AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00615 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LUH4

Minute JCP n° 69/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [M] [X] (membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la [Localité 2] EMH (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2020, l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE, aux droits de laquelle vient la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (ci-après, la [Localité 2] EMH) a donné à bail à M. [Z] [P] un appartement situé [Adresse 4],w pour un loyer mensuel de 375,27 euros, et 129,51 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2025, la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’Habitat [Localité 1] Métropole, a fait signifier à M. [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2310,37 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE, a fait assigner M. [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire concernant la location du logement,

•ordonner l’expulsion de M. [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

•condamner M. [Z] [P] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2100 euros au titre des arriérés locatifs suivant décompte arrêté au 10 juin 2025, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant de 624,24 euros par mois, à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

DIRE que cette indemnité sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes HLM ;DIRE que cette indemnité sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;DIRE que la [Localité 2] EMH pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau, ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

•Rappeler l’exécution provisoire.

La société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE, soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [Z] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 27 juin 2025.

*

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, représentée, a actualisé sa créance à la somme de 3800,98 euros arrêtée au 27 novembre 2025.

M.[Z] [P] a indiqué s’être trouvé dans une situation compliquée, et être en mesure de quitter le logement sous 10 jours pour aller résider chez sa mère, Mme [V] [P], à l’adresse suivante : [Adresse 5]. Il a indiqué avoir une piste pour un emploi. Il a indiqué pouvoir rembourser sa dette locative en 6 mois.

Il a été indiqué à M. [P] qu’en cas de départ, il lui appartenait d’adresser son congé au bailleur, prenant effet au bout de 3 mois (délai de préavis).

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Le bailleur a été invité à faire connaître au tribunal l’éventuel départ de l’intéressé du logement, et le cas échéant, indiquer si le logement a été reloué ou non.

Par courrier électronique du 6 janvier 2026, la [Localité 2] EMH a indiqué au tribunal que M. [P] n’avait pas donné congé et qu’il occupait toujours le logement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

Il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire, en présence de toutes les parties ;

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La Caf a également été saisie de la situation d’impayés le 18 février 2025, soit plus de 2 mois avant l’assignation.

En conséquence, la demande de la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 28 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 27 novembre 2025 que la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges 2 mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mars 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2020, à la date du 29 mai 2025.

Si M. [Z] [P] a indiqué qu’il allait quitter les lieux, force est de constater que ce n’est pas le cas au jour de rédaction de la présente ordonnance.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que de tous occupants et biens de son chef.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mai 2025, de sorte que M. [Z] [P] se trouve occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [Z] [P] à son paiement à compter du 29 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [P] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX, et de l’assignation.

Il convient également de condamner M. [Z] [P] à payer à la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 décembre 2020 entre l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE (aux droits de laquelle vient la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT) d’une part, et M. [Z] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [P] et de tous occupants et biens de son chef, des locaux sis [Adresse 4], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Z] [P] à compter du 29 mai 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le contrat de location du logement s’était poursuivis, soit la somme mensuelle de 624,24 euros à la date de l’assignation ;

CONDAMNE provisionnellement M. [Z] [P] au paiement de ces indemnités d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux, étant rappelé que la libération des lieux doit s’accompagner de la remise des clés ;

CONDAMNE provisionnellement M. [Z] [P] à payer à la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE, la somme de 3800,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 2310,37 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme ;

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 28 mars 2025, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et le coût de l’assignation ;

DEBOUTE la société EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 1] METROPOLE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE