Minute n°2025/921

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 25/01955

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LO7A

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Damien GRAYO de la SELARL ELIDE, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C100, M^e Nicolas DELEAU, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE:

S.A.S. LOSC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

défaillante

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 24 septembre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SAS LOSC IMMOBILIER est propriétaire de trois lots, les n°105, 106 et 107, situés dans l’immeuble de la RESIDENCE [Adresse 8], sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Par courrier recommandé en date du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, par l’intermédiaire de son syndic, a mis en demeure la SAS LOSC IMMOBILIER de lui payer une somme de 5282,88 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Suite à deux nouvelles mises en demeure, en date du 23 août 2024 et du 25 février 2025 et à défaut de paiement, le syndicat des copropriétaires a introduit la présente procédure à l’encontre de la SAS LOSC IMMOBILIER.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 juillet 2025 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à 57400 SARREBOURG, pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS, a constitué avocat et a assigné la SAS LOSC IMMOBILIER devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SAS LOSC IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été remis à étude après vérification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom sur la boîte aux lettres, renseignements voisins, RCS infogreffe).

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à 57400 SARREBOURG, pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS, demande au tribunal au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1343-2 du code civil, de :

— CONDAMNER la SAS LOSC IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] la somme principale de 11 802,81 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de la première mise en demeure ;

— CONDAMNER la SAS LOSC IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] une indemnité de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de jour du prononcé du jugement à intervenir ;

— DECLARER qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n“ 65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de la SAS LOSC IMMOBILIER ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts échus à compter du 23 mai 2024 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la SAS LOSC IMMOBILIER à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’une indemnité de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] ;

— CONFIRMER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS, fait valoir :

— que la défenderesse, malgré trois mises en demeures par courrier recommandé avec accusé de réception n’a pas payé ses charges de copropriété échues, ni même pris contact avec le syndic pour trouver une solution en vue d’apurer l’arriéré des charges ; qu’elle doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme principale de 11 802,81 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de la première mise en demeure ;

— que la résistance abusive de la SAS LOSC IMMOBILIER cause à la copropriété un trouble de trésorerie puisque les autres copropriétaires sont contraints de faire l’avance des charges qui lui incombe, de sorte qu’il est sollicité une somme de 2000 euros à ce titre.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT FORMEE [Localité 3] LA SAS LOSC IMMOBILIER AU TITRE DES CHARGES IMPAYEES

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant de le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En l’espèce, le demandeur justifie que la SAS LOSC IMMOBILIER est bien propriétaire des lots 105, 106 et 107 de l’immeuble [Adresse 6], de sorte qu’elle est redevable des charges de copropriétés lui incombant relatives à cet immeuble en application de l’article précité.

Par ailleurs, le demandeur produit un relevé de compte arrêté au 8 juillet 2025 dont il ressort que la société défenderesse est bien redevable d’une somme de 11802,81 euros au titre des charges de copropriété. Ce document est corroboré par la production des décomptes de charges antérieurs ainsi que par l’ensemble des appels de fonds des années 2021 à 2025 et par les procès-verbaux d’assemblée générale de 2022, 2023 et 2024.

Le demandeur démontre donc la réalité de la créance dont il allègue, de sorte que la défenderesse doit être condamnée à payer le montant sollicité.

Toutefois, la mise en demeure du 23 mai 2024, reçue par son destinataire le 31 mai 2024, ne portant que sur la somme de 5282,88 euros, les intérêts ne peuvent commencer à courir à compter de la réception de cette mise en demeure que pour ce montant. Pour le surplus, les intérêts commenceront à courir à compter de la présente décision.

En conséquence, la SAS LOSC IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS, la somme de 11802,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur la somme de 5282,88 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

2°) SUR LA DEMANDE FORMEE AU TITRE DE LA RESISTANCE ABUSIVE

Selon l’article 1231-6 du Code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il ressort du dossier que si la société défenderesse n’a pas purgé sa dette malgré plusieurs mises en demeure, elle a régulièrement procédé à des versements, notamment 1000 euros en février 2025, 2000 euros en avril 2025 et 3000 euros en juin 2025 d’après le dernier relevé de compte produit. Ainsi, la mauvaise foi de la société défenderesse n’est pas démontrée.

Par ailleurs, si le demandeur allègue d’un trouble de trésorerie causé par les impayés de la défenderesse, elle ne produit au débat aucun élément comptable pour en justifier qui permettrait notamment au Tribunal de déterminer la taille de la copropriété et l’impact d’un impayé de l’ordre de 12000 euros sur cette dernière.

Compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires formée au titre de la résistance abusive.

3°) SUR L’ANATOCISME

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que la demande en est faite et qu’aucune disposition ne la prohibe, il y a lieu de dire et juger que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

La SAS LOSC IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SAS LOSC IMMOBILIER sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 10-1 précité, le coût des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaire pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge de la défenderesse.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 27 août 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS LOSC IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS, la somme de 11802,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur la somme de 5282,88 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS, de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DIT ET JUGE que les intérêts échus des capitaux au titre de la condamnation prononcée peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SAS LOSC IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SAS LOSC IMMOBILIER à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet immobilière ZIMMERMANN SAS, la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le coût des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaire pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge de la SAS LOSC IMMOBILIER ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président