AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFA4

Minute JCP n° 317/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître MORHANGE Alain, avocat au barreau de METZ,

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [P] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [M]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 juin 2020, la SA d’HLM LOGIEST, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM VIVEST a consenti à Madame [P] [M] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 450,65 euros dont 38 euros de provision sur charges et 8,15 euros d’accord collectif multiservices.

Des loyers étant demeurés impayés et Madame [P] [M] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, la SA d’HLM VIVEST venant aux droits de la SA d’HLM LOGIEST a fait signifier à Madame [P] [M] un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance visant la clause résolutoire le 7 octobre 2024 .

Elle a ensuite fait assigner Madame [P] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [M], au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de Madame [P] [M] à titre provisionnel au paiement de 3 109,33 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation de Madame [P] [M] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 484,57 euros, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer,

— la condamnation de Madame [P] [M] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025. A cette audience, La SA d’HLM VIVEST était représentée par Maître WEBERT substituant Maître MORHANGE, avocat au barreau de Metz ; Madame [P] [M], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SA d’HLM VIVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 5 101,54 euros au 7 mai 2025 et que la locataire avait produit un justificatif d’assurance.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VIVEST justifie avoir informé la CAF des difficultés financières rencontrées par Madame [P] [M] par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 29 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 9.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 539,70 euros ; il était en outre sollicité de Madame [P] [M] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

A l’audience, la SA d’HLM VIVEST a indiqué que Madame [P] [M] avait produit le justificatif d’assurance sollicité.

S’agissant en revanche de la demande de paiement de l’arriéré locatif, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 décembre 2024.

L’expulsion de Madame [P] [M] sera ordonnée, en conséquence.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SA d’HLM VIVEST produit un décompte dont il résulte qu’au 11 mai 2025 Madame [P] [M] restait lui devoir 5 101,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et des indemnités d’occupation (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non incluse).

Madame [P] [M], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [P] [M] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la société VIVEST venant aux droits de la SA d’HLM VIVEST la somme de 5 101,54 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation au 11 mai 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 539,70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer (7 octobre 2024), sur la somme de 569,63 euros à compter de l’assignation (21 janvier 2025) et sur la somme de 1992,21 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Madame [P] [M] sera également condamnée au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 484,57 euros, conformément à la demande de la SA d’HLM VIVEST, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer.

IV. Sur les demandes accessoires

Madame [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM VIVEST, Madame [P] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA d'[Adresse 6] recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 juin 2020 entre la SA d’HLM LOGIEST, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM VIVEST, et Madame [P] [M] concernant le logement situé [Adresse 3] étaient réunies à la date du 7 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM VIVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [P] [M] à payer à la SA d’HLM VIVEST la somme de 5 101,54 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation au 11 mai 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 539,70 euros à compter du 7 octobre 2024, sur la somme de 569,63 euros à compter du 21 janvier 2025 et sur la somme de 1 992,21 euros à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [P] [M] à payer la SA d’HLM VIVEST, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 484,57 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNONS Madame [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [P] [M] à verser à la SA d'[Adresse 6] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,