N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00304 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLYR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 5] HABITAT

C/

[R] [K] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON,

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

[Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [K] [X]

né le 01 Février 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, M^e Longeagne a été entendu en ses observations et a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2022 à effet du même jour, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] Habitat a donné à bail à monsieur [R] [K] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 377,08 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 24 mars 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 19 516,53 € au titre des loyers et charges impayés au 20 mars 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ; et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue le 18 juin 2025.

A l’audience susdite 2025, l’OPH Limoges Habitat représenté par son conseil Maître LONGEAGNE avocat au barreau de Limoges, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 21 639,32 €, précisant que cette somme intègre un surloyer. Il fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance. Il s’oppose à tout délai de paiement.

Monsieur [R] [K] [X] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7], par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, l’OPH [Localité 5] Habitat a fait délivrer à Monsieur [R] [K] [X] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 11 juin 2025, que le locataire a irrégulièrement payé son loyer et cessé tout règlement depuis le mois de juillet 2024, bien que deux règlements soient intervenus par l’intermédiaire du commissaire de justice le 24 mars 2025 pour la somme de 1 500 € puis le 22 avril 2025 pour la somme de 1 000 €.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 11 juin 2025 s’élève à 21 639,42 € et comprend un surloyer pénal ainsi que des frais de dossier « SLS OPS ».

Il est justifié au débat par le bailleur qu’une mise en demeure a été adressée à monsieur [R] [K] [X] par courrier recommandé avec accusé de réception posté le 28 novembre 2024, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » le 30 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, il ressort du décompte que des surloyers ont été appliqués postérieurement à la résiliation du bail. Le bail étant résilié au 17 février 2025, il n’y a pas lieu d’appliquer les surloyers facturés postérieurement à la poursuite du bail, les parties n’étant plus tenues par les obligations contractuelles qui les lient.

Ainsi, doivent être déduits de l’arriéré de loyer arrêté au 11 juin 2025, les surloyers appliqués depuis le 17 février 2025, représentant la somme de 4 108 € (1 027 € x 4).

En outre, en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, doit être déduite dudit décompte la somme facturée le 22 décembre 2024 au titre des frais de procédure pour la somme de 73,18 €, s’agissant de frais prohibés.

La créance n’étant pour le reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [R] [K] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 21 639,42 € – (4 108 € + 73,18 €) = 17 458,24 €, arrêtée au 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 16 243,13 € (16 316,31 € – 73,18 €) et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Ni présent ni représenté à l’audience, le locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. En toute hypothèse, le défaut de l’assurance relative au logement objet du présent litige et l’absence de reprise du paiement des loyers courants empêchent d’accorder des délais.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 février 2025, Monsieur [R] [K] [X] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 538,03 € (selon quittancement de mai 2025), et de condamner Monsieur [R] [K] [X] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [K] [X] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 5] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [R] [K] [X] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 17 février 2025 ;

AUTORISONS l’office Public de l’Habitat [Localité 5] Habitat, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [K] [X] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] [X] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat [Localité 5] Habitat la somme de 17 458,24 € (dix-sept mille quatre cent cinquante-huit euros et vingt-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 16 243,13 € et à compter de la présente décision sur le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 17 février 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] [X] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] Habitat la somme de 538,03 € (cinq cent trente-huit euros et trois centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 12 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 17 février 2025 et le 11 juin 2025 se confondant avec la dette de 17 458,24 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] [X] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 5] Habitat la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON