TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/03075 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDYQ

Minute : 24/280

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 9] [Adresse 2] et [Adresse 5] et 16 A [Adresse 4]

Représentant : M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

Monsieur [S] [K]

Madame [Z] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 9] [Adresse 2] ET [Adresse 5] ET 16 A [Adresse 4]

représenté par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, SAS – [Adresse 6]

ayant pour avocat M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [K],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [K],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] sont propriétaires des lots n°259 et n°270 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] et [Adresse 5] et 16 à [Adresse 4], a mis en demeure Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] de régler la somme de 1402,03 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 février et du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer :

4.691,41 euros au titre des charges de copropriété et frais dues au 1er trimestre 2024 à titre principal avec intérêt au taux légal à compter du 18 août 2023 sur la somme de 1.456,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;2000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;2000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner aux entiers dépens ;L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, précise que la somme de 1000 euros a été réglée, soit 300 euros le 27 mars et 700 euros le 27 mai ; il actualise ses demandes à la somme de 3691,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre de 2024 dont 900,22 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et maintient ses demandes accessoires.

Au soutien de ses prétentions et au visa, notamment des articles 10, 10-1 et de l’article 1231-1 du code civil, il fait valoir que Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] ne payent pas régulièrement leurs charges alors qu’ils y sont tenus en leur qualité de copropriétaires conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique que leur compte individuel présente aujourd’hui un solde débiteur au titre des charges d’un montant de 3.691,41 euros. Il fait valoir que Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] doivent également être condamnés au paiement des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] au paiement de la somme 2000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil.

Monsieur [S] [K] cité à l’étude ne comparaît pas et personne pour le représenter.

Madame [Z] [K] citée à l’étude ne comparaît pas et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 3 janvier 2023 et du 3 octobre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour 2023 et 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En application de l’article 1310 du code civil, aucune solidarité ne s’attache de plein de droit à la qualité de coïndivisaires en l’absence de toute clause contraire du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété, la solidarité sera écartée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2791.22 euros à titre d’arriéré de charges arrêtées au 1er trimestre 2024 (en ce compris le versement de 700 euros et 300 euros déduis) avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 sur la somme de 456,41 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 900,22 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 18 août, facturées à 54,38. En revanche, il ne rapporte pas la preuve de l’envoi de la relance en date du 6 septembre 2023.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 120 euros le 13 novembre 2023, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54.38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Le défaut de paiement de leurs charges, qui s’est perpétué durant une longue période, a occasionné au syndicat un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à lui payer la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] et [Adresse 5] et 16 à [Adresse 4] la somme de 2791.22 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 sur la somme de 456,41 euros et de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54.38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT