AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LE56

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [L] [W] épouse [S]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Zakia AIT ALI SLIMANE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mélissa MALOYER

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique du 18 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e AIT ALI SLIMANE (par case) + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e ZUCK (par case) + pièces

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 22 août 2019, la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat (ci-après « la [Localité 2] EMH ») venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 1] métropole, a donné à bail Madame [L] [S] née [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer de 370,47 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 183,54 euros, soit un total de 554,01 euros.

Madame [W] a occupé ce logement avec ses trois enfants mineurs.

Se plaignant de la présence de moisissures et d’un défaut d’isolation, Madame [S] née [W] a, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, fait assigner la [Localité 2] EMH devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins d’exécution forcée de travaux d’isolation sous astreinte et d’indemnisation de ses préjudices.

Il sera précisé que Madame [S] née [W] a été relogée par le bailleur après acceptation d’une proposition de relogement le 3 février 2025.

Par dernières conclusions enregistrées le 21 janvier 2026, Madame [S] née [W] demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner la [Localité 2] EMH à lui payer la somme de 1 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en réparation de son préjudice matériel ;Condamner la [Localité 2] EMH à lui payer la somme de 5 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en réparation de son préjudice de jouissance ;Condamner la [Localité 2] EMH aux dépens.

Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice matériel, elle fait valoir que la [Localité 2] EMH n’a effectué aucune démarche pour remédier au défaut d’isolation du logement, que l’entreprise mandatée par son bailleur n’est intervenue que six mois après avoir été alerté des problèmes d’humidité et qu’elle a été contrainte de jeter des vêtements et de la literie moisis. Elle fait remarquer que la [Localité 2] EMH a accédé à sa demande de relogement peu de temps après l’assignation devant la présente juridiction.

S’agissant du préjudice de jouissance, elle explique qu’elle et ses trois enfants ont été contraints de vivre dans un logement indécent depuis l’entrée dans les lieux, qu’ils sont régulièrement malades, sont contraints de vivre dans une seule pièce, humide, et que le bailleur a manqué à son obligation de fournir un appartement décent.

Par dernières conclusions enregistrées le 15 octobre 2025, la [Localité 2] EMH, demande au juge des contentieux de la protection, de :

Déclarer la demande de Madame [S] née [W] irrecevable et mal fondée ; Débouter Madame [S] née [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Sur la demande reconventionnelle :

Condamner Madame [S] née [W] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [S] née [W] en tous les frais et dépens.

Pour s’opposer à la demande de réparation du préjudice matériel allégué par Madame [S] née [W], la [Localité 2] EMH soutient, au visa de l’article 1353 du code civil, qu’elle ne justifie pas de la réalité de ce préjudice, et plus précisément des consommations excessives de gaz, et des vêtements et de la literie endommagés. Elle estime que le lien de causalité entre le préjudice allégué et le défaut d’isolation n’est pas caractérisé, au motif que Madame [S] née [W] n’en justifie pas et qu’elle s’est au contraire rendue coupable d’un défaut manifeste d’entretien courant, à l’origine de la présence d’humidité et de moisissures.

Concernant le préjudice de jouissance, elle conteste l’existence de désordres au moment de l’entrée dans les lieux de Madame [S] née [W]. Elle fait valoir qu’elle est immédiatement intervenue lorsque les désordres lui ont été rapportés et que l’humidité du logement relève de la responsabilité de Madame [S] née [W]. Elle ajoute qu’elle a respecté son obligation de fournir un logement décent, faisant remarquer que les demandes de relogement de Madame [S] née [W] ne sont pas motivées par l’indécence du logement, et que le commissaire de justice qu’elle a mandaté a constaté un appartement en mauvais entretien d’usage avec un état d’encrassement général, et la présence de traces d’adhésif sur les systèmes de ventilation, la [Localité 2] EMH attribuant à Madame [S] née [W] la pose de cet adhésif, à l’origine des moisissures.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2026, lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils, s’en sont remises à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [S] née [W]

L’article 1231-1 du code civil permet d’engager la responsabilité contractuelle d’un contractant qui, en manquant à une obligation contractuelle, a causé un préjudice à son cocontractant.

La loi du 6 juillet 1989 prise en son article 6 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de tout infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 énonce que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie par le bailleur dès la mise à disposition du logement, mais aussi tout au long du bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de ces textes que Madame [S] née [W], pour qu’il soit fait droit à ses demandes indemnitaires, doit démontrer que la [Localité 2] EMH a manqué à son obligation de délivrer un logement, et que ce manquement lui a causé un préjudice.

Sur le manquement de la [Localité 2] EMH à l’obligation de délivrer un logement décent :

En l’espèce, contrairement à ce qu’elle indique, Madame [S] née [W] ne démontre pas l’existence de désordres au moment de la prise à bail, étant précisé qu’en l’absence de production de l’état des lieux d’entrée par les parties, le logement est présumé avoir été livré en bon état de réparations locatives, et que Madame [S] née [W], au terme de ses écritures, se contredit sur la date de l’apparition des désordres qu’elle invoque, en affirmant tantôt que ceux-ci étaient présents dès son entrée dans les lieux, tantôt qu’ils sont apparus rapidement après son entrée dans les lieux, et qu’elle a signalé la présence de moisissures une première fois par un e-mail du 21 octobre 2022, soit trois ans après son entrée dans les lieux.

S’agissant de la présence de désordres en cours de bail, il n’est pas contesté que le logement présente des moisissures sur les murs, au niveau des fenêtres, notamment dans les trois chambres et le séjour, comme cela ressort à la fois des écritures respectives des parties, des pièces produites par Madame [S] née [W] notamment des photographies prises par elle le 7 mai 2023, le 29 avril 2023 et le 12 septembre 2024, des attestations de témoins de ses voisins Monsieur [Q] [U], Madame [J] [H] et de Madame [B] [N], des 7 courriels envoyés par elle au bailleur entre le 21 octobre 2022 et le 12 janvier 2024, du certificat médical du Docteur [Z] [T], médecin généraliste, établi le 11 septembre 2024, et du procès-verbal dressé par Maître [E] [A], commissaire de justice, le 28 février 2025 versé aux débats par la [Localité 2] EMH.

La [Localité 2] EMH produit deux rapports d’intervention de la société SDI ventilation n°2023 257573 du 17 mars 2023 et n°2023_262858 du 5 mai 2023, accompagnés des commandes et des factures. Le premier rapport mentionne « WC : grille de ventilation obstruée ; Salle de bain + chambres + salon : entrées d’air sur fenêtre obstruées ou présence de colle indiquant une éventuelle obturation par scotch de celles-ci : Présence de moisissure et d’humidité dans le logement ».

Le deuxième rapport relate les travaux effectués, à savoir « Débouchage de conduit de fumée (individuel ou collectif), enlèvement de la grille statique et mise en place d’une platine et d’une bouche autoréglable, mise en conformité des mortaises ».

Il ressort de ces éléments que la [Localité 2] EMH a, conformément à ce qu’elle prétend, réalisé des travaux de rénovation.

En outre, le procès-verbal établi par commissaire de justice le 28 février 2025, soit quelques mois après l’intervention de la société SDI ventilation, constate la présence de moisissures sèches – donc non récentes – sur les murs notamment à proximité des fenêtres dans les trois chambres et dans le cabinet de toilette, et des traces d’adhésif autour des réglettes au niveau des grilles de ventilation dans les trois chambres et le séjour.

Ces constatations permettent d’établir que les travaux réalisés par la société SDI ventilation ont permis de remédier aux moisissures qui sont anciennes puisque sèches.

Ainsi, si l’assignation du 27 décembre 2024 délivrée à la [Localité 2] EMH par Monsieur [F] [M] et Madame [C] [M], locataires dans le même immeuble que Madame [S] née [W], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins d’indemnisation de leurs préjudices en raison de l’insuffisance alléguée d’isolation de leur logement, ainsi que l’article de presse intitulée « Cafards, humidité, eczéma : ces habitants de logements sociaux se sentent abandonnés » publié le 6 juin 2024 par le quotidien Le Républicain Lorrain, abondent dans le sens de défauts inhérents à l’immeuble appartenant à la [Localité 2] EMH, ne pouvant être imputés à Madame [S] née [W], il n’en demeure pas moins que l’ancienneté des moisissures constatées le 28 février 2025 et les traces de scotch relevées, démontrent d’une part que la [Localité 2] EMH a remédié aux désordres, et d’autre part, que Madame [S] née [W] a contribué aux désordres en obstruant les aérations et/ou en s’abstenant de les entretenir.

En conséquence, le manquement de la [Localité 2] EMH à son obligation de délivrer un logement décent n’est avéré que du 21 octobre 2022 (date du premier courriel de Madame [S] née [W]) au 24 avril 2024 (rapport d’intervention n°2024_286194 suite aux travaux réalisés), soit durant 1 an et 7 mois, étant d’ailleurs observé à cet égard qu’aucun courriel n’a été adressé à la [Localité 2] EMH par Madame [S] née [W] après le 12 janvier 2024.

Sur le préjudice de jouissance :

Il résulte de ce qui précède que le préjudice de jouissance de Madame [S] née [W] est caractérisé, et ce depuis le 21 octobre 2022, date du premier e-mail qu’elle a adressé au bailleur pour signaler les problèmes d’humidité de l’appartement, et jusqu’au 24 avril 2024.

S’il ressort du formulaire de demande de relogement social du 7 mai 2024 produit par la [Localité 2] EMH que Madame [S] née [W] n’a pas motivé cette demande par l’indécence du logement, force est de constater que ses courriels indiquent de façon récurrente qu’elle et sa famille souffrent de « respirer la moisissure ».

En conséquence, au regard de la localisation des moisissures – dans toutes les chambres du logement –, de la durée pendant laquelle le préjudice de jouissance a été subi – 19 mois –, mais également en tenant compte des interventions du bailleur, et de l’obstruction de plusieurs aérations non imputables au bailleur, il convient de condamner la [Localité 2] EMH à payer à Madame [S] née [W] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur le préjudice matériel :

Si Madame [S] née [W] produit une photographie de deux vêtements présentant des traces de salissures et de moisissures (pièce 10), datée du 7 mai 2023 (date d’un SMS comportant cette photo), elle ne justifie cependant pas de la propriété de ces deux vêtements, ni de leur coût.

Dès lors, Madame [S] née [W] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la [Localité 2] EMH, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la [Localité 2] EMH, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat à payer à Madame [L] [S] née [W] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [L] [S] née [W] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, dont il n’est pas justifié ;

CONDAMNE la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat aux dépens ;

DÉBOUTE la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame L. FOURMY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection, et Madame E. BALLUT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente