TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/05042 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XHUB

JUGEMENT

DU : 20 Janvier 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[P] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Octobre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/5042 PAGE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 avril 2018 à effet au 2 mai 2018, la société anonyme d’HLM, SIA HABITAT, (ci-après la SA SIA HABITAT), a donné à bail à [P] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial de 271,1 euros, outre une provision sur charges de 100,25 euros.

Par exploit du 31 janvier 2023, la SA SIA HABITAT a fait signifier à [P] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 1.014,94 euros, au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de décembre 2022 comprise.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 1er février 2023.

Par exploit du 27 avril 2023, la SA SIA HABITAT a fait citer [P] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE, à l’audience du 16 novembre 2023, aux fins d’obtenir, notamment, le constat de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation en paiement de la somme de 1.271,77 euros et d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à l’entière libération des lieux.

L’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 28 avril 2023.

L’affaire a fait l’objet de renvois contradictoires successifs, à la demande des parties, aux audiences des 25 janvier 2024, 18 avril 2024, 4 juillet 2024, 17 octobre 2024 et 4 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été plaidée.

A cette audience, la SA SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffier, auxquelles elle se réfère, la SA SIA HABITAT demande au juge de :

constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail ; en conséquence, ordonner l’expulsion de [P] [Y] des lieux, ainsi que de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ; condamner [P] [Y], outre aux dépens, à lui verser : la somme de 8.152,54 euros, actualisée oralement à l’audience au 30 octobre 2024 ; une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er mars 2023, subsidiairement, à compter du jugement à intervenir, et ce jusqu’à complète reprise des lieux loués ; la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; rejeter l’ensemble des demandes de [P] [Y], subsidiairement, les ramener à de plus justes proportions.

Sur ce dernier point, la SA SIA HABITAT fait valoir que [P] [Y] est défaillante à apporter la preuve qui lui incombe, au sens de l’article 9 du code de procédure civile, de l’indécence du logement. Elle précise que les désordres mineurs constatés par la Métropole Européenne de [Localité 8] ne sauraient caractériser l’indécence du logement. Elle ajoute qu’elle a fait preuve de diligences dans la reprise des désordres et que [P] [Y] ne rapporte pas la preuve de leur persistance.

[P] [Y] a comparu représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffier, auxquelles elle se réfère, elle demande au juge, au visa de l’article 1219 du code civil, de :

à titre principal,

rejeter l’ensemble des demandes de la SA VILOGIA ; RG : 23/5042 PAGE

suspendre les effets de la clause résolutoire : condamner la SA VILOGIA à assurer son relogement sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; à titre subsidiaire,

condamner la SA VILOGIA à réaliser les travaux visant à éradiquer la présence de cafards ainsi que la présence importante d’humidité ; condamner la SA VILOGIA à lui payer la somme de 400 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, par mois d’occupation, à compter du 9 novembre 2021 jusqu’à la réalisation des travaux ; ordonner la compensation avec les loyers qui resteraient dus ; l’autoriser à consigner en compte CARPA le montant des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux ; à titre plus subsidiaire,

lui accorder la possibilité de régler tout arriéré restant dû par un échéancier de 36 mois, en sus du loyer courant ; condamner la SA VILOGIA à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour l’avocat de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle. Au soutien, elle fait valoir que le logement présente un certain nombre de désordres mis en évidence par la Métropole Européenne de [Localité 8] dans la synthèse de son rapport de visite. Elle évoque une évolution des désordres constituée par une mezzanine qui penche de plus en plus, un escalier d’accès à la mezzanine qui se décroche et s’écarte du mur, une toiture vétuste qui entraine une importante présence d’humidité dans le logement, des poutres intérieures du logement qui bougent et le placoplâtre intérieur qui se fissure.

Elle considère que ces désordres ont un impact important sur son état de santé et qu’ils ont entrainé une surconsommation électrique. Elle ajoute que la SA VILOGIA, qui justifie d’interventions sans aucun lien avec les désordres sus décrits, n’a rien entrepris pour remettre en état le logement et a laissé la situation s’aggraver.

Elle en déduit que le logement est insalubre et sollicite, en conséquence, le bénéfice de l’exception d’inexécution du paiement de ses loyers prévue à l’article 1219 du code civil, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance équivalent à la valeur locative du bien par mois d’occupation de telle sorte que par compensation, chacune des parties en demeure indemne.

Au soutien de sa demande en relogement, elle fait valoir que le problème est récurrent depuis plusieurs années, que le bailleur ne parvient pas à trouver une solution et en déduit que l’usage même du logement apparait compromis.

A l’appui de sa demande en délais de paiement espacés sur 36 mois suspendant les effets de la clause résolutoire, elle fait état d’une situation financière fragile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION Sur la recevabilité de l’action

Le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er février 2023 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 avril 2023, soit plus de deux mois avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action de la SA VILOGIA est donc recevable.

Sur le bienfondé de l’action Sur l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il lui incombe alors, lorsque son cocontractant soutient devant le juge que l’exception d’inexécution est opposée à tort, de rapporter la preuve que celui-ci n’a pas rempli, en tout ou partie, son obligation.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour affranchir l’autre partie de toutes ses obligations.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret stipule que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, par ailleurs, qu’il incombe au bailleur :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués.

En l’espèce, [P] [Y] verse aux débats des photographies sur feuilles volantes qui ne sont ni datées ni circonstanciées et qui, dans ces conditions, ne sauraient valoir preuve des désordres allégués.

En revanche, [P] [Y] produit un rapport de visite de la Métropole Européenne de [Localité 8] (MEL), dressé suite à deux visites domiciliaires des 18 octobre et 9 novembre 2021. Il s’évince de ce document que le service de la métropole a été sollicité par la locataire en raison de factures énergétiques importantes. Suivant les constatations faites sur place, le logement loué par [P] [Y] présente un trou béant dans le mur de la cuisine. Celui-ci n’est pas fermé par une grille et ne permet pas la conservation de la chaleur dans le logement. Le trou dans le mur de la cuisine permettrait, par ailleurs, le passage de cafards, sans que la présence de ces nuisibles ait été expressément constatée par le service de la MEL. Des fissures importantes au niveau des fenêtres et poutres du logement et un passage d’air au niveau de la porte d’entrée et de deux vélux sont également observés. Enfin, le service de la Métropole Européenne de [Localité 8] constate l’absence de dispositif de ventilation au logement.

Il ressort de ces éléments que le logement n’est pas suffisamment protégé contre les infiltrations d’air parasites et ne dispose pas d’un dispositif de ventilation permettant le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité. La responsabilité de ces désordres, qui affectent la décence du logement, incombe à la SA VILOGIA.

Néanmoins, cette inexécution n’apparait pas suffisamment grave, au regard des pièces produites, pour affranchir [P] [Y] de son obligation de payer les loyers aux termes convenus. Les désordres constatés troublent nécessairement la jouissance des lieux par la locataire mais ne rendent pas celle-ci impossible.

Partant, [P] [Y] n’est pas fondée à opposer à la bailleresse l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement régulier des loyers et faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Le V de cet article dans cette même rédaction énonce que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, le bail conclu le 24 avril 2018 contient en son paragraphe VIII des conditions générales une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges produisant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux. Par exploit du 31 janvier 2023, la SA VILOGIA a fait signifier à [P] [Y] un commandement de payer la somme de 1.014,94 euros au titre des loyers et charges impayés, mensualité de décembre 2022 comprise.

Au regard du dernier décompte locatif actualisé au mois d’octobre 2024, produit aux débats par la SA VILOGIA, les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi. Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies le 3 avril 2023.

Il ressort également de ce décompte que [P] [Y] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience. Cette dernière n’établit pas que des règlements de loyers ont été omis du décompte. Elle ne peut bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions précitées de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’expulsion de [P] [Y] sera en conséquence ordonnée, dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement.

SUR LES SOMMES DUES Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Suivant le dernier décompte actualisé au 30 octobre 2024, [P] [Y] est redevable de la somme de 8.152,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’octobre 2024 comprise.

[P] [Y] ne forme aucune observation à ce titre.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer à la SA VILOGIA la somme de 7.929,91 euros, déduction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Elle sera encore condamnée à verser à la SA VILOGIA la somme de 301,99 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de novembre 2024, inclus, jusqu’à complète libération des lieux.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES Sur la demande de relogement

Suivant l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation :

« I. Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. »

En l’espèce, [P] [Y], qui sollicite un relogement, ne démontre pas que le logement ait fait l’objet au sens des dispositions précitées, d’une interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, ni qu’une évacuation ait été ordonnée. De surcroît, elle ne peut, en qualité d’occupante sans droit ni titre du logement, se prévaloir de telles dispositions protectrices.

La demande de relogement ne peut donc être favorablement accueillie.

Sur les demandes en remise en état du logement et en consignation des loyers le temps de la réalisation des travaux

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L’article dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Compte tenu de l’expulsion de [P] [Y] et de sa qualité d’occupante sans droit ni titre depuis le 3 avril 2023, date de résiliation du bail, cette dernière n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions protectrices des locataires visées à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de débouter [P] [Y] de ses demandes de réalisation de travaux et de consignation du montant des loyers jusqu’à l’achèvement ces derniers.

Sur la demande indemnitaire présentée au titre du préjudice de jouissance L’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, le manquement de la SA VILOGIA à son obligation de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation a été précédemment caractérisé.

En effet, le logement présente un défaut manifeste d’isolation en ce qu’en plusieurs endroits, il n’est pas suffisamment protégé contre les infiltrations d’air parasites. Encore, il ne dispose pas d’un système de ventilation. En revanche, [P] [Y] ne rapporte pas la preuve des autres désordres allégués.

La SA VILOGIA ne justifie pas avoir entrepris des travaux de remise en état du logement visant à assurer l’étanchéité à l’air du logement, le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

La mauvaise étanchéité à l’air du logement et l’absence de dispositif de ventilation ont manifestement préexisté à l’entrée dans les lieux de [P] [Y] puisqu’ils ont trait directement au bâti.

En conséquence, [P] [Y] a été contrainte de vivre dans un logement humide et manifestement énergivore pendant toute la durée de sa location soit du 2 mai 2018 au 3 avril 2023, date de résiliation du bail.

Compte tenu de la nature des désordres portant directement atteinte à la santé et sécurité des occupants, des conséquences sur la situation financière déjà précaire de la locataire et de leur persistance pendant près de cinq années, le préjudice de [P] [Y] sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 4.000 euros.

Sur la demande en compensation des sommes

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Dans la mesure où [P] [Y] en forme la demande, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues par [P] [Y] au titre des loyers, charges et indemnités impayés et l’indemnité due par la SA VILOGIA à [P] [Y] en réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur la demande en délais de paiement Pour rappel, [P] [Y] ne peut prétendre au bénéfice de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au regard du montant important restant dû au titre de l’arriéré locatif après compensation et de la situation financière de [P] [Y] telle qu’elle résulte des justificatifs versés par l’intéressée, cette dernière n’apparait pas en capacité de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités.

Par conséquent, il n’y a pas davantage lieu d’accorder à [P] [Y] des délais de paiement dans les conditions du droit commun.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESEn application de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [Y], qui succombe principalement à l’instance en raison de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire contenue au bail pour défaut de paiement des loyers aux termes convenus, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité autant que la responsabilité partagée des parties commandent de rejet les demandes présentées sur ce fondement.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la société anonyme SIA HABITAT recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu le 24 avril 2018 entre la société anonyme SIA HABITAT et [P] [Y], et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – à [Localité 7], à compter du 3 avril 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de [P] [Y] et de tout occupant de son chef du logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 301,99 euros ;

CONDAMNE [P] [Y] à payer à la société anonyme SIA HABITAT la somme de 7.929,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024, terme inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE [P] [Y] à payer à la société anonyme SIA HABITAT la somme de de 301,99 euros, à compter du mois de novembre 2024 inclus jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE la société anonyme SIA HABITAT à payer à [P] [Y] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes ;

REJETTE le surplus des demandes présentées par les parties et non satisfaites ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [Y] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU N.LOMBARD