AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00162 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIBW

Minute JCP n° 377/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. SAINTE-BARBE GROUDE CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [V] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O], [H], [N] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 17 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e DUCHET (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

RAPPEL DES FAITS

La SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] par contrat du 14 février 2023, pour un loyer mensuel de 624,80 euros dont 146,97 euros de provision sur charges et 8,79 euros d’accord collectif multiservices.

Par courrier daté du 11 mai 2023, Madame [U] [I] a informé son bailleur de sa séparation et de son départ du logement situé [Adresse 3] [Localité 9].

Par contrat du 8 juin 2023, la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [Z] un garage n° 2/4, sis [Adresse 1] à [Localité 9], ce moyennant un loyer mensuel de 0 euro, le garage constituant l’accessoire du logement précemment loué.

Par avenant conclu le 30 janvier 2024 entre la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT et Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M], Madame [O] [M] a été reconnue co-titulaire du contrat de bail du 14 février 2023 à compter du 30 janvier 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024.

La SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire s’agissant du contrat de bail portant sur l’appartement sis [Adresse 6] et du contrat de location du garage n°2/4 sis [Adresse 4],

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, ce sous astreine de 50 euros par jour de retard à compter du commandement de quitter les lieux,

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] au paiement de 4 400,86 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 et de l’assignation pour le solde, outre les mensualités postérieures, jusqu’au jugement à intervenir,

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté de la provision des charges locatives, tout mois commencé étant dû prorata temporis, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation in solidum de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] à lui verser 800 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et mal fondée,

— la condamnation in solidum de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] aux dépens et à lui verser 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 juillet 2025, la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT était représentée par Maître DAMILLOT, substituant Maître DUCHET, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifiés à personne, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 7 521,41 euros au 30 juin 2025.

Elle a été invitée à produire en cours de délibéré, avant le 1er septembre 2025, une note sur le fait que n’était joint à l’assignation qu’un seul feuillet de « modalités de signification de l’acte ».

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 septembre 2025.

En cours de délibéré, la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT a déposé une note indiquant "Les modalités de signification de l’acte montrent que l’assignation a été remise à personne pour les deux débiteurs Monsieur [Z] et Madame [M]".

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT justifie avoir informé la CAF des difficultés financières rencontrées par Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 février 2023 entre la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT et Monsieur [V] [Z] et Madame [U] [I] et liant depuis le 30 janvier 2024 la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITATet Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] contient une clause résolutoire (article 7 – CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 106,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ( même si le commandement impartissait un délai de 6 semaines aux locataires pour régulariser leur situation, c’était bien le délai de deux mois qui trouvait à s’appliquer en l’espèce, le contrat litigieux ayant été conclu avant le 29 juillet 2023), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025 à minuit.

Le contrat de location du garage n°2/4 sis [Adresse 5] [Localité 9] étant l’accessoire du contrat de bail principal et ce contrat prévoyant « la présente location est donc consentie pour la durée qui reste à courir au titre du bail principal », il y a lieu de constater également la résiliation, à la date du 19 janvier 2025, du contrat de location du garage n°2/4 sis [Adresse 1] à [Localité 9].

L’expulsion de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] sera ordonnée, en conséquence.

L’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] étant déjà assortie de l’autorisation de recourir au concours d’un serrurier et de la force publique, il n’y a pas lieu de l’assortir en outre d’une astreinte. La SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande en ce sens.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] restaient devoir la somme de 7 521,41 euros à la date du 30 juin 2025.

Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, de cette somme de 7 521,41 euros au titre de l’arriéré de loyer au 30 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 106,05 euros à compter du commandement de payer (19 novembre 2024), sur la somme de 1 294,81 euros à compter de l’assignation (10 mars 2025) et sur la somme de 3 120,55 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] seront également solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 685,91 euros correspondant à celui des derniers loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT de l’occupation indue de son bien.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

Bien que sollicitant la condamnation in solidum de Monsieur [V] [Z] et de Madame [O] [M] à lui verser 800 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT se contente d’invoquer la résistance abusive de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] sans plus de précision quant au caractère abusif de la résistance alléguée et au préjudice que cette résistance lui aurait occasionné.

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT, Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2023 entre la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT et Monsieur [V] [Z] et Madame [U] [I], contrat liant désormais la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT à Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] étaient réunies à la date du 19 janvier 2025 à minuit ;

CONSTATONS la résiliation, à la date du 19 janvier 2025, du contrat de location du garage n°2/4 sis [Adresse 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] de libérer les lieux (appartement et garage) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion de l’appartement et du garage ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT de sa demande tendant à voir l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] assortie d’une astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] à verser à la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 7 521,41 euros (décompte arrêté au 30 juin 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 106,05 euros à compter du 19 novembre 2024, sur la somme de 1 294,81 euros à compter du 10 mars 2025 et sur la somme de 3 120,55 euros à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] à payer à la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 685,91 euros ;

DEBOUTONS la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [M] à verser à la SAS SAINTE-BARBE, Groupe CDC HABITAT une somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 18 septembre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,