TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05946 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFSY

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

Madame [V] [L] épouse [R]

Monsieur [Z] [R]

C/

Monsieur [S] [X] [P]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Thibaut EXPERTON

— Monsieur [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [V] [L] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 juin 2024, Monsieur [Z] [R] et Madame [V] [L] épouse [R] ont loué à Monsieur [S] [X] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 565 € outre 30 € de provision pour charges.

Par courrier en date du 22 avril 2025, l’agence immobilière mandataire des bailleurs a mis en demeure le locataire de payer la somme de 1 796,04 € au titre de la régularisation de charges pour l’année 2024

Par courrier daté du 8 avril 2025, le locataire a écrit à l’agence immobilière pour contester le montant de cette régularisation de charge.

Par courrier d’avocat en date du 12 juin 2025, les bailleurs ont mis en demeure le locataire de régler la somme de 1 737,88 € au titre de la régularisation de charges pour l’année 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, Monsieur [Z] [R] et Madame [V] [L] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [S] [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 796,04 € au titre de la régularisation de charges pour l’année 2024, ainsi que la somme de 593,08 € au titre de la dette locative pour l’année 2025condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 2 000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [Z] [R] et Madame [V] [L] épouse [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 702,92 €, au titre des loyers et charges échus au 19 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ils ont été autorisés à verser, en cours de délibéré, les justificatifs relatifs aux régularisations de charges.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [S] [X] [P] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

Par une note en délibéré reçue au greffe le 3 mars 2026, les bailleurs ont transmis, par l’intermédiaire de leur avocat, la notification de régularisation de charges pour l’année 2024 (déjà versée aux débats), ainsi qu’un décompte arrêté au 1er mars 2026, faisant apparaître un solde débiteur de 668,92 €.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 janvier 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le manquement allégué doit être d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que le locataire s’est régulièrement acquitté du montant du loyer et de la provision pour charges prévue au bail.

En avril 2025, les bailleurs ont réclamé paiement d’une régularisation de charges pour un montant de 1 737,88 € (provisions pour charges déduites).

Le locataire a contesté cette régularisation, et sollicité sa rectification « en tenant compte de la consommation normale d’un foyer dans un logement de 39 mètres carrés », émettant l’hypothèse que le montant très élevé de cette régularisation puisse s’expliquer par l’existence d’une fuite d’eau.

Le détail des charges réclamées par le bailleur fait effectivement apparaître un poste de charges relatif à la consommation d’eau d’un montant de 1 802,34 € pour la période du 5 avril 2024 à fin 2024 (étant rappelé que le locataire est entré dans les lieux début juillet 2024).

Les bailleurs n’apportent aucun élément d’explication quant à cette surconsommation d’eau. Le locataire émet l’hypothèse qu’elle serait due à une fuite du bloc WC, repérée par un plombier venu pour une autre intervention liée au débouchage d’un évier, et ensuite réparée à ses frais. Le rapport d’intervention du plombier, en date du 19 mars 2025, précise que cette fuite, située sur un robinet flotteur latéral était « non apparente ».

Il en résulte que les parties s’accordent sur le fait que la surconsommation d’eau, entre avril 2024 et la fin de l’année 2024, durant la première année de prise à bail, est liée à une fuite affectant les WC, dont il est établi qu’elle n’était pas visible extérieurement, de sorte qu’aucun défaut d’entretien ne peut être imputé au locataire.

Il s’agit en conséquence d’un défaut inhérent à l’équipement du logement donné à bail. Le préjudice en résultant (la surconsommation d’eau) ne saurait être supporté par le locataire.

En conséquence, il y a lieu de considérer que le locataire, à jour du paiement des loyers et provisions pour charges au moment de la délivrance de l’assignation, n’a pas manqué à son obligation de paiement des loyers et charges.

La demande en paiement de l’arriéré de charges et la demande de résiliation de bail, ainsi que les demandes subséquentes, seront donc rejetées.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens resteront à la charge des demandeurs.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [R] et Madame [V] [L] épouse [R] de l’ensemble de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.