Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00455 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LUAF

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

S.C.I. DU HAUT GIFFRE, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109

Madame [Z] [B] épouse [C],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109

Monsieur [J] [C],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [K] épouse [L],

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître [F] [I], demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

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Débats à l’audience publique du 02 DÉCEMBRE 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 27 JANVIER 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 22 avril 2024, la SCI DU HAUT GIFFRE, constituée de Monsieur [J] [C] et Madame [Z] [C] née [B], a acquis de Madame [T] [K] les lots numéro 7 et numéro 13 dans un immeuble situé [Adresse 8] à 57000 METZ pour un prix de 210 000 euros.

Le 11 août 2025, la SCI DU HAUT GIFFRE a adressé à Madame [T] [K] un courrier afin d’exiger l’annulation de la vente au motif que l’appartement est affecté d’un vice irréparable.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 21 octobre 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SCI DU HAUT GIFFRE, Monsieur [J] [C] et Madame [Z] [C] née [B] ont fait assigner Madame [T] [K] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile et des articles 1641, 1644, 1645, 1130, 1134 et 1137 du Code civil, aux fins de voir :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire de l’immeuble acquis et situé au [Adresse 8] à [Localité 2] et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés pour y procéder ;

— Lui donner acte de ce qu’elles consigneront l’avance sur expertise dont le montant sera fixé par l’ordonnance à intervenir ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de plein droit de l’ordonnance à intervenir,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Madame [T] [K] a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 02 décembre 2025, Madame [T] [K] demande au Juge des référés de lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise judiciaire, tous droits et moyens réservés au fond.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et de l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée dans la perspective d’un litige futur.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, mais il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

La SCI DU HAUT GIFFRE produit deux comptes-rendus d’intervention de la société HYDROCLEAN ASSAINISSEMENT qui a dû procéder le 21 avril 2022 et le 17 juillet 2023 au débouchage d’une canalisation eaux grasses, le bouchon étant dû à un manque de pente de l’évacuation située dans la dalle.

En outre, le 11 juillet 2025, la société GROUPE 1000 a informé Madame [Z] [C] née [B] de ce qu’elle a tenté de déboucher la canalisation située entre la cuisine et les cabinets de toilette mais que les dépôts présents étaient beaucoup trop importants et la pente des canalisations est nulle. Elle précise qu’il lui semble impossible de résoudre ce problème car le cheminement employé par cette conduite se situe dans une chape de faible épaisseur qui ne permet pas de répondre aux exigences minimums prévues dans le cadre des normes constructives.

Dès lors, les demandeurs font la preuve de ce que l’immeuble acquis est possiblement affecté de vices et de ce que l’expertise sollicitée est de nature à améliorer leur situation probatoire.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise tous droits et moyens réservés aux frais avancés de la SCI DU HAUT GIFFRE.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner la SCI DU HAUT GIFFRE à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le Juge des référés puisse connaître l’issue de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise de l’appartement situé [Adresse 8] à [Localité 2] et commet pour y procéder :

Monsieur [P] [H]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Port. : 06.42.09.00.41

Mèl : [Courriel 1]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 4]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 8] à [Localité 2], après y avoir convoqué les parties; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices, non-conformités ou allégations évoqués par les parties demanderesses dans l’assignation et éventuellement dans leurs conclusions ;

— Etablir la chronologie et notamment la date de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;

— Donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

— Examiner l’immeuble et préciser si une construction ou une rénovation a été effectuée dans les dix années précédant l’acquisition du bien par les demandeurs et si un élément constitutif de l’ouvrage ou indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil a été réalisé dans ce même délai ;

— Rechercher la réalité des vices et/ou non conformités et allégations des parties demanderesses dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser la cause de chaque allégation des demandeurs ;

— Pour chaque vice, préciser s’il provient d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien de l’immeuble et en préciser si possible l’auteur, d’une non-conformité aux règles de l’art ou d’une autre cause ;

— Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si les acquéreurs pouvaient déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ces derniers, et s’ils pouvaient en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur ;

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent cet usage ;

— Dans l’hypothèse où les acquéreurs entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— S’agissant des non-conformités et allégation des demandeurs, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— Laisser aux parties un délai d’un mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— Evaluer les travaux et leur durée ;

— Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités et allégations non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités et allégations, en ce compris le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des vices et/ou des non-conformités ;

— Etablir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

— Etablir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ; établir une chronologie succincte des faits ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ; évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’ expertise, apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices ou non-conformités et allégations, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise les demandeurs à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à leurs frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer le cas échéant un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les noms et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 4 500 euros T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par la SCI DU HAUT GIFFRE, Monsieur [J] [C] et Madame [Z] [C] née [B], avant le 27 mars 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE la SCI DU HAUT GIFFRE, Monsieur [J] [C] et Madame [Z] [C] née [B] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE la SCI DU HAUT GIFFRE, Monsieur [J] [C] et Madame [Z] [C] née [B] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

CONDAMNE la SCI DU HAUT GIFFRE aux dépens ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt sept janvier deux mil vingt six par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente