AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00261 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLDU

Minute JCP n° 592/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI MATIVI VENANT AUX DROITS DE LA SCI LES MARRONIERS

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e MARCHAL-BECK Xavier, avocat au Barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [T] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e MARCHAL-BECK Xavier par voie de case (+ pièces)

RAPPEL DES FAITS

La S.C.I. LES MARRONNIERS a donné à bail à Monsieur [T] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 8 octobre 2010, pour un loyer mensuel de 333 euros outre 15 euros de charges.

Se prévalant de loyers demeurés impayés, la S.C.I. MATIVI, venant aux droits de la S.C.I. LES MARRONIERS, a fait signifier à Monsieur [T] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2025, pour un arriéré locatif de 366,85 euros en principal.

La S.C.I. MATIVI a ensuite fait assigner Monsieur [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice délivré le 6 mai 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [M], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [T] [M] à titre provisionnel au paiement de 759 euros au titre de l’arriéré locatif,

— la condamnation de Monsieur [T] [M] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 348 euros,

— la condamnation de Monsieur [T] [M] aux dépens et à lui verser 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 octobre 2025, la S.C.I. MATIVI était représentée par son conseil. Monsieur [T] [M], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La S.C.I. MATIVI, se reportant aux termes de ses conclusions du 4 septembre 2025, signifiées au défendeur par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025 remis à étude, demande :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 3 avril 2025,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [M], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [M] et ce en garantie des sommes qui pourront être dues,

— la condamnation de Monsieur [T] [M] à titre provisionnel au paiement de 759 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 435,07 euros à compter du 3 février 2025, date du commandement de payer,

— la condamnation de Monsieur [T] [M] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité de 75,90 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat,

— la condamnation de Monsieur [T] [M] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 348 euros avec indexation jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés,

— la condamnation de Monsieur [T] [M] aux dépens et à lui verser 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de contact avec Monsieur [T] [M], le service en charge des diagnostics sociaux et financiers a établi un rapport de carence le 9 mai 2025.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. MATIVI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le bail conclu le 8 octobre 2010 contient une clause résolutoire (article X CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 366,85 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec un délai de deux mois pour payer, expirant ainsi le 4 avril 2025.

L’examen du décompte produit aux débats démontrent que le locataire a versé la somme de 366,85 euros courant mars 2025 à Maître [Z], commissaire de justice. Il résulte par ailleurs des conclusions de la demanderesse que l’arriéré locatif est désormais constitué du solde des trois échéances de janvier, février et mars 2025, confirmant ainsi que les causes du commandement ayant été payées courant mars 2025.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la S.C.I. MATIVI, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient ainsi pas réunies à la date du 4 avril 2025.

En conséquence, les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, de séquestre des meubles, de condamnation au titre de la clause pénale et de fixation d’une indemnité d’occupation sont rejetées.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Si la S.C.I. MATIVI produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [M] restait devoir la somme de 759 euros au 31 mars 2025 au titre du contrat de bail, force est de constater qu’elle ne démontre pas sa qualité de bailleur. Le bail a ainsi été conclu par la S.C.I. LES MARRONNIERS et aucun élément du dossier n’établit que la S.C.I. MATIVI a acquis le logement loué par Monsieur [M]. Le défendeur étant défaillant à l’instance, n’apporte pas définition aucun élément permettant de confirmer que le bail qu’il a signé avec la S.C.I. LES MARRONNIERS s’est poursuivi avec la S.C.I. MATIVI.

Dès lors, cette dernière n’apporte pas la preuve qui lui incombe de ce que Monsieur [T] [M] lui doit la somme de 759 euros.

En conséquence, la demande en paiement est rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La demanderesse qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens et verra sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la S.C.I. MATIVI recevable ;

REJETONS les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion, au séquestre des meubles, à la condamnation au titre de la clause pénale et à la condamnation à une indemnité d’occupation de Monsieur [T] [M] ;

REJETONS la demande en paiement formulée à l’encontre de Monsieur [T] [M] ;

CONDAMNONS la S.C.I. MATIVI prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 18 décembre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,