Minute n°2025/316

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/01918

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JURK

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [P]

né le 05 Mai 1940 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

et

Madame [S] [C] épouse [P]

née le 29 Juin 1945 à [Localité 20], demeurant [Adresse 9]

et

Monsieur [I] [P]

né le 26 Septembre 1969 à [Localité 16], demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Jean-marie HEMZELLEC de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B203

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. THOR INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 19 février 2025 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Les consorts [P] sont propriétaires d’une parcelle sise sur le ban de la commune de [Localité 19], cadastrée Section [Cadastre 6] sur laquelle est construit un immeuble d’habitation portant l’adresse postale [Adresse 8].

La propriété voisine, sise au [Adresse 10], est détenue par la SARL THOR INVEST. Elle portait initialement les références cadastrales Section [Cadastre 4] n° [Cadastre 3] mais porte désormais, suite à une division parcellaire, les références cadastrales suivantes :

— Section 2 n° [Cadastre 12],

— Section 2 n° 100/18,

— Section 2 n° [Cadastre 2],

Compte tenu du projet de la société THOR INVEST de diviser ces parcelles en différents lots à urbaniser qui pourraient impliquer la démolition du mur et des grillages séparatifs des deux propriétés, les consorts [P] ont introduit la présente procédure aux fins de faire reconnaître leur acquisition de la mitoyenneté de ce mur séparatif.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 17 août 2022 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 23 août 2022, Monsieur [N] [P], Monsieur [I] [P], Madame [S] [C] épouse [P] ont constitué avocat et assigné la SARL THOR INVEST devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SARL THOR INVEST a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 30 août 2022.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 avril 2024, Monsieur [N] [P], Monsieur [I] [P], Madame [S] [C] épouse [P] demandent au tribunal au visa des articles 2258, 2261, 2272 et 661 du code civil, de :

— Juger la demande des Consorts [N] [P] recevable et bien fondée.

A titre principal,

— Juger que Monsieur [P] [N], Madame [P] née [C] [S], Monsieur [P] [I], sont propriétaires, par voie de prescription acquisitive trentenaire, de la copropriété du mur séparant leur propriété sise [Localité 17] [Adresse 14] Section [Cadastre 5] [Cadastre 11] de la propriété voisine cadastrée [Localité 19] Section [Cadastre 4] n° [Cadastre 13] et [Cadastre 2] appartenant à la société THOR INVEST.

Subsidiairement,

— Prononcer la cession forcée de la mitoyenneté du mur séparant les propriétés respectives des deux parties sur toute sa longueur.

— Donner acte aux demandeurs qu’ils s’engagent à rembourser au maître du mur, soit la société THOR INVEST, la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûtée la portion du mur qu’ils veulent rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

— Ordonner la transcription du jugement à intervenir au Livre Foncier de [Localité 19].

— Débouter la SARL THOR INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la SARL THOR INVEST à payer aux Consorts [N] [P] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la société THOR INVEST en tous les frais et dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [N] [P], Monsieur [I] [P], Madame [S] [C] épouse [P] font valoir :

— sur la prescription acquisitive trentenaire en application des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, qu’ils justifient de travaux de rénovation du mur litigieux réalisés par les demandeurs en 1988, le précédent propriétaire ayant donné son accord à M. [P] pour rénover et entretenir le mur séparatif des deux propriétés ainsi que pour fixer dans ce mur privatif la grille de clôture sur rue ;

— qu’outre des travaux confortatifs conséquents réalisés sur ce mur privatif par les époux [P], ces derniers ont effectué jusqu’à aujourd’hui des travaux d’entretien réguliers et constants ; qu’ainsi, les conditions de possession, de corpus et d’animus sont parfaitement remplies, possession qui a été continue et non interrompue pendant plus de 30 ans, les époux [P] veillant à ce qu’une végétation trop luxuriante n’entame pas la solidité du mur litigieux ;

— sur l’acquisition du mur par voie de cession forcée en application de l’article 661 du code civil, que la propriété des demandeurs joint immédiatement le mur séparatif de leurs propriétés respectives ; qu’aucune autre condition n’est exigée du propriétaire voisin autre que celle de joindre immédiatement le mur et de rembourser au maître du mur la moitié de la dépense, ce que s’engagent à faire les consorts [P] ; que contrairement à ce qui est allégué en défense, c’est le caractère privatif du mur qui permet aux consorts [P] d’en revendiquer pour partie la mitoyenneté forcée, l’empiétement faisant au contraire obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 16 octobre 2024, qui sont ses dernières conclusions, la SARL THOR INVEST demande au tribunal au visa des articles 2258 et suivants ainsi que 661 du Code civil, de :

Sur la demande principale,

— DEBOUTER les consorts [P] de leurs demandes fins et conclusions portées à l’encontre de la société THOR INVEST ;

Sur la demande subsidiaire,

— DEBOUTER les consorts [P] de leurs demandes fins et conclusions portées à l’encontre de la société THOR INVEST ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER les consorts [P] au paiement d’une somme de 2.500,00 au titre de l’article 700 du CPC, outre aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— ECARTER l’exécution provisoire.

En défense, la SARL THOR INVEST réplique :

— qu’en application de l’article 2258 du code civil, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, ces critères étant cumulatifs ; qu’en l’espèce, les deux attestations versées par les demandeurs sont dépourvues de valeur probante et ne sont pas suffisantes pour répondre aux critères stricts de la prescription acquisitive ; qu’une seule intervention en 1988, qui n’est pas justifiée, la facture de M. [V] étant insuffisante à cet égard, ne suffit pas à démontrer le critère de continuité ; qu’au contraire il résulte de clichés issus de googlemaps que ce mur n’a pas été entretenu entre 1988 et 2008 ; qu’il résulte par ailleurs de la jurisprudence de la cour de cassation que la réfection d’un mur au moyen d’un enduit ou par simple recrépissage s’avère insuffisante quant à caractériser une possession utile ; que le caractère équivoque de la possession, comme résultant en l’espèce de l’absence d’entretien, fait obstacle au jeu de la prescription posée par l’article 2256 du code civil, de sorte que la présomption d’animus doit être écartée ;

— concernant la demande subsidiaire de cession, qu’il s’agit d’une proposition de rachat qui n’a jamais été formulée antérieurement par courrier par les demandeurs ; que l’article 661 du code civil n’a vocation à s’appliquer qu’à condition que le mur ait été édifié sur le fond voisin, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les consorts [P] ne faisant état d’aucun empiétement et le mur litigieux se trouvant sur une partie exclusivement privative.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE

En application de l’article 2258 du code civil, « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Par ailleurs, l’article 2261 du code civil dispose que « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Enfin, selon l’article 2272 du code civil :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Au visa de ces articles, la jurisprudence a pu juger qu’il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée de 30 ans et revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (Civ. 3e, 10 oct. 2024, no 23-17.458).

En l’espèce, à l’appui de leur prétention, les consorts [P] versent au débat une attestation de M. [K] [V], architecte, qui indique avoir assuré en 1988 pour M. [N] [P] domicilié [Adresse 8] à [Localité 19] une mission de rénovation de la maison ainsi que de ses abords et entourages, notamment concernant l’ensemble du mur existant entre sa propriété et celle du [Adresse 21] de la même rue. Il sera souligné que M. [V] est le neveu par alliance de M. [N] [P], ce qui limite la force probante de cette attestation.

Est en outre versé au débat une facture de la société SCR d’août 1988 qui mentionne des travaux de maçonnerie sur le mur de clôture mais sans préciser lequel.

Enfin, les demandeurs produisent une attestation de Mme [X] [Z], la fille des anciens propriétaires du [Adresse 10], selon laquelle son père a toujours approuvé que M. [P] se comporte comme propriétaire mitoyen du mur et de la clôture grillagée séparant les deux propriété. Selon cette attestation, c’est avec l’accord de son père que M. [P] a rénové et entretenu ce mur, fixé dans ce mur la grille de clôture sur rue et le portail intermédiaire situé à hauteur de l’escalier extérieur ou installé sur le grillage séparant les propriétés un brise vue en bande de bruyère.

Les demandeurs justifient donc des travaux réalisés sur le mur litigieux en 1988 mais ils ne justifient d’aucun autre acte matériel depuis. En effet, si les photographies issues de l’application googlemaps démontrent que le mur était entretenu, rien ne démontre qui entretenait ce mur.

Ainsi, les éléments de preuve versés au débat par les demandeurs sont insuffisants à démontrer une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant 30 ans. Ils seront donc déboutés de leur demande tendant à les juger propriétaire du mur litigieux.

2°) SUR LA DEMANDE DE CESSION FORCEE

L’article 661 code civil dispose que :

« Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve ».

Sur le fondement de cet article, la jurisprudence a pu préciser que la faculté d’acquérir la mitoyenneté d’un mur par un propriétaire qui le joint est absolue, en l’absence de convention contraire, et la seule condition imposée à ce dernier est de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir. La faculté d’acquérir la mitoyenneté appartient ainsi au propriétaire privatif du terrain voisin, même si le mur fait partie d’un immeuble en copropriété dont le voisin est lui-même copropriétaire (Civ. 3e, 25 avr. 1972: D. 1972. 660 ; Civ. 3e, 4 juin 1975, no 74-11.151).

Il convient enfin de souligner que le transfert de propriété ne dépend pas d’un accord de volonté (Civ. 1re, 19 janv. 1954 : D.1954.240), de sorte que la cession peut être imposée au propriétaire du mur concerné.

Ainsi, contrairement à ce qui est allégué en défense, le mécanisme de l’article 661 n’est pas juste une proposition de rachat que pourrait refuser la défenderesse, la mise en œuvre de cette cession forcée n’étant pas conditionnée par une proposition de rachat antérieure.

Il résulte de la jurisprudence précitée que la cession forcée de l’article 661 du code civil peut être invoquée par tout propriétaire joignant un mur, ce qui est le cas en l’espèce. En effet, il résulte des pièces du dossier que ce mur a été construit à la limite entre les deux fonds de sorte qu’il est en mesure de joindre le fonds des demandeurs et celui de la défenderesse, il n’apparaît pas être en retrait de la ligne séparative des deux fonds.

Le fait que le mur litigieux soit privatif et appartienne à la société défenderesse ne fait nullement obstacle à l’application de l’article 661 du code civil, au contraire, puisque si ce mur empiétait sur le fond voisin, cela ferait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté (Civ. 3e, 19 sept. 2007, no 06-16.384) et s’il était à cheval sur les deux fonds, le mur serait considéré comme mitoyen dès l’origine en application de l’article 663 du code civil.

Ainsi, les conditions de l’article 661 du code civil étant réunies, il sera fait droit à la demande de cession forcée des consorts [P] et la cession forcée de la mitoyenneté du mur séparant les propriétés respectives des deux parties sur toute sa longueur sera ordonnée.

Les demandeurs seront condamnés à rembourser à la société THOR INVEST, la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûtée la portion du mur qu’ils veulent rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Le présent jugement sera retranscrit au Livre Foncier aux frais des consorts [P].

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SARL THOR INVEST, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SARL THOR INVEST sera condamnée à régler à Monsieur [N] [P], Madame [S] [P] née [C] et Monsieur [I] [P] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SARL THOR INVEST de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 23 août 2022.

En l’espèce, la défenderesse demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée mais sans expliciter en quoi l’exécution provisoire aurait des conséquences excessives. Il ne sera donc pas fait droit à sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [N] [P], Madame [S] [C] épouse [P] et Monsieur [I] [P] de leur demande tendant à les voir juger propriétaires, par voie de prescription acquisitive trentenaire, de la copropriété du mur séparant leur propriété sise [Localité 17] [Adresse 14] Section [Cadastre 4] n° [Cadastre 11] de la propriété voisine cadastrée [Localité 19] Section [Cadastre 4] n° 99/18,100/18 et [Cadastre 2] appartenant à la société THOR INVEST ;

ORDONNE la cession forcée par la SARL THOR INVEST à Monsieur [N] [P], Madame [S] [C] épouse [P] et Monsieur [I] [P] de la mitoyenneté du mur séparant leurs propriétés respectives sur toute sa longueur, à savoir le mur séparant la propriété sise [Localité 18] [Adresse 22] Section [Cadastre 4] n° [Cadastre 11] appartenant aux consorts [P] de la propriété voisine cadastrée [Localité 19] Section [Cadastre 4] n° 99/18,100/18 et [Cadastre 2] appartenant à la société THOR INVEST ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P], Madame [S] [C] épouse [P] et Monsieur [I] [P] à rembourser à la SARL THOR INVEST, la moitié de la dépense que ce mur a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûtée la portion du mur qu’ils veulent rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti ;

ORDONNE la retranscription du présent jugement au Livre Foncier aux frais des consorts [P] ;

CONDAMNE la SARL THOR INVEST aux dépens ;

CONDAMNE la SARL THOR INVEST à régler à Monsieur [N] [P], Madame [S] [C] épouse [P] et Monsieur [I] [P] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL THOR INVEST de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président