TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/58886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JO5

N° : 4

Assignation du :

04 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société PIERRE EXPANSION S.C.P.I.

[Adresse 3]

[Localité 5] / FRANCE

représentée par M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS – #L0301, SELAS inter barreaux RACINE

DEFENDERESSE

L’E.U.R.L. DIFENDIS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS – #C0767, [K] MOTILA ASSOCIES

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020, la société Pierre Expansion a donné à bail commercial à la société Difendis, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2], à savoir :

— lot n°2 : au rez-de-chaussée, un local commercial de 73 m² ;

— lot n°34 : au sous-sol, une cave n°17.

Les locaux loués sont destinés à l’usage de commerce de vente d’équipements de la maison, architecture d’intérieur, décoration, à l’exclusion de toute autre activité.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2020.

La société Difendis a cessé de régler les loyers et charges dont elle est redevable en exécution du bail.

Par acte du 18 septembre 2024, la société Pierre Expansion a fait délivrer à la société Difendis un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de la somme principale de 46.955,04 euros correspondant aux loyers et charges dus à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Pierre Expansion, a, par exploit du 4 décembre 2024, fait citer la société Difendis devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, la société Pierre Expansion, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1103, 1104 et 1728 du code civil,

Vu le commandement de payer du 18 septembre 2024,

JUGER la société PIERRE EXPANSION recevable et bien fondée en ses demandes ;

DEBOUTER la société DIFENDIS de l’ensemble de ses demandes;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 18 octobre 2024 et ORDONNER, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société DIFENDIS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 6] Publique si besoin était ;

CONDAMNER la société DIFENDIS à payer à la société PIERRE EXPANSION, par provision et conformément à l’article 19 – 4°) du bail, une indemnité d’occupation égale au double du loyer exigible au titre de la dernière année de location, augmentée des charges, impôts, redevances, contributions, primes d’assurance et accessoires dus en vertu du bail et de la TVA au taux en vigueur, à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNER la société DIFENDIS à payer, par provision, à la société PIERRE EXPANSION la somme de 57.231,33 euros au titre des loyers, charges et taxes restant dus jusqu’au 31 décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

CONDAMNER la société DIFENDIS à payer à la société PIERRE EXPANSION la somme de 8.584,70 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 9 – 2°) du bail, correspondant à 15% des sommes dues.

CONDAMNER la société DIFENDIS à payer à la société PIERRE EXPANSION une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, la société Diffendis, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 114 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis :

JUGER la société PIERRE EXPANSION irrecevable et mal fondée en sa procédure de référé,

JUGER n’y avoir lieu à référé du fait de la procédure pendante devant le juge du fond dont l’assignation et la saisine sont antérieures à celles du Juge des référés,

DEBOUTER la société PIERRE EXPANSION de toutes ses demandes, fins et conclusions,

RENVOYER les parties au fond,

A titre principal :

DIRE la société DIFENDIS bien fondée en ses demandes,

DÉCLARER le commandement du 18 septembre 2024 nul et de nul effet ;

A titre subsidiaire :

ACCORDER les plus larges délais à la requérante ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société PIERRE EXPANSION à payer à la société DIFENDIS, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la Société PIERRE EXPANSION aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’à la note d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’incompétence du juge des référés

La société Difendis soulève l’incompétence du juge des référés, exposant que l’assignation au fond ayant été remise au Tribunal antérieurement à celle des référés, le juge du fond a été saisi avant le juge des référés.

La société Pierre Expansion oppose que si l’assignation au fond ait été délivrée, à l’initiative de la société Difendis, le 15 novembre 2024, soit avant le placement de l’assignation en référé, la désignation du juge de la mise en état n’est intervenue que le 3 février 2025, date de la première audience d’orientation de sorte que le juge de la mise en état a donc été saisi à compter du 3 février 2025, soit après la saisine de la présente juridiction des référés.

Elle ajoute que l’assignation au fond est une contestation à commandement, commandement sur lequel est basé l’assignation en référé, impliquant qu’il ne peut être pris une décision en référé sans avoir préalablement purgé le problème de la nullité du commandement au fond.

*

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

2° Allouer une provision pour le procès,

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que le juge des référés dispose d’une compétence exclusive pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, l’assignation au fond ait été délivrée, à l’initiative de la société Difendis, le 15 novembre 2024, soit avant le placement de l’assignation en référé, la désignation du juge de la mise en état n’est intervenue que le 3 février 2025, date de la première audience d’orientation de sorte que le juge de la mise en état a donc été saisi à compter du 3 février 2025, soit après la saisine de la présente juridiction des référés.

Ainsi, le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes qui lui sont exposées dans le cadre de la présente instance, l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse sera rejetée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

La société Pierre Expansion soutient que :

— en dépit du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 18 septembre 2024, la société Difendis ne s’est pas acquittée des sommes dont elle est redevable en exécution du contrat de bail qui lui a été consenti,

— depuis la délivrance du commandement de payer, aucun règlement n’est intervenu, alors que le terme du 4ème trimestre 2024 est devenu exigible,

— la clause résolutoire stipulée à l’article 19 – 1°) du bail est donc acquise depuis le 18 octobre 2024.

La société Difendis oppose que :

— le bailleur se contente de communiquer un compte locataire, indiquant qu’elle lui serait redevable de loyers, charges et taxes foncières à hauteur de 46.955,04 euros,

— le commandement de payer visant clause résolutoire du 18 septembre 2024 ne justifie en rien du bien-fondé des sommes réclamées par la société Pierre Expansion et qu’elle conteste,

— le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi dès lors que le bailleur avait donné son accord pour une cession du droit au bail et alors que les parties étaient prêtent à régulariser l’acte de vente, il ne lui a plus répondu.

*

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 10 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 19 1°) au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 18 septembre 2024 à hauteur de la somme de 46.955,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté selon décompte arrêté au jour du commandement et figurant dans celui-ci, terme du 3ème trimestre 2024 inclus.

Etaient joints au commandement de payer, les documents suivants :

— la copie des factures du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024

— la copie de la facture taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères 2023

— l’avis de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères 2023

— le relevé individuel taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères

— le relevé individuel de charges arrêté au 31 décembre 2021

— le relevé des dépenses de copropriété par répartition arrêté au 31 décembre 2021

— la régularisation des charges 2021

— la copie de la facture du diagnostic amiante

La société Difendis fait valoir qu’elle conteste les sommes dues. Sa contestation n’est cependant circonstanciée par aucun élément de fait ni de droit versé aux débats en l’état du décompte et des pièces produites par le bailleur. Elle n’est donc pas sérieuse.

En outre, il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté le 7 novembre 2024 (pièce n°4 du bailleur) n’a procédé à aucun règlement et ne s’est donc pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

La société Difendis fait ensuite valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, alors qu’une cession de fonds de commerce était envisagée et avait été autorisée par le bailleur.

Cet élément ne permet pas d’établir une mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer et ce, d’autant qu’il sera relevé que, selon la lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 février 2025 adressée à la société Difendis, l’accord du bailleur à la cession du droit au bail projetée était soumis à plusieurs réserves et n’était valable que pour une durée de deux mois à compter de sa réception (pièce n°15 du bailleur).

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 18 octobre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation fixée au double du loyer, la clause contractuelle à laquelle elle se réfère s’analysant comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif du 7 novembre 2024 versé aux débats (pièce n°4 du bailleur) fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 57.231,33 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

En conséquence, la société Difendis sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 57.231,33 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 46.955,04 euros à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 et à compter de l’assignation du 4 décembre 2024 pour le surplus.

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à une indemnité correspondant à 15% des sommes dues, la clause contractuelle à laquelle elle se réfère s’analysant comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de délais

Il y a lieu de rejeter la demande de délais les plus larges présentée par la société Difendis qui ne fait valoir aucun moyen de droit ni aucun élément de fait à son soutien.

Sur les frais et dépens

La société Difendis, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l’assignation.

Elle sera également condamnée à payer à la société Pierre Expansion la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société Difendis ;

Constatons l’acquisition, à la date du 18 octobre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 10 septembre 2020 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 2], à savoir :

— lot n°2 : au rez-de-chaussée, un local commercial de 73 m² ;

— lot n°34 : au sous-sol, une cave n°17, la société Difendis pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Difendis à payer à la société Pierre Expansion une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Pierre Expansion tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer ;

Condamnons la société Difendis à payer à la société Pierre Expansion la somme provisionnelle la somme de 57.231,33 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 46.955,04 euros à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 et à compter de l’assignation du 4 décembre 2024 pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Pierre Expansion tendant au paiement d’une clause pénale de 15 % ;

Rejetons la demande d’octroide délais de la société Difendis;

Condamnons la société Difendis aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamnons la société Difendis à payer à la société Pierre Expansion la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Pierre Expansion et la société société Difendis du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON