AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00077 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LERR

Minute JCP n° 922/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ANTHEOR

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Paul HERHARD, avocat au Barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [K] [P] épouse [C]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Comparante

Madame [X] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 02 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Paul HERHARD par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [K] [P] épouse [C] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2023, la SCI ANTHEOR a loué à Madame [K] [C] née [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] ROMBAS, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 480,00 € outre 40,00 € de provision pour charges.

Selon acte de cautionnement du même jour, Madame [X] [P] a déclaré se porter caution solidaire de la locataire dans la limite de 74 880 €.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 15 juillet 2024.

Par courrier recommandé daté du 26 septembre 2024, dont l’accusé de réception a été signé le 2 octobre 2024, la SCI ANTHEOR a mis en demeure Madame [K] [C] née [P] d’avoir à payer le solde de loyers, charges locatives, entretiens et réparations locatives pour la période du 1er janvier 2024 au 13 septembre 2024 d’un montant de 3240 €.

Par courrier recommandé daté du 21 octobre 2024, dont l’accusé de réception a été signé le 5 novembre 2024, la SCI ANTHEOR a mis en demeure Madame [X] [P], en sa qualité de caution solidaire, d’avoir à payer le solde de loyers, charges locatives, entretiens et réparations locatives pour la période du 1er janvier 2024 au 13 septembre 2024 d’un montant de 3234 €.

Le conciliateur de justice saisi par la SCI ANTHEOR a dressé un constat de carence le 20 décembre 2024.

Se prévalant du non-paiement du solde de loyers, charges locatives, entretiens et réparations locatives pour la période du 1er janvier 2024 au 13 septembre 2024, la SCI ANTHEOR a fait assigner Madame [K] [C] née [P] et Madame [X] [P], en sa qualité de caution solidaire, d’avoir à comparaître à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ le 3 avril 2025.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 2 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue et plaidée.

En demande, la SCI ANTHEOR, qui se réfère aux termes de son assignation, demande de :

Condamner solidairement Madame [K] [C] née [P] et Madame [X] [P] à lui payer la somme de 3234 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 pour Madame [C] et du 5 novembre 2024 pour Madame [P], dates de réception des mises en demeure ;

Les condamner à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI ANTHEOR invoque l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que sa locataire n’a pas respecté le délai de préavis de trois mois, le congé ayant été donné suivant une lettre non datée mis réceptionnée le 13 juin 2024 ne respectant pas les conditions légales pour bénéficier d’un préavis réduit à un mois, et se prévaut de réparations des dégradations commises dans le logement reçu à l’état neuf au jour de l’entrée dans les lieux.

Elle sollicite la condamnation de Madame [X] [P] en sa qualité de caution solidaire.

Autorisée à le faire à l’audience, la SCI ANTHEOR précise par note en délibéré parvenue à la juridiction le 7 octobre 2025, notifiée aux défenderesses par courriel, que Madame [C] n’a pas justifié au moment de l’envoi du congé qu’elle pouvait bénéficier d’un préavis réduit, de sorte que le préavis doit être fixé à 3 mois, et ce malgré l’établissement de l’état des lieux de sortie et la remise des clés anticipés. Elle conteste par ailleurs tout désordre dans le logement lié à l’humidité.

En défense, Madame [K] [C] née [P], présente à l’audience, conteste les sommes qui lui sont réclamées, dont le montant total lui semble excessif. Elle considère que le préavis qui aurait dû lui être appliqué était d’un mois, et non trois mois, et déduit de l’acceptation du bailleur de sa sortie anticipée du logement qu’il était d’accord pour la faire bénéficier d’un préavis réduit. S’agissant des frais d’entretien et de réparation, elle soutient avoir nettoyé le logement avant de le quitter, affirme que le ramonage ne devait pas lui être imputé compte tenu de la faible durée de location du logement, ajoute qu’elle a rebouché les trous dans les murs comme elle a pu avant de partir et affirme avoir quitté le logement en raison de son humidité et de l’asthme de son fils.

Madame [X] [P], régulièrement citée selon procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées que l’affaire était mise en délibéré au 4 décembre 2025, prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des sommes dues au titre de la location

Sur la date de résiliation du bail

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois notamment pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En application de ce texte, il a été jugé que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsque le locataire souhaitant bénéficier d’un délai réduit de préavis ne précise pas le motif invoqué et n’en justifie pas au moment de l’envoi de la lettre de congé (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Avril 2019 – n° 18-14.256).

Enfin, le congé régulièrement délivré ne peut plus être rétracté.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [P] a délivré congé de son logement par lettre réceptionnée par le bailleur le 13 juin 2024. Ce courrier n’indique pas la durée du préavis, mais précise que la locataire souhaite quitter le logement « le plus vite possible » en raison de problèmes dans le logement relatifs à de l’humidité, mais également à du bruit émanant d’une voisine. La locataire précise sur ce courrier qu’elle peut faire parvenir au propriétaire une attestation de son médecin traitant expliquant ses soucis de santé qui auraient été contractés dans le logement.

Il apparaît ainsi qu’au moment de l’envoi, Madame [P] n’a pas précisé qu’elle entendait bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois, et qu’elle n’a pas transmis de justificatif à son bailleur à ce titre.

Si elle produit aux débats un certificat médical daté du 12 juin 2024, émanant du Dr [V], médecin généraliste à [Localité 9], la locataire ne justifie pas avoir transmis ce document à son propriétaire avant sa sortie du logement.

Enfin, le fait que le bailleur ait accepté d’établir l’état des lieux et de reprendre possession du logement avant la fin du préavis de trois mois, est insuffisant à caractériser sa volonté de réduire la durée de préavis.

C’est ainsi à juste titre que le bailleur a pris acte de la résiliation du bail à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la réception du congé, soit le 13 septembre 2024.

Au regard de ces éléments, le bail doit être considéré comme rompu à compter du 13 septembre 2024, conformément à ce que soutient la SCI ANTHEOR.

Sur le paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 15 du même texte, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SCI ANTHEOR verse aux débats l’acte de bail, l’acte de cautionnement de Madame [X] [P], ainsi que le décompte des loyers et charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 août 2024, la dette locative de Madame [K] [C] née [P] s’élève à la somme de 1 057,33 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, jusqu’au 13 septembre 2024 inclus (312 € en juillet, 520 € en août et 225,33 € en septembre).

S’il apparaît sur le décompte en pièce 5 des dépenses mises à la charge de la locataire sortante au titre de la taxe d’ordures ménagères (47,47 €), de l’électricité des parties communes (5,29 €), de l’entretien (49 €), du ramonage (70,40 €), aucune pièce justificative ne permet de corroborer ces charges, alors qu’une provision sur charge de 40 € par mois était fixée par le contrat de bail. Il n’est pas plus justifié du solde décompte de loyers et charges 2023 de 67,81 € apparaissant sur ce décompte. Dès lors, ces demandes sont rejetées.

Il convient donc de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme de 1 057,33 € qui portera intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024, date de réception de la mise en demeure.

Sur le paiement des réparations locatives et d’entretien

En application de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

Aux termes de l’article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de ce texte, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail ; son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, la SCI ANTHEOR verse aux débats l’acte de bail ainsi que l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie et un chiffrage des travaux. Il résulte du décompte versé qu’elle sollicite la condamnation de Madame [C] et Madame [P] à régler les sommes suivantes :

2274,03 € de réparation locatives, compte-tenu d’un coefficient de vétusté de 10%,

480 € de nettoyage,

Le dépôt de garantie de 480 € devant être déduit du solde dû.

Il résulte du devis produit aux débats, établi par la société SARN MACONNERIE le 5 août 2024, que la SCI ANTHEOR se prévaut du nettoyage et de dégradations dans l’ensemble de l’appartement.

L’état des lieux d’entrée du 7 septembre 2023, dont une copie est versée aux débats, ne comporte aucune observation littérale sur l’état de l’appartement, les rubriques dédiées à chaque pièce ne sont pas complétées par les parties, un commentaire précisant en page 2 « les parties signataires se réfèrent aux photographies qui font partie intégrante du présent état des lieux ». Les photographies annexées à ce document ne sont pas datées, ni signées et leur reproduction en noir et blanc, à raison de 16 photographies par page, ne permet pas de connaître l’état de l’appartement à l’entrée dans les lieux. Seuls les relevés de compteurs et le nombre de clés remises à la locataire ressortent clairement de l’état des lieux d’entrée.

Contrairement aux allégations de la SCI ANTHEOR, ce document n’établit pas que la locataire a pris possession d’un logement refait neuf à son entrée dans les lieux, ce que cette dernière conteste au demeurant. Il sera dès lors retenu en application de l’article 1731 du code civil, que Madame [P] a pris le logement en bon état de réparation locative, et non dans un état neuf.

L’état des lieux de sortie du 15 juillet 2024, dont une copie est également versée aux débats, comporte quant à lui de nombreuses indications littérales, pièce par pièce, mais également des photographies à la fois annexées au document, qui ne sont ni datées, ni signées et en noir et blanc, mais qui sont reproduites en format A4 et en couleur.

Il s’évince de ces photographies certains désordres, notamment des trous rebouchés grossièrement sur les murs à divers endroits de l’appartement, ce que Madame [C] ne conteste pas. Cependant, ces éléments ne justifient pas que soit mise à sa charge la peinture sur l’intégralité des murs du logement dans lequel elle est demeurée moins d’une année, tel que cela apparaît sur le devis dont les travaux concernent l’entrée, la salle de douche, une chambre, le séjour, le cellier et la cuisine et qui ne distingue pas entre les travaux de rebouchage et la remise en peinture. Il sera en conséquence alloué à la SCI ANTHEOR la somme de 300 € à ce titre.

Les éléments versés aux débats démontrent également qu’un nettoyage a été nécessaire après le départ de la locataire, mais il convient de réduire la somme demande à ce titre à 160 €, et il est justifié de l’absence de remise de deux clés dont la reproduction coûte 20 € selon le devis produit.

Dès lors, le montant des réparations et entretien à la charge de la locataire sortante s’élève à 480 € (300 € + 160 € + 20 €) et compte-tenu de la déduction du dépôt de garantie à hauteur de 480 €, la SCI ANTHEOR sera déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives et d’entretien.

II. Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [C] née [P] et Madame [X] [P] succombent à l’instance de sorte qu’elles doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ANTHEOR, Madame [K] [C] née [P] et Madame [X] [P] seront condamnées in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [C] née [P] et Madame [X] [P] à verser à la SCI ANTHEOR, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1057,33 € au titre des loyers et charges jusqu’au 13 septembre 2024 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

DEBOUTE la SCI ANTHEOR de sa demande au titre des réparations locatives et d’entretien ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [C] née [P] et Madame [X] [P] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [C] née [P] et Madame [X] [P] à verser à la SCI ANTHEOR, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,