Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01182 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VUM

S.C.I. SEBRINI

C/

[B] [I], [N] [U]

— Expéditions délivrées à

S.C.I. SEBRINI

— FE délivrée à

S.C.I. SEBRINI

Le 24/10/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. SEBRINI

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée, par Monsieur [R] [X], gérant,

DEFENDEURS :

Madame [B] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Absente

Monsieur [N] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2022, prenant effet à la même date, la SCI SEBRINI a donné à bail à Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] un logement situé [Adresse 4]) ainsi qu’un emplacement de stationnement n°172 et d’une cave n°88 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024, la SCI SEBRINI a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.719,06 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SCI SEBRINI a assigné Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 septembre 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à la date du 05/01/2025, et ordonner en conséquence leur expulsion corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites de leur chef dans les lieux loués, avec le concours de la force publique et serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] au paiement des loyers impayés suivant le décompte en date du 20/02/2025, d’un montant de 8.870,32€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et ce à compter du 05/01/2025 date d’échéance du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— condamner Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] au paiement aux entiers dépens ;

— condamner Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 12 septembre 2025.

Lors de l’audience du 12 septembre 2025, la SCI SEBRINI, régulièrement représentée expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 19.248,31 euros au jour de l’audience et confirme les termes de sa demande initiale. Elle sollicite en outre, la suppression du délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux et la suppression de la trêve hivernale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 septembre 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 21 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI SEBRINI a fait signifier à Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.719,06 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 04 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 04 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17 décembre 2024.

Dès lors, Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 17 décembre 2024, ce qui constitue pour la SCI SEBRINI un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce la société bailleresse demande la suppression du délai de 2 mois après un commandement de quitter les lieux, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de suppression du délai de 2 mois sera donc rejetée.

Sur la demande de dispense de la trêve hivernale

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] sont entrés dans les lieux à la suite de la conclusion d’un contrat de bail, avec remise volontaire des clés par la S.C.I. SEBRINI. Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] n’ayant pas pris possession des lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de supprimer le bénéfice du sursis à expulsion prévus à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, la demande de suppression de la trêve hivernale sera rejetée.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI SEBRINI produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 19.248,31 euros au jour de l’audience.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (166,64 + 300 = 466,64 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 18.781,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du de l’audience – échéance du mois de septembre 2025 incluse. Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.085,05 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] à verser à la SCI SEBRINI la somme de 200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] ainsi que l’emplacement de stationnement n°172 et la cave n°88 situés à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression de la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.085,05 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] à payer à la SCI SEBRINI la somme de 18.781,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date de l’audience (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] à payer à la SCI SEBRINI, à compter du 1er octobre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] et Monsieur [N] [U] à payer à la SCI SEBRINI une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE chargée du contentieux de la protection