AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLUW

Minute JCP n° 236/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [A] [R] épouse [J]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A502

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [P] [U]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M. [B] [F] (Conjoint)

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DEBATS : Marc SILECCHIA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Amélie Klein

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Frank CASCIOLA par voie de case ( + pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Madame [P] [U] par LS ( + pièces)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 13 mai 2024, Mme [A] [R] épouse [J] a consenti à Mme [P] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 405 euros ainsi que 110 euros de provisions sur charges.

Le 11 décembre 2024, Mme [A] [R] épouse [J] a fait signifier à Mme [P] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1648,52 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 mai 2025 remis en l’étude, Mme [A] [R] épouse [J] a fait assigner Mme [P] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en résiliation du bail et expulsion du locataire, sollicitant par ailleurs le paiement des indemnités d’occupation, arriérés locatifs et frais irrépétibles et dépens.

Par dernières conclusions enregistrées le 26 février 2026, Mme [A] [R] épouse [J] demande au juge de :

– Dire que Mme [U] a régularisé sa dette locative en cours de procédure

– Donner acte à Mme [A] [R] épouse [J] qu’elle ne maintient pas ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, et au paiement des sommes de 1134,69 euros d’arriéré locatif et 515 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation ;

– Donne acte à Mme [A] [R] épouse [J] de ce qu’elle maintient uniquement ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

– En conséquence

– Condamner Mme [U] à lui verser la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner Mme [U] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 11 décembre 2024 ;

– Débouter Mme [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Mme [R] retient notamment que les demandes reconventionnelles de la défenderesse sont dépourvues de tout fondement.

*

À l’audience du 23 octobre 2025, Mme [U], représentée par son conjoint, a indiqué avoir réglé l’intégralité de la dette et des frais d’huissier. Elle a ajouté ne pas avoir reçu les quittances de loyers malgré de nombreuses demandes en ce sens, ce qui la « bloque » pour des recherches d’appartement.

À l’audience du 27 novembre 2025, la bailleresse a sollicité une mise en délibéré uniquement sur l’article 700 CPC et les dépens.

Mme [U], représentée, a relevé que les frais d’avocat sollicités étaient quasiment aussi importants que le montant des arriérés initialement réclamés. Elle a ajouté avoir également subi un préjudice du fait du report de l’état des lieux, et des réparations sollicitées à l’entrée dans les lieux et non réalisées.

Le conseil de la demanderesse a relevé que les paiements avaient eu lieu après l’assignation.

L’affaire a été renvoyée afin que Mme [U] détaille les réparations mentionnées et chiffre ses demandes à ce titre.

À l’audience du 22 janvier 2026, la bailleresse a sollicité une mise en délibéré uniquement sur l’article 700 CPC et les dépens. La défenderesse, représentée par son conjoint muni d’un pouvoir, a indiqué avoir transmis les justificatifs concernant les réparations sollicitées auprès du bailleur et non réalisées. Elle a demandé des dommages et intérêts à hauteur de 15% des loyers.

L’affaire a été renvoyée pour permettre au conseil de la demanderesse de faire le point avec sa mandante.

Par mail du 3 février 2026, Mme [U] a transmis à la juridiction le mail adressé au conseil de la demanderesse le 11 janvier 2026 par lequel elle explicitait ses demandes reconventionnelles et estimait son préjudice à 15% du montant des loyers acquittés sur la période d’occupation du logement.

L’affaire a été rappelée en dernier lieu à l’audience du 26 février 2026.

Mme [A] [R] épouse [J], représentée par son conseil a précisé que l’arriéré locatif avait été apuré. Elle a sollicité une condamnation uniquement au titre de l’article 700, tel que figurant aux termes de ses dernières écritures. Elle a conclu également au rejet des demandes reconventionnelles de Mme [U].

En défense, Mme [P] [U], représentée par son conjoint, indique que les mails transmis démontrent que des réparations qui leur avaient été promises n’ont jamais eu lieu (plus d’un an sans intervention du bailleur). Elle a ajouté avoir fait face à un refus de recevoir les quittances d’octobre 2025 au motif d’arriérés, alors que le mois en cours était réglé. Elle a indiqué que cela l’avait empêchée de trouver un autre logement. Elle a ajouté que les 200 euros sur l’état des lieux sont indûs.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 11 décembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 9 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pris dans sa version applicable au litige.

Par conséquent, les demandes doivent être déclarées recevables.

Sur le désistement :

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, Mme [A] [R] épouse [J], représenté par son conseil, a précisé que l’arriéré locatif avait été apuré par le locataire et a indiqué se désister ainsi de ses demandes en résiliation du bail, paiement des arriérés et fixation d’une indemnité d’occupation.

Il lui en sera donné acte.

Sur les demandes reconventionnelles :

Mme [U] retient avoir subi un préjudice qu’elle évalue à 15% des sommes réclamées, compte tenu de réparations promises à l’entrée dans les lieux et non réalisées. Elle évoque également l’absence d’envoi des quittances de loyers en leur temps.

Mme [U] verse notamment aux débats un mail que lui a adressé le gestionnaire FONCIA (en la personne de M. [Q] [H]) le 15 mai 2024, indiquant :

« nous faisons suite à votre entrée dans le logement . Nous vous informons que nous avons mandaté la société COUP2POUCE pour :

— fourniture et pose d’un détecteur de fumée

— réfection des joints d’étanchéité du lavabo et de la baignoire

— remplacement du mitigeur de la cuisine »

Il en résulte qu’il a été convenu à l’entrée dans les lieux que ces réparations et interventions auraient lieu.

Mme [U] indiquait également par mail du 21 mai 2024, qu’outre les éléments listés par à FONCIA dans le mail précité, avait également été signalé un écoulement d’eau au niveau des branchements du lave-linge, inondant la salle de bains. Elle rappelait également avoir fait une demande d’installation d’un lave-vaisselle.

Mme [U] verse aux débats plusieurs échanges de mails ultérieurs dont il résulte qu’un plombier s’est rendu sur place pour établir un devis, ce qui corrobore les déclarations précitées de Mme [U], sans qu’aucune intervention postérieure ne soit organisée par le bailleur.

Il résulte ainsi d’un mail daté du 29 août 2025 (soit près de 15 mois après l’entrée dans les lieux) que les travaux nécessaires n’avaient pas été réalisés à cette date. Le mail de M. [H] précisait : « nous sommes en attente du changement des vannes en pied de colonne, (…) nécessaire à l’exécution du devis qui a été validé par le propriétaire ». Le 14 octobre 2025, les travaux de plomberie n’avaient toujours pas été réalisés (échanges de mails avec Mme [V] [C] [E]).

Des échanges de mails du mois d’octobre 2025 démontrent enfin que Mme [U] a rencontré des difficultés pour recevoir les quittances de loyers de septembre et octobre 2025.

Or, il est constant que le bailleur a plusieurs obligations, parmi lesquelles :

— délivrer un logement en bon état d’entretien et de réparations ( article 1719 du code civil)

— équiper à ses frais le logement d’un détecteur de fumée conforme aux normes européennes ( loi du 09 mars 2010)

— délivrer les quittances de loyer ( articles 4p et 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Ces obligations n’ont pas été respectées.

Mme [U] a estimé son préjudice à 15% du montant des loyers acquittés sur la période d’occupation du logement (étant précisé que le logement est occupé depuis le mois de mai 2024, soit depuis 23 mois au jour de la présente décision), évoquant un préjudice « matériel » (décrit comme suit : inconfort dans l’appartement, perte de chance de relocation), un préjudice moral (désorganisation et incertitude) et un préjudice financier (frais).

Au regard des éléments précités, Mme [U] est fondée à recevoir la somme de 300 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Il est constant qu’au jour de l’assignation, des loyers restaient impayés.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [U] sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [P] [U], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [A] [R] épouse [J] la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Mme [A] [R] épouse [J] s’est désistée de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion du défendeur, à la fixation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, ainsi qu’à sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [A] [R] épouse [J] à verser à Mme [P] [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE en deniers et quittances Mme [P] [U] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à Mme [A] [R] épouse [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente