TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00343 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPTK

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[L]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8] , agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] N°645 520 164

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [R] [L]

née le 01 Décembre 1996 à

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [G] [L]

né le 25 Octobre 1998 à

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 13 octobre 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE a donné à bail à Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 386,63 euros et une provision sur charges mensuelle de 35,07 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 15 juillet 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat a été délivré aux locataires en date du 08 août 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 10 mars 2025, dénoncés le 11 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de la société anonyme d’HLM BATIGERE, a fait assigner Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] à lui payer :

la somme de 5 508,55 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 9 401,38 euros selon décompte arrêté au 04 juin 2025. Elle a indiqué que les locataires s’étaient engagés à verser 150 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer leur dette, mais que ce plan n’avait pas été respecté.

Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L], cités par acte remis à l’étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-9 du même code précise que l’organisme d’HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Par actes de commissaire de justice du 08 août 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 694,91 euros au titre des loyers, suppléments de loyers et charges arrêtés à la date du 15 juillet 2024.

Il n’est pas contestable que la société BATIGERE HABITAT est un organisme d’HLM. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que la société BATIGERE HABITAT a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1 251,60 euros par mois de mai 2024 à septembre 2024 inclus.

Il n’est pas contesté que la société BATIGERE HABITAT a fait sommation à Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] de justifier des ressources du foyer et de lui retourner l’enquête ressources SLS/OPS 2024, par exploits de commissaire de justice du 08 août 2024, et que Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] ne justifient pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 08 août 2024, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne vise pas les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation ni ne reproduit in extenso les dispositions de l’article L. 441-9.

Par ailleurs, le bailleur a imputé aux locataires un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de mai 2024, soit dès avant la délivrance de l’acte, sans justifier d’une mise en demeure préalable.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas qu’elle était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire, à la date du commandement.

Il en résulte qu’après déduction des montants réclamés au titre du supplément de loyer de solidarité de mai 2024 à juillet 2024, soit 3 754,80 euros (1 251,60 x 3), Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] étaient, à la date de délivrance du commandement de payer, redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 1 940,11 euros.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que cette somme ait été réglée dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 09 octobre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation à hauteur de 502,13 euros par mois, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due à compter de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs pour toutes les dettes nées à leur charge de l’exécution du contrat et de ses suites, les défendeurs seront condamnés solidairement, en application de l’article 1310 du code civil.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT réclame la somme de 9 401,38 euros au titre de l’arriéré de loyers, suppléments de loyer et charges, et produit un décompte locatif arrêté au 04 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, qui intègre des suppléments de loyer de solidarité de janvier 2025 à mai 2025 (1 282,89 x 5 soit 6 414,45 euros).

Ainsi qu’évoqué précédemment, les montants réclamés au titre du supplément de loyer de solidarité ne sont pas justifiés, en l’absence de reproduction des dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dans le commandement de payer.

En outre, il convient de retrancher du décompte actualisé produit les frais de contentieux (165,40 + 133,77 soit 299,17 euros) dont le sort sera traité dans les dépens.

Il en résulte que Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] sont redevables au 04 juin 2025, terme de juin 2025 non inclus, d’une somme de 2 687,76 euros au titre des loyers et charges (9 401,38 – [6 414,45 + 299,17]).

Les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] seront condamnés solidairement à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 687,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’HLM BATIGERE, recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 09 octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] à la somme de 502,13 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 2 687,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 04 juin 2025 (terme de juin 2025 non inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [L] et Monsieur [G] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge