AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/00333 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNEF

Minute JCP n° 26/25

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [K] [F]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Saïda BOUDHANE, avocate au Barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [I] [L]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Paul HERHARD, avocat au Barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [D] [B] par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Saïda BOUDHANE par voie de case (+ pièces)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2013, M. [K] [F] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366 euros et d’une provision pour charges de 94 euros.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2022, M. [K] [F] a fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de 2 616,37 euros au titre des charges impayées et 2 000 euros au titre du préjudice moral outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 27 février 2023, le tribunal judiciaire de METZ a débouté M. [K] [F] de ses demandes. Par arrêt rendu le 10 octobre 2024, la cour d’appel de [Localité 8] a confirmé cette décision.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi le 14 août 2024 par Maître [A], commissaire de justice, en présence du bailleur et du locataire sortant.

Par assignation du 3 avril 2025, M. [K] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé, pour faire condamner M. [I] [L], sous bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes à titre de provision :

2 297,23 euros au titre des arriérés de loyers,10 234,80 euros au titre des impayés des charges locatives,7 958,50 euros et 8000 euros au titre des dégradations locatives,249,46 euros au titre des frais engagés pour l’état des lieux établi par commissaire de justice,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de la partie demanderesse, jusqu’à l’audience du 16 octobre 2025, à laquelle elle a été retenue et plaidée par dépôt des dossiers.

M. [K] [F], représenté par son conseil, qui s’est référé à ses conclusions récapitulatives n°2 du 15 octobre 2025, maintient ses demandes en paiement au titre des arriérés de loyers, charges locatives et au titre des dégradations locative, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande par ailleurs de débouter le défendeur de ses demandes reconventionnelles et qu’il lui soit donné acte de son accord de paiement à hauteur de 124,23 euros au titre des frais d’état des lieux établi par commissaire de justice.

A titre subsidiaire, il demande de renvoyer l’affaire au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

Le bailleur conteste l’existence d’une contestation sérieuse, faisant valoir qu’en application de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et affirmant qu’il résulte du procès-verbal de constat que les désordres ne s’expliquent pas par la vétusté. Il soutient par ailleurs qu’il existe une urgence à statuer, du fait que l’absence de paiement tant des loyers et charges que des réparations locatives le met dans une situation financière difficile l’empêchant de payer les charges de copropriété de son bien.

Il soutient qu’il résulte de deux commandements de payer portés à la connaissance du locataire en avril et juillet 2024 une dette de loyer depuis le 1er janvier 2024 qui n’est pas contestable, ainsi qu’une dette de charges locatives depuis l’exercice 2014.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de M. [I] [L], M. [K] [F] conteste l’existence d’un indu de loyer et affirme que les parties avaient convenu d’un commun accord de la modification du loyer à hauteur de 395 euros. A titre subsidiaire, il expose que cette demande est irrecevable puisque M. [L] considère la demande principale irrecevable en ce qu’elle ne relèverait pas du juge des référés.

En défense, M. [I] [L], représenté par son conseil qui s’est référé à ses conclusions responsives et récapitulatives n°2 du 15 octobre 2025 demande de :

Dire que la demande principale formulée par M. [K] [F] se heurte à des contestations sérieuses, le renvoyer à mieux se pourvoir et rejeter la demande de passerelle au fond,A titre reconventionnel, condamner M. [K] [F] à lui payer :la somme de 1 505,77 euros après compensation avec la créance de celui-ci au titre des frais d’établissement de l’état des lieux, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur soutient que les conditions d’urgence et d’absence de contestations sérieuses ne sont pas réunies pour que le juge des référés puisse statuer.

M. [I] [L] conteste le décompte produit pour la période du 1er janvier au 10 juillet 2024 au motif que le contrat de bail ne prévoyait aucune clause de révision du loyer, de sorte que le montant du loyer est de 366 euros et non de 395 euros comme mis en compte par le bailleur. A ce titre, il indique que M. [K] [F] omet de faire état d’un premier contentieux ayant abouti à l’arrêt du 10 octobre 2024 par lequel la cour d’appel de [Localité 8] a débouté le bailleur en indiquant qu’il ne pouvait y avoir une régularisation des charges compte-tenu du montant forfaitaire de ces dernières, et affirme que ses paiements sont en réalité supérieurs à la somme réellement due.

Pour s’opposer à la demande de provision au titre des charges locatives, M. [L] rappelle le principe de l’autorité de la chose jugée résultant de l’arrêt du 10 octobre 2024 ayant débouté M. [F] sur ce point.

Il conteste également les dégradations locatives, arguant du fait qu’il n’est produit aucun état des lieux d’entrée, ni aucune notice d’information, inventaire et état détaillé du mobilier ni le dossier de diagnostic technique au mépris des obligations légales du bailleur. Il soutient encore que les dispositions de la loi 2014-366 du 24 mars 2024 excluent la présomption de l’article 1731 du code civil à l’appartement meublé, et que la durée de la location de plus de 10 ans impose en tout état de cause d’appliquer un coefficient de vétusté ce qui relève de la compétence exclusive du juge du fond.

M. [L] s’oppose à la demande de passerelle, à défaut d’urgence, le bail ayant été résilié et l’appartement restitué.

Il indique son accord pour régler la somme de 124,23 euros correspondant à la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Le défendeur soutient encore que sa demande reconventionnelle est recevable, qu’il n’existe aucun accord entre les parties pour réévaluer le montant du loyer de sorte que le trop payé qu’il fixe à 1630 euros doit lui être restitué, porté à 1505,77 euros après compensation avec la somme de 124,23 euros due au titre de l’état des lieux établi par commissaire de justice.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur les pouvoirs du Juge des référés :

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

S’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Enfin, aux termes de l’articles 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes de M. [F] :

En l’espèce, M. [F] sollicite la condamnation du défendeur à lui verser diverses sommes à titre de provision, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. M. [I] [L] émet des contestations tant sur le décompte de loyers au titre de l’année 2024, que sur le décompte de charges et sur les réparations locatives dont le bailleur demande le paiement.

Il apparaît en effet qu’alors que le contrat de bail du 1er avril 2013 fixe un loyer d’un montant de 366 euros outre 94 euros de charges avec la mention « augmentation possible », le décompte produit par le bailleur porte sur des montants de 395 euros au titre du loyer et 387,60 euros pour les charges, sans qu’il ne soit justifié d’un quelconque accord des parties pour augmenter ces sommes.

En outre, alors que M. [F] ne dit mot de cette décision, M. [L] verse aux débats l’arrêt rendu le 10 octobre 2024 par la cour d’appel de [Localité 8] ayant débouté son bailleur d’une précédente demande de paiement des charges locatives, au motif que le montant figurant au contrat au titre des charges consiste en une somme forfaitaire et non en une provision sur charges.

S’agissant des dégradations locatives, M. [L] soutient à juste titre qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué et qu’un coefficient de vétuste doit être appliqué du fait de la durée de la location, de plus de 10 années.

Dans ces conditions, le droit au paiement des loyers, des charges et au titre des réparations locatives se trouve sérieusement contesté tant en son principe qu’en son montant.

Ainsi, les contestations portées par M. [L] doivent être considérées comme étant sérieuses, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé et les demandes présentées par M. [K] [F] sont rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [L] :

Le défendeur n’indique pas s’il fonde sa demande reconventionnelle en référé sur l’article 834 ou sur l’article 835 du code de procédure civile. Toutefois, il ne résulte pas de ses écritures qu’il sollicite la condamnation de M. [F] à titre provisionnel. Dès lors, il sera considéré que sa demande est fondée sur l’article 834 du code de procédure civile, impliquant de démontrer à la fois l’existence d’une urgence, et l’absence de contestation sérieuse.

Or M. [L] soutient lui-même aux termes de ses écritures qu’il n’existe aucune urgence à statuer puisqu’il a désormais quitté le logement.

En conséquence, il n’y a pas urgence à statuer sur sa demande en paiement qui sera rejetée.

Il sera donné acte aux parties de leur accord s’agissant du partage des frais du constat de commissaire de justice établi le 14 août 2024.

Sur la demande de passerelle

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, M. [F] sollicite à titre subsidiaire que l’affaire soit renvoyée au fond, au motif que le logement quitté par M. [L] ne peut être remis en location ni même habité de sorte qu’il en découle une perte de revenu ce qui accentue sa situation de précarité et justifie l’urgence à statuer.

Il sera cependant relevé que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 14 août 2024 et que l’assignation en référé n’est intervenue que le 5 mars 2025, et qu’au cours de l’instance, l’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande de M. [F], à l’audience du 18 septembre 2025 puis du 16 octobre 2025.

Dès lors, alors qu’il a laissé s’écouler un délai de 7 mois entre la sortie du locataire de son logement et l’assignation en référé, puis a sollicité le renvoi de l’affaire à deux reprises, M. [F] ne peut sérieusement soutenir qu’il existerait désormais une urgence à statuer.

En conséquence, la demande de renvoi au fond est rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [F], qui succombe principalement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [I] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

REJETONS les demandes présentées par M. [K] [F] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles à défaut d’urgence ;

REJETONS les demandes présentées par M. [I] [L] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront ;

DONNONS acte aux parties de leur accord pour partager les frais du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 14 août 2024 d’un montant total de 249,46 euros ;

CONDAMNONS M. [K] [F] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [K] [F] à payer à M. [I] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [K] [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026.

La greffière La vice-présidente