Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00260 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLPH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FÉVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. A LA CROISEE DES PAINS, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire: A401

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [X] ET SYLVIE, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Amadou CISSE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B108, avocat postulant, et par Maître Christian MENDY, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 16 DÉCEMBRE 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 10 FÉVRIER 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 03 août 2022, le Tribunal judiciaire de METZ a condamné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à 57255 SAINTE-MARIE-AUX-CHÊNES, pris en la personne de son syndic Monsieur [Y] [K], à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture de la copropriété à l’origine des infiltrations d’eau subies par la société LA MIE DES CHENES sous astreinte.

Suivant acte authentique passé devant Maître [V] [F], Notaire, le 21 juillet 2023, la SARL A LA CROISEE DES PAINS a acquis le fonds de commerce propriété de la SARL LA MIE DES CHENES, les locaux dans lesquels s’exerce l’activité situé [Adresse 7] à 57255 SAINTE-MARIE-AUX-CHÊNES appartenant à la SCI [X] ET SYLVIE.

Par courrier du 06 mars 2025, le conseil de la SARL A LA CROISEE DES PAINS a mis en demeure la SCI [X] ET SYLVIE et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à 57255 SAINTE-MARIE-AUX-CHÊNES de justifier des démarches entreprises pour qu’il soit mis un terme définitif aux désordres qui portent atteinte à l’activité de sa mandante, à procéder aux travaux de reprise de la toiture en convoquant une assemblée générale et en justifiant d’une somme allouée à leur réalisation et enfin à justifier de la réalisation effective de ces travaux dans un délai d’un mois.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 02 juin 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SARL A LA CROISEE DES PAINS a fait assigner la SCI [X] ET SYLVIE devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles 1219 et 1220 du Code civil aux fins de l’entendre :

— Ordonner la consignation du montant des loyers entre les mains du compte séquestre ouvert à cet effet auprès de la CARPA ;

— Condamner la SCI [X] ET SYLVIE à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et en appel ;

— Condamner la SCI [X] ET SYLVIE aux dépens de l’instance.

La SCI [X] ET SYLVIE a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 21 octobre 2025, elle demande au Juge des référés de :

— Dire et juger la demande de consignation du montant des loyers sans objet ;

— Débouter la SARL CROISEE DES PAINS de sa demande de consignation du montant des loyers ;

— Ordonner à la SARL CROISEE DES PAINS de régler les loyers et charges dus au bailleur ;

A titre reconventionnel :

— Ordonner à la SARL CROISEE DES PAINS de libérer l’accès afin de permettre la réalisation des travaux sur le toit objet des infiltrations dénoncées.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 18 novembre 2025, la SARL A LA CROISEE DES PAINS sollicite du Juge des référés qu’il :

— Ordonne la consignation du montant des loyers entre les mains du compte séquestre ouvert à cet effet auprès de la CARPA, avec maintien de la mesure de séquestre des loyers jusqu’à complète exécution desdits travaux et justification de leur réception sans réserve ;

— Condamne la SCI [X] ET SYLVIE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et en appel ;

— Condamne la SCI [X] ET SYLVIE aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée conformes à l’usage auquel elle est destinée et d’entretenir celle-ci en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (article 1219 du Code civil).

Mais un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers si les manquements du bailleur ne sont pas de nature à rendre les locaux impropres à leur usage.

En l’espèce, la SARL A LA CROISEE DES PAINS justifie de ce que des infiltrations en provenance de la toiture affectent les locaux loués par elle. Ces circonstances gênent l’exploitation du commerce de boulangerie et sont susceptibles de lui causer un préjudice matériel. Cependant, elle ne prétend ni ne démontre se trouver dans l’incapacité d’exercer son activité et invoque la possibilité d’une fermeture administrative qui est en l’état hypothétique. Elle échoue par la même à rapporter la preuve de ce que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En conséquence, l’exception d’inexécution qui permettrait la consignation des loyers ne se trouve pas justifiée si bien que la SARL A LA CROISEE DES PAINS sera déboutée de cette demande et tenue de régler les loyers et charges dus à la bailleresse.

Sur la demande reconventionnelle

Selon les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel qui directement ou indirectement constitue une violation évidente d’une obligation légale ou contractuelle.

La SCI [X] ET SYLVIE produit une attestation de Monsieur [N], employé de la société MAYEUR & ROMANI, du 25 juillet 2025 selon laquelle l’accès au chantier sis [Adresse 6] à 57255 SAINTE-MARIE-AUX-CHÊNES s’est trouvé inaccessible en raison de véhicules stationnés sur le chemin rendant impossible la livraison du matériel nécessaire à la réalisation de travaux, à savoir la pose de l’ensemble des éléments de finition en zinc et en plomb.

Cependant en date du 28 juillet 2025, Monsieur [Y] [K], syndic de la copropriété située sis [Adresse 6] à [Localité 2], a informé la société MAYEUR & ROMANI de ce que la situation était résolue à compter de ce jour et que le chantier était désormais accessible.

En conséquence, la preuve d’un trouble toujours actuel auquel il conviendrait de mettre un terme n’est pas démontré.

La SCI [X] ET SYLVIE se verra déboutée de sa demande visant à voir ordonner à la SARL A LA CROISEE DES PAINS de libérer l’accès afin de permettre la réalisation des travaux sur le toit objet des infiltrations dénoncées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties conserveront chacune leurs dépens dans la mesure où elles succombent partiellement.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat (article 700 du Code de procédure civile).

L’équité commande d’écarter l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

DÉBOUTE la SARL A LA CROISEE DES PAINS de sa demande de consignation du montant des loyers ;

DIT que la SARL A LA CROISEE DES PAINS sera tenue de régler les loyers et charges dus à la SCI [X] ET SYLVIE ;

DÉBOUTE la SCI [X] ET SYLVIE de sa demande visant à voir ordonner à la SARL A LA CROISEE DES PAINS de libérer l’accès afin de permettre la réalisation des travaux sur le toit objet des infiltrations dénoncées ;

DIT que chaque partie supportera ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le dix février deux mil vingt six par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente