TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01846 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZ56

[L] [F]

C/

[U] [M], [O] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 MARS 2025

DEMANDEUR:

M. [L] [F]

né le 06 Juillet 1974 à FIGEAC (LOT)

434 Rue Etienne Lenoir

30000 NIMES

représenté par Maître Roch-vincent CARAIL de l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [U] [M]

née le 08 Mars 1996 à CLERMONT FERRAND (PUY-DE-DOME)

29 Rue Bachalas

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

M. [O] [P]

né le 05 Mai 1994 à CLERMONT FERRAND (PUY-DE-DOME)

29 Rue Bachalas

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET,magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

en présence de [E] [J], auditrice de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 13 Janvier 2025

Date des Débats : 13 janvier 2025

Date du Délibéré : 03 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 19 septembre 2013 avec effet au 23 septembre 2023, M. [L] [F] a donné à bail à Mme [U] [M] et M. [O] [P] un appartement situé 29 rue Bachalas, 30000 Nîmes

Des problèmes récurrents d’infiltration d’eau s’étant produit, le bailleur a voulu intervenir pour y remédier, mais les locataires ont refusé toute intervention dans les lieux loués, ont suspendu le paiement de leur loyer et n’ont pas informé leur assurance du dommage.

Le commissaire de justice qui s’est présenté au domicile des défendeurs le 30 octobre s’est également vu refuser l’accès à l’intérieur des locaux.

En date du 18 décembre 2024, M. [L] [F] assignait Mme [U] [M] et M. [O] [P], en référé pour l’audience du 13 janvier 2025 afin de voir, au visa des articles 7e) de la loi du 06 juillet 1989 :

— Condamner solidairement Mme [U] [M] et M. [O] [P], sous astreinte de 500 euros par jours de retard et 500 euros pour chaque refus d’intervention à laisser son bailleur M. [L] [F] à accéder à l’immeuble sis 29 rue Bachalas, 30000 Nîmes, accompagné des artisans mandatés pour procéder au devis ainsi qu’aux réparations urgentes afin de faire cesser toute fuite et infiltration d’eau dans l’immeuble donné à bail, à charge pour le bailleur d’avertir 48 heures à l’avance ses locataires par tout mode à sa convenance passé 8 jours de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner solidairement Mme [U] [M] et M. [O] [P] à porter et payer à M. [L] [F] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et inexécution contractuelle,

— Condamner solidairement Mme [U] [M] et M. [O] [P] à porter et payer à M. [L] [F] la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Mme [U] [M] et M. [O] [P] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier du 30 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025 ou elle a été retenue et plaidée.

En demande, M. [L] [F] comparaît par son avocat et s’en rapporte à ses écritures auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des faits et de la procédure, ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Mme [U] [M] et M. [O] [P] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile :« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande principale

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 6 alinéa 3c) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués »

Réciproquement, l’article 7 e) de la même loi précise que le locataire se doit " De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; "

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats qu’ en 2022 les locataires se sont plaint à leur bailleur de problèmes d’infiltration d’eau depuis la terrasse de leur cuisine.

M. [L] [F] a fait intervenir une entreprise pour remédier au désordre en septembre 2022 et par la suite, le désordre étant réapparu en 2024, il a été présumé que le problème pouvait éventuellement provenir du déversement d’eaux de pluie depuis le toit voisin sur la terrasse du bien loué.

Monsieur [F] a mandé une entreprise pour faire couvrir d’un toit ladite terrasse, mais les travaux n’ont pas été réalisés du fait d’épisodes pluvieux.

Le 19 octobre 2024, les locataires ont informé le bailleur de l’existence d’une fuite d’eau venant du dernier étage vers le salon, qu’il s’agit d’une fuite d’eau provenant de la douche, traversant les planchers en bois, poutres et plafonds en bois également.

Un rendez vous a été programmé avec les locataires pour le 30 octobre 2024, mais ces derniers ont refusé tout intervention à l’intérieur du local qu’ils occupent.

Monsieur [F] a alors mandé un commissaire de justice afin d’établir un constat.

Le commissaire de justice s’est déplacé au domicile de Mme [U] [M] et M. [O] [P] le 30 octobre 2024, et il rapporte dans son procès verbal de constat établi en présence de M. [L] [F] du plombier M. [I] et de l’entreprise RS CONSTRUCTION que M. [O] [P] a maintenu son refus de toute intervention au sein du local occupé, aujourd’hui et plus tard, qu’ils n’aviserait pas son assurance pour ne pas avoir à s’acquitter de la franchise prévue au contrat.

Force est de constater que Monsieur [L] [F] a fait preuve envers ses locataires d’une particulière bienveillance et qu’il ne s’est pas soustrait aux obligations qui lui incombent en tant que bailleur.

En effet, dès 2022, lorsque les locataires l’ont informé du désordre provoqué par des infiltrations d’ eau dans la cuisine, M. [L] [F] a pris les choses en main et a mandé une entreprise pour faire réaliser une étanchéité.

Lorsqu’il est apparu que l’eau pouvait provenir du toit voisin, M. [L] [F] à défaut de pouvoir faire construire un toit au-dessus de la terrasse du logement du fait ‘épisodes pluvieux , a demandé au propriétaire de la maison d’où semblait provenir le désordre, de faire réviser ses gouttières, ce qui a été fait par une entreprise spécialisée.

Finalement, il est apparu qu’une fuite d’eau provenait de la douche située à l’ étage, désordre dégradant les planchers, poutres et plafond de la maison qui sont en bois.

Cependant les locataires refusant l’entrée au propriétaire et refusant d’informer leur assurance Monsieur [L] [F] a du requérir un commissaire de justice, en vain, ce dernier, accompagné du requérant et d’un plombier s’étant également vu refuser l’entrée.

Monsieur [L] [F] justifie des diligences qu’il a entrepris, dont facture de reprise d’étanchéité du 14 septembre 2022, devis pour la création d’une toiture en date du 4 octobre 2024.

Monsieur [D] [X], voisin de l’immeuble litigieux écrit par lettre du 31 octobre 2024 qu’il a fait intervenir un couvreur sur sa maison afin d’en ajuster les gouttières et optimiser la récupération des eaux pluviales.

D’anciens locataires du logement, M. [N] [V] et Mme [K] [Y] écrivent que leur occupation a été paisible.

La résistance de Mme [U] [M] et M. [O] [P] à laisser pénétrer le bailleur dans les lieux pour y faire les travaux est incompréhensible.

Il n’est pas inutile de rappeler que parallèlement à la présente action, Monsieur [L] [F] a initié une action fondée sur le non-paiement des loyers et visant à l’expulsion de Mme [U] [M] et M. [O] [P].

L’urgence est caractérisée par le fait que les planchers, les poutres et les plafonds de la maison sont en bois et qu’ils risquent d’être dégradés rapidement par le désordre évoqué.

En conséquence, il sera ordonné à Mme [U] [M] et M. [O] [P] de permettre au bailleur et aux entreprises qu’il missionnera l’entrée dans la maison sise 29 rue Bachelas à Nîmes 30000, afin de faire procéder aux devis et réparations nécessaires pour faire cesser les désordres évoqués dans le respect des modalités précisées au dispositif.

Sur la demande d’astreinte

L’article L131-1 alinéa 1 du Code des Procédures Civiles d’exécution dispose :

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [L] [F] a vainement tenté de remédier aux désordres affectant l’immeuble loué, par démarches amiables et acte extra judiciaire.

Il s’est heurté à un refus clair et net de ses locataires sans aucun motif légitime valable.

Devant l’inertie de Mme [U] [M] et M. [O] [P] et afin de garantir la bonne exécution de la présente ordonnance, il convient d’assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard et 100 euros pour chaque refus d’intervention passé le délai de 15 jours suivant sa signification.

Sur la demande de dommages et intérêt

L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné si il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’ exécution si il ne justifie pas que l’exécution ait été empêché par la force majeure

La résistance abusive désigne le comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance d’exécuter ses obligations.

En outre il est de jurisprudence que la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins ou d’un manquement à la bonne foi.

L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné si il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’ exécution si il ne justifie pas que l’exécution ait été empêché par la force majeure.

En l’espèce, aux termes de la loi du 6 Juillet 1989, Mme [U] [M] et M. [O] [P] étaient dans l’obligation de laisser l’accès à leur logement à Monsieur [L] [F] afin qu’il puisse faire exécuter les réparations nécessaires au désordre dont eux même se sont plaint.

Cette obligation est reprise dans le contrat de bail qu’ils ont signé le 3 juin 2021.

Enfin, ils refusent d’informer leur assurance de responsabilité civile.

Leur opposition à cette procédure n’est justifiée par aucun élément de force majeur et leur résistance est abusive puisque Monsieur [L] [F] a du initier la présente action pour espérer les ramener à la raison.

En conséquence, Mme [U] [M] et M. [O] [P] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [L] [F] la somme provisionnelle de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [M] et M. [O] [P] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de la somme provisionnelle de 600 euros à la demande de M. [L] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées somme à laquelle Mme [U] [M] et M. [O] [P] seront condamnés à titre provisionnel.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire

Mme [U] [M] et M. [O] [P], qui succombent, supporteront les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoie les parties à mieux se pourvoir au principal mais dès à présent, vu l’urgence,

Ordonnons à Mme [U] [M] et M. [O] [P] de permettre l’accès au bailleur et aux entreprises missionnées dans le logement sis 29 rue BACHALAS à Nîmes 30000 et occupé par Mme [U] [M] et M. [O] [P] pour établir des devis et procéder aux réparations urgentes afin de faire cesser toute infiltration d’eau dans l’immeuble donné à bail, à charge pour le bailleur d’avertir 48h à l’avance ses locataires par tout mode à sa convenance passé 8 jours de la signification de la présente ordonnance,

Condamnons Mme [U] [M] et M. [O] [P] à payer à Monsieur [L] [F] une astreinte provisionnelle de 100 euros par jour de retard et 100 euros pour chaque refus d’intervention passé le délai de 15 jours suivant sa signification,

Condamnons solidairement Mme [U] [M] et M. [O] [P] à payer à Monsieur [L] [F] la somme provisionnelle de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamnons solidairement Mme [U] [M] et M. [O] [P] à payer à M. [L] [F] la somme provisionnelle de 600 euros (six cent euros) sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Mme [U] [M] et M. [O] [P] aux entiers dépens.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge