Minute n°2025/799

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/01550

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JSAP

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. IMMOBILIERE [Localité 16], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société [Adresse 15], dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alexandre MARCHAND, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C104

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 11 décembre 2024 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Propriétaire en 2007 de trois parcelles constructibles sur le ban de [Localité 11], section [Cadastre 5] n°[Cadastre 9], section [Cadastre 6] n°[Cadastre 2] et section [Cadastre 5] n°[Cadastre 7], la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] a fait édifier sur les parcelles section [Cadastre 5] n°[Cadastre 9] et section [Cadastre 6] n°[Cadastre 2] un immeuble à usage d’habitation comportant 8 appartements, placé sous le statut de la copropriété.

Le règlement de copropriété établi instituait une servitude de passage au profit de la parcelle cadastré section [Cadastre 5] n°[Cadastre 7]. Un plan matérialisant la servitude était annexée au règlement.

La SARL IMMOBILIERE [Localité 16] a ensuite vendu les appartements susdits en VEFA.

La SARL IMMOBILIERE [Localité 16] a ultérieurement régularisé une demande de permis de construire une maison d’habitation sur la parcelle section [Cadastre 5] n°[Cadastre 7]. Compte tenu de la nécessité de procéder au raccordement de la future construction, elle a sollicité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] l’autorisation de procéder aux travaux de raccordement, en prolongeant les réseaux édifiés jusqu’à la limite séparative de la parcelle n°402/152.

Par lettre du 22 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande.

A défaut d’accord amiable, la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] a engagé la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par exploit d’huissier délivré le 1er juillet 2022, la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] a constitué avocat et a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], sis [Adresse 3] à AY SUR MOSELLE, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de METZ afin de le voir, au visa des articles 692 et suivants du code civil,

— déclarer l’action diligentée par la société IMMOBILIERE [Localité 16] recevable et sa demande bien fondée,

En conséquence,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à laisser libre accès à la société IMMOBILIERE [Localité 16] ainsi qu’à toute société mandatée par ses soins afin qu’il soit procédé aux travaux de branchement de la parcelle n°[Cadastre 7] et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à la société IMMOBILIERE [Localité 16] la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à la société IMMOBILIERE [Localité 16] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] aux entiers frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic, a constitué avocat.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 décembre 2024, à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 08 octobre 2025.

3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 19 juin 2024, la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] demande au tribunal, au visa des articles 692 et suivants du code civil

— de déclarer l’action diligentée par la société IMMOBILIERE [Localité 16] recevable et sa demande bien fondée,

Au principal,

— d’ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à laisser libre accès à la société IMMOBILIERE [Localité 16] ainsi qu’à toute société mandatée par ses soins afin qu’il soit procédé aux travaux de branchement de la parcelle n°[Cadastre 7] et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à la société IMMOBILIERE [Localité 16] la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement,

— d’accorder au profit de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] n°[Cadastre 7] sise [Adresse 14] à [Localité 11] (fond dominant) appartenant à la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] une servitude légale de passage, s’entendant du passage des canalisations et réseaux nécessaires à la future construction, sur le terrain cadastré section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8] à l’emplacement matérialisé en rouge sur le plan produit en pièce n°6, d’une longueur d’un mètre, comptée à partir du regard et jusqu’à la limite parcellaire du terrain cadastré section [Cadastre 5] n°[Cadastre 7] sur une largeur d’un mètre,

En tout état de cause,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à la société IMMOBILIERE [Localité 16] la somme de 5.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

— la servitude conventionnelle de passage au profit de la parcelle n°[Cadastre 7] prévue au moment de la division de l’immeuble vendu devait permettre la desserte complète et effective de la parcelle n°[Cadastre 7] par l’ensemble des réseaux ce dont il résulte de la mention « pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation, quels qu’ils soient » figurant dans la constitution de la servitude ; le syndicat des copropriétaires n’est pas bien fondé à soutenir que la servitude de passage ne permet pas le raccordement ; dès lors qu’une servitude est établie en raison de l’état d’enclave d’un terrain, ce qui est le cas en l’espèce, elle doit permettre d’assurer la desserte complète de la parcelle de sorte qu’elle inclut nécessairement le passage des réseaux ; le syndicat des copropriétaires entend simplement faire obstacle à une construction sur le terrain voisin, certains des copropriétaires souhaitant lui acheter la parcelle à un prix réduit ;

— il existe à défaut une servitude par destination du père de famille au sens des articles 692 et 693 du code civil ; les fonds appartenaient originellement au même propriétaire, à savoir la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] qui a procédé à la division des fonds ; l’état d’enclave de la parcelle n°[Cadastre 7] résulte de l’édification d’un immeuble par ses soins sur la parcelle [Cadastre 8] ; elle avait pris soin de prolonger les réseaux (eaux, eaux usées, électricité) jusqu’à la limite séparative de la parcelle [Cadastre 8] ; le passage des réseaux étaient clairement matérialisés sur les différents plans joints aux actes de vente et visibles sur place par la présence de regards et de bornes de raccordement si bien qu’il existait un signe apparent de servitude au sens de l’article 694 du code civil ;

Subsidiairement, elle sollicite l’octroi de la même servitude au visa d’un état d’enclave au sens de l’article 682 du code civil et soutient que le syndicat des copropriétaires n’est pas en droit d’exiger un projet abouti ni ne dispose d’un droit de regard sur le dimensionnement de son projet de construction et qu’aucun texte ne subordonne la fixation de l’assiette d’une servitude au passage d’un géomètre.

En réplique à la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires, elle rappelle que la servitude revendiquée porte sur une bande d’un mètre de long sur un mètre de large située dans un espace vert et qu’elle s’est engagée à remettre cet espace en état après réalisation des travaux de raccordement ; que les réseaux dont s’agit doivent permettre d’assurer la desserte complète de la parcelle et portent donc sur les réseaux d’eaux et d’assainissement et d’électricité; que la demande d’indemnisation à hauteur de 25.000 € ne repose sur aucun élément objectif.

Elle ajoute qu’elle est dans l’impossibilité d’user de sa parcelle depuis 2020 du fait du comportement abusif du syndicat des copropriétaires ce qui lui porte un préjudice évalué à 25.000 € dont elle demande réparation au syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] demande au tribunal

A titre principal,

— de dire et juger la demande de la société immobilière irrecevable et mal fondée,

En conséquence,

— de déclarer la demande de la société IMMOBILIERE [Localité 16] irrecevable et mal fondée,

— de l’en débouter,

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à accorder au bénéfice de la société IMMOBILIERE [Localité 16] une servitude dite « de réseau ou de raccordement » que l’on appelle tréfonds,

— de condamner la société IMMOBILIERE [Localité 16] au paiement de la somme de 25.000 € correspondant à la contrepartie de la servitude accordée,

Dans tous les cas,

— de condamner la société IMMOBILIERE [Localité 16] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que la société IMMOBILIERE [Localité 16] qui a fait édifier l’immeuble [Adresse 13] a pris soin de faire insérer dans le règlement de copropriété une servitude conventionnelle de passage au profit de la parcelle n°[Cadastre 7] restée sa propriété, et fait valoir que :

— la demande de respect d’une servitude dite de raccordement de réseaux sur la base d’une servitude de passage existante est irrecevable ; la servitude de passage définie par l’article 682 du code civil et telle que prévue dans le règlement de copropriété permet le passage à pieds ou en véhicule, la mention « pour les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation quels qu’ils soient dudit fonds » se rapportant seulement au passage ; la servitude de raccordement de réseaux n’a rien à voir avec le passage tel que défini par l’article 682 du code civil ; la jurisprudence est constante sur le fait qu’une servitude de passage ne permet pas le raccordement des réseaux ; les demandes, y compris celles en dommages et intérêts sont irrecevables ;

— les conditions pour la reconnaissance d’une servitude par destination du père de famille ne sont pas remplies puisqu’il n’existe actuellement aucun réseau et qu’il n’en existait aucun au jour de la division des fonds ; les plans de réseaux ne constituent pas un signe apparent de servitude ; les articles 693 et 694 du code civil font une distinction selon les servitudes continues ou discontinues ; en l’état des précisions données par la société IMMOBILIERE [Localité 16] sur les réseaux qu’elle entend faire passer, la servitude invoquée ne peut être qualifiée ; la demande est irrecevable et mal fondée.

— sur la demande d’établissement de la servitude de réseaux, il incombe à la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] d’expliquer la nature du projet immobilier qu’elle entend édifier et qui est susceptible d’aggraver la servitude de passage existante et de générer des problèmes de sécurité à la copropriété ; il lui incombe par ailleurs de proposer une juste indemnisation en contrepartie ; à défaut, sa demande est irrecevable ; les dispositions de l’article 682 du code civil ne s’appliquent pas à la servitude de réseaux qu’elle sollicite ; à défaut d’en préciser le fondement légal, la demande est irrecevable ;

— si une servitude était accordé, il est bien fondé à obtenir indemnisation en contrepartie ; le montant de l’indemnité doit être calculé en fonction de la contrainte imposée par la servitude ; en l’absence de plan des réseaux et de plan de géomètre, il est impossible de chiffrer la contrainte ce qui doit aboutir au rejet de la demande ; à défaut, l’indemnité sera fixée à la somme de 25.000 €.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SARL IMMOBILIERE [Localité 16].

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions du 6° de l’article 789 qui résultent du décret précité sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce, l’assignation de la SARL IMMOBILIERE [Localité 16] ayant été délivrée le 1er juillet 2022.

Il s’ensuit que les fins de non-recevoir soulevées devant le tribunal par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables.

Aux termes de l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

S’agissant ici d’un moyen de droit relevé d’office, le tribunal doit respecter le principe du contradictoire et inviter les parties, spécialement le syndicat des copropriétaires, à conclure sur ce point.

Les débats seront donc rouverts à cette fin, uniquement sur ce point, mais SANS REVOCATION DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats,

MAINTIENT l’ordonnance de clôture,

INVITE les parties, spécialement le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], à présenter leurs observations sur l’irrecevabilité des fins de non-recevoir soulevées devant le tribunal par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], en application de l’article 789 6° du code de procédure civile,

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoirie du mercredi 10 décembre 2025 à 09h00 en salle 226.

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 08 OCTOBRE 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président