillet 2020, Monsieur [F] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [C] de régulariser dans les huit jours la vente du studio à son profit moyennant le prix de 240.000 euros.

Par courrier du 20 juillet 2020, le conseil de Madame [C] a contesté qu’il ait pu y avoir quelque engagement de la part de sa cliente quant à la vente du studio à M. [F].

Décision du 21 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/11557 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU54Q

Par acte d’huissier du 2 février 2021, Madame [C] a donné congé à M. [F] aux fins de reprise du logement au motif que, étant retraitée, elle « souhaite pouvoir bénéficier d’un complément de revenus en louant l’appartement dans lequel elle réside actuellement et entend donc déménager dans le studio occupé par Monsieur [F] et Madame [L]».

Par actes d’huissier des 02 septembre 2021, Monsieur [X] [F] a assigné Madame [T] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 24 novembre 2021 aux fins essentielles de demander au tribunal de prononcer la réalisation forcée de la vente du studio.

Par assignation du 26 janvier 2022, Madame [C] a fait assigner Monsieur [F] et Madame [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 1er octobre 2021 par l’effet du congé délivré le 2 février 2021. L’affaire, enregistrée sous le n° de RG 22/03410, a été renvoyée devant le juge de la mise en état qui, par décision du 25 novembre 2022, a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de Paris dans la présente affaire.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, au visa des articles 1134, 1113, 1114, 1583 et 1217 du code civil, Monsieur [F] sollicite du tribunal de céans de:

« A titre principal:

• juger qu’un accord est intervenu entre les parties le 30 janvier 2020 sur la chose, à savoir le lot de copropriété n°9 appartenant à l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], et sur le prix, à savoir 240.000 euros

• juger la vente parfaite résultant de l’accord sur la chose et sur le prix en date du 30 janvier 2020 entre Madame [C] et Monsieur [F]

En conséquence,

• débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

• ordonner à Madame [C] de procéder à la signature de la promesse de vente, conforme à l’accord des parties, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir

• se réserver la compétence de liquider l’astreinte, le cas échéans

• condamner Madame [C] à verser à Monsieur [F] la somme de 5.000 euros en indemnisation de son préjudice moral pour résistance abusive

• condamner Madame [C] à verser à Monsieur [F] la somme arrêtée provisoirement à 38.500 euros (875 x 44) au mois d’octobre 2023 et à parfaire au jour de la signature de la promesse de vente au titre de son préjudice financier.

A titre subsidiaire:

• débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

• condamner Madame [C] à verser à Monsieur [F] la somme de 20.000 euros pour rupture abusive de pourparlers.

En tout état de cause:

• condamner Madame [C] à verser à Monsieur [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution

• débouter Madame [C] de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, Madame [C] a requis du tribunal de céans, au visa des articles 1589, 1304 et suivants, 1240 et 1143 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

• «débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

• condamner Monsieur [F] à payer à Madame [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire:

• prononcer la nullité de la vente conclue entre Madame [C] et Monsieur [F] pour abus d’un état de dépendance ;

En toute hypothèse:

• condamner Monsieur [F] à payer à Madame [C] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [F] aux entiers dépens de l’instance ;

• juger que le jugement à intervenir ne sera pas revêtu de l’exécution provisoire. »

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 08 octobre 2024 suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir «juger que» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif.

— Sur la demande de réalisation forcée de la vente

Monsieur [F] soutient qu’il y a eu accord entre lui et Madame [C] sur la chose et le prix dès le 29 janvier 2020 et que la vente était parfaite avant même la rédaction du projet de promesse de vente. Il fait valoir que:

Les multiples correspondances démontrent que Madame [C] s’était engagée depuis le mois de décembre 2019 à lui vendre son studio L’offre de Madame [C] au prix de 240.000 euros, après établissement des diagnostics, a été acceptée par lui sans réserve et vaut vente, la promesse unilatérale de vente ne valant que confirmation de cette offreL’attitude ultérieure des parties confirme que la vente était acquise et organisée à son profit en ce que, dès le 3 février 2020, Madame [C] a engagé des démarches afin d’organiser la dépose de l’escalier entre les deux appartements et la fermeture de la trémie en vue de la vente, qu’il s’est également impliqué dans l’organisation des travaux et l’individualisation des services (téléphone, internet, électricité) qui étaient au nom de Madame [C], que le 11 février 2020, Madame [C] a transmis les informations nécessaires au notaire qui leur a transmis un projet de promesse de vente, qu’à la demande du notaire Madame [C] a sollicité un devis pour la fermeture de la trémie, que la signature de la promesse de vente a finalement été reportée sur les conseils du notaire dans l’attente des travaux de séparation définitive entre le studio et le logement de Madame [C], que le 22 juin 2020, Madame [C] annonçait la fin des travaux pour le 26 juin suivant et sollicitait une date de la signature de la promesse.

Madame [C] oppose que, de jurisprudence constante, un projet de promesse de vente immobilière non signé ne vaut pas vente et qu’ils en sont restés au stade de simples pourparlers. Elle fait valoir qu’il n’existe aucune accord sur les conditions essentielles de la vente en ce que:

l’appartement n’était pas individualisé au moment où Monsieur [F] prétend qu’il y a eu accord des parties en ce que le lot n°9 était rattaché à son appartement par un escalier, que la surface précisée dans le projet de compromis est erronnée puisque désormais l’appartement est d’une surface totale de 22,56 m² suite à la dépose de l’escalier, ce qui représente 1,50 m² de plus, soit 6% de sa superficie,le prix, tant sur le montant que les modalités de paiement, n’était pas déterminé en ce que son montant ne précisait pas qui avait la charge des travaux d’individualisation de l’appartement (cloisonnement et installation du compteur électrique individuel) et qu’il il n’existait aucun accord sur les modalités de règlement du prix de vente, le financement de l’achat par Monsieur [F] étant obscurs et ce dernier n’ayant jamais entrepris de démarches pour obtenir un crédit, un accord de principe d’une banque pour le financement n’ayant jamais été produit malgré les demandes du notaire.Elle ajoute qu’elle avait envisagé la vente du studio avant juin 2020 pour des raisons fiscales, que la signature du compromis de vente était une condition de la vente et que Monsieur [F] fait fi du droit de préemption, de la collecte des renseignements d’urbanisme et autres pièces obligatoires pour finaliser la vente.

Sur ce:

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du même code, une offre d’achat se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à acheter un bien à des conditions déterminées. Elle doit être précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, ce qui la différencie de la simple invitation à entrer en pourparlers.

Ces dispositions n’interdisent pas aux parties de subordonner la formation de la vente à un accord sur d’autres éléments, notamment sur la conclusion de conditions suspensives ou les modalités de paiement du prix.

En l’espèce, Monsieur [F] verse aux débats notamment un courriel qui lui a été adressé par Madame [C] le 14 janvier 2020 qui est le suivant: «Bonjour [X] et [K], J’ai eu les impôts au téléphone: mes impôts fonciers ne sont pas calculés par lot. Il faut que je fasse deux déclarations pour avoir le montant du studio. A priori vos taxes foncières seront entre 300 et 500 euros (dixit les impôts). J’ai vu le notaire aujourd’hui. Il serait bien que la vente du studio soit effectuée et terminée avant juin pour deux raisons différentes. Pensez-vous que cela soit possible? » Monsieur [F] répondait le lendemain : « Je crois raisonnablement que nous pourrons conclure avant juin si accord bancaire (en cours – je suis au taquet !) »

Ces courriels démontrent que des pourparlers étaient en cours entre Monsieur [F] et Madame [C] concernant l’achat par ce dernier du logement loué à cette dernière.

Monsieur [F] produit un courriel du 29 janvier 2020 de Madame [C] qui est le suivant : « Bonjour [X], tu trouveras joint le plan du studio et plus bas les rapports du diagnostic. Pour le compteur électrique : il se pourrait que je sois déjà partie quand l’entreprise CONSUEL, chargée de vérifier la conformité, viendra vérifier (…) Pour Orange, tu me diras ce que tu fais avant que je résilie l’abonnement.

Compte tenu de la surface, je te propose de baisser le prix à 240.000 euros ce qui reste en dessous des 11.000 euros le m2. »

Monsieur [F] répondait le lendemain : « Bonjour chère Dome, je viens de prendre connaissance de ton dernier mot. Nous sommes disponibles pour la venue du CONSUEL les lundis (sauf impératif planning). Je vais faire un saut chez Orange pour voir les options. Oui, parfait pour le montant, cela me paraît juste. Je crois que maintenant reste à caler la question du trou. Est-ce qu’il faut faire appel à la mairie s’agissant du plancher ? »

Suivant ces courriels, un accord sur le bien et sur le prix était trouvé entre les deux parties. Cependant il ressortait des courriels précédents que Madame [F] entendait conclure la vente avant juin 2020, ce qui paraissait alors être une condition ajoutée par cette dernière pour que la vente ait lieu. En outre, la séparation des appartements, notamment des compteurs électriques et la finalisation des travaux, apparaissaient être une condition suspensive à la vente du bien. Ainsi la vente n’était pas formée le 29 janvier 2020, contrairement à ce que soutient Monsieur [F].

Il verse aux débat également un courriel de Madame [C] adressé aux entreprises chargées d’exécuter les travaux, et en copie à Monsieur [F] le 3 juin 2020, qui est le suivant; « Je vous laisse organiser les travaux (le plus tôt sera le mieux). Il faut pour le notaire: les assurances des travaux et un calendrier afin de signer la promesse de vente dès que les travaux seront terminés» ainsi qu’un mail du 11 juin adressé par Madame [C] à lui et sa compagne: « Bonjour [K] et [X], Je viens d’avoir le cabinet d’architecte et les travaux de maçonnerie auront lieu la semaine du 22 juin. J’attends un mail pour prendre RV avec le notaire pour la promesse de vente. Donc lundi radiateurs et autres, semaine du 22 travaux, semaine du 29 consuel, samedi 13 [O] vient me voir, voulez-vous qu’il passe chez vous? Bonne soirée Amitiés Dom. »

Ainsi il ressort de la lecture des courriels ci-dessus rapportés que la vente du studio n’a pas été réalisée avant juin 2020, que Madame [C] a cependant continué à manifester son intention de vendre le studio situé au 3ème étage -qui était encore raccordé à son appartement par un compteur électrique- à Monsieur [F], et éventuellement sa compagne, au prix de 240.000 euros. Cependant plusieurs questions restaient en suspens comme la réalisation des travaux afin que le lot n°9 soit individualisé, la ligne de téléphone transférée, comme le fait de savoir si Monsieur [F] achetait seul ou avec sa compagne, outre le montant de l’indemnité d’immobilisation et la solvabilité de Monsieur [F].

Ainsi les parties se sont seulement mis d’accord pour enclencher un processus devant aboutir à la signature d’une promesse de vente à la fin des travaux, et de préférence avant juin 2020.

Aucun accord complet, clair et précis sur la chose et le prix n’est donc intervenu entre les parties, les échanges en restant au stade des pourparlers.

En outre, il ressort des éléments du dossier que les travaux ne sont aujourd’hui toujours pas entièrement achevés.

La demande de Monsieur [F] tendant à voir prononcer l’exécution forcée de la vente intervenue à son profit du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] au prix de 240.000 euros sera donc rejetée, comme ses demandes subséquente en injonction de signer une promesse de vente sous astreinte et en paiement d’indemnités suite à son préjudice moral et financier.

— Sur la demande subsidiaire d’indemnité pour rupture abusive des pourparlers

Monsieur [F] sollicite l’indemnisation du préjudice causé par la «volte-face» de Madame [C] qui s’est rétractée brusquement et n’a pas hésité à délivrer un congé pour vente ou reprise afin de le contraindre à quitter les lieux sous trois mois, qu’il a sollicité en urgence un avocat qui a relevé l’irrégularité du congé, ce que Madame [C] a reconnu et lui a alors notifié un nouveau congé pour reprise le 2 février 2021. Il ajoute que le studio est resté à l’état de chantier depuis juin 2020 et que compte tenu du stress engendré et de l’état du logement, il sollicite la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts. Il demande également à être indemnisé du préjudice financier qu’il évalue provisoirement à la somme de 38.500 euros en raison du loyer mensuel de 875 euros qu’il paye depuis 2 ans, augmenté à 906 euros depuis le mois d’octobre 2022.

Madame [C] s’oppose à sa demande et fait valoir qu’elle a hébergé grâcieusement Monsieur [F] et sa compagne dans son logement durant l’exécution des travaux en juin 2020 et que, à cette occasion, elle a pris conscience que Monsieur [F] qui ne prenait pas ses repas avec elle, ne la considérait pas autant qu’elle l’imaginait et qu’il ne serait pas question pour lui de prendre soin d’elle après la vente, comme il le lui avait promis. Elle explique qu’elle a alors considéré que son locataire ne s’intéressait qu’à l’achat du studio, qui était une très bonne affaire pour lui, et a donc renoncé au projet de vente, ce d’autant plus que le délai fixé au mois de juin 2020 n’était pas respecté alors qu’il lui permettait de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de l’organisation de sa succession vis-à-vis de ses filles.

Sur ce:

Selon les articles 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les parties ont correspondu pendant plusieurs mois afin de finaliser une vente avant juin 2020 et Madame [C] a brutalement changé d’avis et décidé d’arrêter le processus de la vente après avoir hébergé Monsieur [F] et sa compagne durant la semaine du 22 juin 2020. Elle a ainsi interrompu abusivement les pourparlers en vue de finaliser la vente du studio situé au 3ème étage.

Monsieur [F] justifie d’un préjudice moral en raison du «stress engendré» par la rupture abusive des pourparlers alors qu’il s’était projeté propriétaire du studio qu’il louait depuis plus de 10 ans. Il lui sera ainsi alloué la somme de 3.000 euros.

Concernant le préjudice financier sollicité relatif aus loyers qu’il a dû continuer à verser, sa demande sera rejetée, Madame [C] ne s’étant jamais engagée à lui vendre son appartement et aucune faute ni lien de causalité n’étant établis.

— Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Madame [C] considère que le simple fait que la présente procédure soit engagée par Monsieur [F], plus d’un an après la rupture des pourparlers sur la vente du studio et à la veille de la date d’effet du congé délivré par sa propriétaire, démontre de son caractère opportuniste et abusif, la présente procédure étant utilisée pour tenter d’obtenir un sursis à statuer auprès du juge du contentieux et de la protection saisi de la validité du congé délivré et de l’expulsion du locataire. Madame [C] estime que Monsieur [F] n’a jamais souhaité acquérir le studio après la rupture des pourparlers et que ce n’est qu’à la veille de la date d’effet du congé qu’elle lui a délivré qu’il l’a assignée dans la présente instance.

Monsieur [F] sollicite que Madame [C] soit déboutée de sa demande qu’il estime insensée.

Sur ce:

La demande de Monsieur [F] étant partiellement accueillie, ce dernier ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour procédure abusive. La demande indemnitaire de Madame [C] doit donc être rejetée.

— Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, aucune des parties ne pouvant être considérée comme succombant à l’instance, chacune conservera la charge de ses dépens et les demandes de Monsieur [F] et de Madame [C] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La vente forcée n’ayant pas été ordonnée, il n’y a pas lieu de l’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

Rejette les demande de Monsieur [X] [F] tendant à:

• ordonner à Madame [C] de procéder à la signature de la promesse de vente, conforme à l’accord des parties, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• se réserver la compétence de liquider l’astreinte, le cas échéant,

• condamner Madame [C] à verser à Monsieur [F] la somme de 5.000 euros en indemnisation de son préjudice moral pour résistance abusive

• condamner Madame [C] à verser à Monsieur [F] la somme arrêtée provisoirement à 38.500 euros (875 x 44) au mois d’octobre 2023 et à parfaire au jour de la signature de la promesse de vente au titre de son préjudice financier.

Condamne Madame [T] [C] à verser à Monsieur [X] [F] la somme de 3.000 euros pour rupture abusive de pourparlers ;

Rejette la demande de condamnation pour procédure abusive ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens;

Rejette l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 21 novembre 2024

La Greffière La Vice-Présidente

Fabienne CLODINE-FLORENT Caroline ROSIO