DOSSIER : N° RG 25/00984 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P22M

Copie exécutoire à

la SCP DORIA AVOCATS

expédition à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 04 Mars 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Mélanie GARCIA, Greffier, lors des débats

et de Philippe REDON, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -CDC HABITAT SOCIAL, SA H.L.M., dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son – Établissement de [Localité 1], [Adresse 3]

représentée par la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 03 Février 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 04 Mars 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 13 septembre 2018, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [J], pour une durée d’un an renouvelable, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 363,29 euros.

Par acte séparé en date du 13 septembre 2018, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [J], pour une durée d’un an renouvelable, un garage situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 40 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 2,46 euros.

Par ordonnance rendue le 17 janvier 2024, le juge des référés a constaté le désistement de la S.A CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes à l’exception des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [J], par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 705,88 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 30 juin 2024, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [J] pour l’audience du 2 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— A défaut, prononcer la résolution judiciaire desdits baux,

— l’expulsion de Monsieur [X] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [X] [J] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [X] [J] à payer la somme de 1 988,07 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamnation de Monsieur [X] [J] aux entiers dépens et à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Monsieur [X] [G].

***

À l’audience du 2 décembre 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL était représentée par son conseil. Monsieur [X] [J] bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 557,84 euros.

L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats par ordonnance en date du 31 décembre 2025 afin que la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie de sa qualité à agir et a finalement été évoquée à l’audience du 3 février 2026.

La S.A CDC HABITAT a produit un extrait KBIS et une attestation d’immatriculation au registre national attestant qu’elle est devenue propriétaire du logement n°40 et du garage situés [Adresse 7] à la suite d’un projet de fusion intervenu avec la société NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL.

À l’audience du 3 février 2026, la S.A CDC HABITAT SOCIAL était représentée par son conseil. Monsieur [X] [J] bien que régulièrement convoqué par le greffe, n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

Autorisée à produire une note en délibérée, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir adressé au greffe de la juridiction, le 18 février 2026, un décompte actualisé de la dette au 16 février 2026 d’un montant de 2282,83 euros.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, les baux ayant été renouvelés postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, les clauses résolutoires prévues aux baux relatifs au garage et au logement ne sont pas conformes à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 3 juillet 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 17 août 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [X] [J] se trouve redevable de la somme de 1 923,26 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 16 février 2026, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [X] [J] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1 923,26 euros à la S.A CDC HABITAT SOCIAL, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur ne s’étant présenté ni aux convocations du travail social, ni à l’audience, et n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’a été formulée. Il convient de rappeler qu’en l’absence du défendeur, le juge ne dispose d’aucun pouvoir de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [X] [J] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [J], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [X] [J] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juges des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux bail conclus le 13 septembre 2018 entre la S.A CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [X] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation n°40 et le garage situés [Adresse 8], [Localité 2] sont réunies à la date du 17 août 2025,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [X] [J] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 août 2025,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [X] [J] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 17 août 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 1 923,26 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 16 février 2026, mensualité du mois de janvier comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DÉBOUTONS la S.A CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [X] [J],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la S.A CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS