AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00069 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFVY

Minute JCP n° 409/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [S] [T]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 novembre 2022, la S.A. d’Habitations à Loyer Modéré ICF NORD-EST a consenti à Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] un bail d’habitation sur un logement n°014128 situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 382,54 euros ainsi que 44,49 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société ICF NORD-EST a fait signifier à Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] le 19 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.770,33 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 février 2025 remis à personne, la société ICF NORD-ESTa fait assigner Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, la société ICF NORD-EST, représentée par son conseil, se réfère à son assignation et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

– Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

– Ordonner l’expulsion de Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] ;

– Les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1310 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– Les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 444,63 euros ;

– Les condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes,la société ICF NORD-EST précise que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer mais qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

En défense, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V], présents à l’audience, reconnaîssent être tenus d’une dette locative, mais ils demandent à être autorisés à régler leur dette selon des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [U] [V] précise percevoir entre 1.300 euros et 1.400 euros par mois entre le 9 et le 12 du mois pouvant ainsi payer le loyer autour du 15 de chaque mois. Quant à Madame, celle-ci précise avoir deux enfants à sa charge, et ne pas percevoir de revenus.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025. Le délibéré a par la suite été prorogé au 09 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 19 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 6 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9 ) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 19 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.770,33 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

La société ICF NORD-EST produit un décompte aux termes duquel Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] lui doivent la somme de 1.310 euros.

Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. Ils seront par conséquent condamnés, à titre provisionnel, à verser à la société ICF NORD-EST cette somme de 1.310 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée par Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V], ces derniers seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

V. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la société ICF NORD-EST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 novembre 2022 entre la société ICF NORD-EST d’une part, et Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNONS, solidairement, à titre provisionnel, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] à payer à la la société ICF NORD-EST la somme de 1.310 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 12 mensualités de 100 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

– que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

– que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

– qu’à défaut pour Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ICF NORD-EST pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

– que Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] seront condamnés à titre provisionnel, à verser à la société ICF NORD-EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la société ICF NORD-EST tendant à l’expulsion de Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024, de l’assignation en référé du 5 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 6 février 2025 ;

CONDAMNONS conjointement Madame [S] [T] et Monsieur [U] [V] à payer à la société ICF NORD-EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 09 octobre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière La vice-présidente