Minute n°2025/769

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 25/00274

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LERS

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial “[Localité 10]” sis [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C305 et par M^e Florine ROBILLARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [G]

né le 25 Juillet 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

défaillant

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 18 juin 2025 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [B] [G] est propriétaire de deux lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8].

La société SGM Gestion a été mandatée en qualité de syndic par le syndicat des copropriétaires par contrat ayant pris effet le 1er juillet 2023.

Chargée du recouvrement des charges de copropriété, la société SGM Gestion a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception le 2 mai 2024 à Monsieur [B] [G] lui demandant de procéder au paiement de la somme de 33 997,51 euros au titre des charges de copropriété dues.

Sans réponse de Monsieur [B] [G], la société SGM Gestion a notifié à ce dernier une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 juin 2024.

A défaut de solution amiable, le syndicat des copropriétaires a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 31 janvier 2025 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 3 février 2025, le Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « SAINT JACQUES » sis [Adresse 2] à METZ (57000), pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, a constitué avocat et a assigné Monsieur [B] [G] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [B] [G] n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été signifié à étude après que la certitude du destinataire ait été vérifiée.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 26 mars 2025.

Par conclusions notifiées au RPVA le 25 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins d’actualiser sa demande, un report de la clôture à la date de plaidoirie et un maintien de la date d’audience de plaidoirie au 26 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par jugement du 3 avril 2025, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats, révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état parlante aux fins d’actualisation de la demande dans le respect du contradictoire.

Une seconde ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, notifiées au RPVA le 25 mars 2025 et signifiées à la partie défenderesse le 24 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « SAINT JACQUES » sis [Adresse 2] à METZ (57000), pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, demande au tribunal, au visa des articles 1231-6 du Code civil, des articles 10, 10-1 alinéa 1er, et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’au visa des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :

— CONDAMNER Monsieur [B] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » situé au [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 39.657,69 € au titre des charges impayées arrêtées au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 39.657,69 € à compter de la mise en demeure du 10 juin 2024 et à compter de l’assignation au surplus ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » situé au [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 425,80 € au titre des frais de recouvrement engagés ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » situé au [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » situé au [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [G] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, fait valoir :

— à titre liminaire sur l’actualisation de la demande, que depuis la date de l’assignation délivrée le 31 janvier 2025, la dette de Monsieur [B] [G] a fait l’objet d’une régularisation ;

— sur la demande de paiement, qu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus au paiement des charges de copropriété ; que ces charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges ; que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

— qu’en l’espèce, le SDC sollicite la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 39.657,69 euros au titre des charges de copropriété impayées, cette créance étant justifiée par les différents appels de fonds et relevés individuels transmis à Monsieur [G] et étant en outre fondée en ce que ces charges ont été votées en assemblée générale ;

— sur le paiement des frais engagés par le [Adresse 12] [Adresse 9] », qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G] doit être condamné au paiement d’une somme de 425,80 euros au titre des frais de recouvrement de la créance justifiée du SDC ;

— sur l’indemnisation du préjudice distinct subi par le [Adresse 11] [Adresse 9] » en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, que le SDC a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce qui est de nature à lui causer un préjudice distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires ; que ce préjudice est causé par la faute de M. [G] qui n’adopte pas une attitude diligente quant au paiement de ses charges.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT AU TITRE DES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En l’espèce, le demandeur démontre que M. [G] est effectivement propriétaire de 2 lots au sein du Centre Commercial « [Localité 10] ». Il est à ce titre redevable envers le syndicat des copropriétaires des charges de copropriétés relatives à ces lots.

Pour justifier du montant de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit au dossier les divers appels de fonds, factures et relevés individuels relatifs à ces charges de copropriétés, ainsi que l’extrait du grand livre de la copropriété qui mentionne au 18 mars 2025, un impayé de charges de copropriété à la charge de Monsieur [B] [G] de 39.657,69 euros.

En conséquence, la créance étant justifiée, Monsieur [B] [G] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, cette somme de 39.657,69 euros.

Il ressort des pièces que la mise en demeure du 10 juin 2024 ne porte que sur la somme de 33 997,51 euros. Cette somme portera donc intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 et le surplus de la somme due portera intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date de l’assignation.

2°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT AU TITRE DES FRAIS DE RECOUVREMENT ENGAGES

Il résulte de l’article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 425,80 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, ce qui correspond aux actes suivants :

— Requête aux fins de saisie conservatoire : 128,98 €

— Saisie conservatoire : 109,26 €

— Dénonciation de la saisie conservatoire : 93,78 €

— Dénonciation de l’assignation : 93,78 €

Il résulte de l’étude des pièces versées au dossier par le demandeur que toutes ces dépenses sont justifiées. Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et Monsieur [G] sera condamné à lui payer une somme de 425,80 euros au titre des frais de recouvrement.

3°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS EN REPARATION DU PREJUDICE SUBI

En application de l’article 1231-6 du code civil :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire sollicite une somme de 1000 euros en réparation de son préjudice en faisant valoir que M. [G] n’a pas adopté une attitude diligente quant au paiement de ses charges de copropriété.

Il résulte du dossier et notamment de la procédure de saisie conservatoire que le défendeur disposait au 8 janvier 2025 d’une assiette saisissable sur ses comptes bancaires de 2 294,62 euros. Si cela ne représente pas une somme conséquente par rapport aux impayés de charges de copropriété, cela permettait tout de même à M. [G] d’honorer une partie de sa dette ou de mettre en place un échéancier pour l’apurer. Son inertie et son absence de réponse aux courriers de relance et mise en demeure caractérisent sa mauvaise foi.

Par ailleurs, sa dette a atteint un tel montant, près de 40 000 euros, qu’elle est de nature à causer à la copropriété un préjudice certain et distinct qui ne peut être réparé par la simple perception d’intérêts moratoires.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [G] sera condamné à lui payer une somme de 1000 euros en réparation de son préjudice.

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [B] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Monsieur [B] [G] sera condamné à régler au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 03 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, la somme de 39.657,69 € au titre des charges impayées arrêtées au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 33 997,51 € à compter du 10 juin 2024 et à compter du 31 janvier 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, la somme de 425,80 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à régler au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « [Localité 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président