Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00436 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRT6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA [G] BOURGOGNE FRANCHE COMTE, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alain MORHANGE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DÉFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic bénévole Monsieur [N] [M], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Laura DERREY, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B101

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Débats à l’audience publique du 07 AVRIL 2026

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 19 MAI 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1] est une copropriété constituée depuis le 31 octobre 1980 et se trouve cadastré section 7 parcelles n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] tandis que l’ensemble immobilier contigu, également en copropriété, est situé [Adresse 4] et implanté sur les parcelles section 7 n° 162/0036 et n°163/0036.

Par courrier du 16 avril 2025, le conseil du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a demandé à Monsieur [B] [M] de bien vouloir lui confirmer qu’il était bien le syndic de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] et de lui communiquer une copie du procès-verbal qui l’a désigné à cette fonction.

En réponse, le 02 juillet 2025, le conseil du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] l’a informé que Monsieur [N] [E] était syndic bénévole de la copropriété sise [Adresse 4].

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Par acte de commissaire de Justice en date du 23 septembre 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 57400 SARREBOURG, représenté par son syndic la SAS FONCIA [G] BOURGOGNE FRANCHE COMTE, a fait citer le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à 57400 SARREBOURG, représenté par son syndic bénévole Monsieur [N] [E], devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile aux fins de l’entendre :

— Désigner tel qu’il plaira avec pour mission de :

Se rendre sur place [Adresse 7] à [Localité 1] après y avoir convoqué les parties, y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;De se rendre sur les lieux, de les visiter, de décrire les ouvrages ou installations litigieux, d’y faire toutes constatations utiles sur l’existence des nuisances et troubles allégués dans l’assignation et dans le constat de commissaire de justice dressé le 15 novembre 2023 ou éventuellement dans ses conclusions ;- Lui donner acte de ce qu’il consignera l’avance des frais d’expertise ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic bénévole Monsieur [N] [E], a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 24 février 2026, il demande au Juge des référés, sur le fondement des articles 145 et 146 du Code de procédure civile et 1253 et 2224 du Code civil de :

A titre principal :

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société FONCIA [G] [U] FRANCHE COMTE, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société FONCIA [G] [U] FRANCHE COMTE, de ses demandes relatives aux désordres suivants :

Gouttières des garages bouchées par les plantations trop proches de la limite de la propriété ;Dégâts des eaux et fissures découlant des infiltrations d’eaux causés par les bouchons et les racines des arbres ;Des dégâts des eaux entraînés par le non-respect des procédures de construction des travaux voisins ;De la présence d’un mur en agglos construit sans permis et empêchant l’arrivée de lumière sur certains balcons ;Décollement de l’isolation du mur du [Adresse 8] et risques pour la sécurité (incendie) provenant de la proximité de la cheminée de l’immeuble du [Adresse 9] avec le mur de l’immeuble du [Adresse 8] ;En tout état de cause :

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société FONCIA [G] [U] FRANCHE COMTE à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société FONCIA [G] [U] FRANCHE COMTE aux entiers frais et dépens.

Par conclusions enregistrées le 17 février 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA [G] BOURGOGNE FRANCHE COMTE, a repris les termes de son assignation et demandé en outre au Juge des référés de débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et de l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée dans la perspective d’un litige futur.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, mais il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] produit un procès-verbal de constat établi par Maître [H] [P], commissaire de Justice, dans lequel celle-ci-ci a relevé :

« Je constate que des travaux sont en cours au niveau de la propriété voisine. Une partie des tuiles a été retirée.

Je constate également que la gouttière voisine déborde sur le toit de l’abri situé dans la cour de la requérante. Il n’y a pas de fond de gouttière de telle sorte qu’en cas de pluie, l’eau se déverse sur le toit de l’abri.

Je constate par ailleurs que le mur du bâtiment voisin est abîmé en partie basse. Le crépi s’effrite. Divers morceaux de crépi sont situés sur la toiture de l’abri de la requérante.

Je constate que le crépi du mur voisin est humide au toucher.

Concernant le mur de façade de la propriété requérante:

Je constate à divers endroits situés à gauche de la porte d’accès à la cour, la présence de diverses zones de couleur plus sombre. Ces zones plus sombres sont humides au toucher.

Au niveau de la dalle inférieure, je constate de nombreuses zones humides au toucher.

Concernant les arbres de la propriété voisine:

Je constate que plusieurs arbres de la propriété sise [Adresse 4] ont une hauteur qui dépasse deux mètres. La ramure de plusieurs d’entre eux empiète sur la propriété de la requérante notamment au niveau des toits des garages.Au niveau de la toiture des garages et plus précisément à proximité de la gouttière qui longe le mur de la propriété voisine, je constate un amas de feuilles.

Étant sur l’aire de stationnement situé à l’arrière de l’immeuble:

Je constate la présence de nombreuses feuilles mortes au sol. Plusieurs feuilles encombrent les bouches d’évacuation des eaux pluviales situées dans la dalle inférieure.

Etant au milieu de l’aire de stationnement, je constate qu’une bouche d’évacuation des eaux pluviales est bouchée. Je relève la présence d’une flaque d’eau stagnante tout autour. À l’intérieur de cette bouche, je constate la présence de feuilles. Monsieur [F] retire en ma présence plusieurs feuilles mortes qui obstruent l’évacuation. Une fois retirées,je constate que l’eau s’évacue immédiatement.

Je constate également que les bouches d’évacuation des eaux pluviales situées devant les deux premiers garages sont remplies de feuilles mortes.

Etant au niveau du garage souterrain:

Au sol, je constate qu’une place de stationnement est en partie inondée.

Au niveau du mur du fond de cette place de stationnement, je constate la présence d’un conduit vertical. Je constate que ce conduit s’arrête juste au dessus d’une bouche d’évacuation des eaux. Cette dernière semble bouchée et je constate la présence de feuilles mortes autour de cette dernière. Je relève également la présence de feuilles mortes éparses dans le reste de la zone inondée.

Au niveau de l’escalier en colimaçon permettant l’accès à l’abri de la cour arrière de l’immeuble:

Au niveau de la dalle haute, je constate la présence d’un conduit d’évacuation des eaux pluviales.

Je me rends ensuite à l’étage supérieur au droit de ce conduit (à savoir sur l’aire de parking) et je constate qu’à proximité de ce dernier, est présent un caniveau qui longe les portes des garages. Après en avoir retiré plusieurs grilles, je constate la présence de nombreuses feuilles mortes à l’intérieur.

Etat du mur de la propriété voisine qui jouxte le pignon de la propriété requérante.

Je constate que les pierres de construction du mur voisin sont à nu. Je ne relève aucune protection aux intempéries.Je constate par ailleurs que l’angle du crépi de la façade de la requérante situé à proximité des travaux faïencé.

Étant sur la voie publique au niveau du croisement entre la [Adresse 10] et la [Adresse 11]:

Je constate la présence d’une surélévation du mur qui relie le pignon de la propriété requérante au pignon de la propriété au numéro [Adresse 12]. Cette surélévation, constituée de douze rangées ».

Il est également produit par le demandeur une photographie en pièce 9 qui montre un décollement du complexe d’isolation de la façade à proximité de la cheminée de la copropriété voisine.

Il ressort de ces pièces que la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à à [Localité 1] est susceptible de subir les troubles consistant notamment en des gouttières bouchées, des dégâts des eaux, la présence d’un mur en agglo et le décollement du revêtement isolant du mur pignon.

Si le litige envisagé est manifestement voué à l’échec, cette circonstance permet d’écarter la demande d’expertise. Toutefois et en l’espèce, à défaut de point de départ précisément déterminé d’une éventuelle prescription de l’action en trouble du voisinage envisagée, l’irrecevabilité d’une action future n’est pas manifeste et la demande d’expertise ne peut être rejetée de ce chef.

De même il n’appartient pas au Juge des référés de se prononcer sur les mérites des arguments techniques du défendeur selon lesquels une partie des désordres trouverait son origine dans l’absence de solin ou encore dans le défaut d’entretien de la copropriété voisine, l’expertise ayant précisément pour objet de déterminer la cause des dommages.

Enfin les pièces produites aux débats sont suffisamment précises pour rendre plausibles les griefs invoqués par le demandeur à l’appui de ses prétentions, l’article 146 du Code de procédure civile ne trouvant par ailleurs pas à s’appliquer à la présente procédure.

La mesure d’expertise sollicitée apparaît nécessaire à la solution du litige potentiel. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il convient de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le juge puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat (article 700 du Code de procédure civile).

Etant fait droit à la demande d’expertise, il convient de rejeter la demande formée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise des troubles subis par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] et commet pour y procéder :

Madame [I] [Z]

AJBJ ARCHITECTURE

[Adresse 13]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 1]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 3]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place aux [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 1] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des troubles allégués par la partie demanderesse dans l’assignation, dans le constat dressé par Maître [P], commissaire de Justice, et dans les conclusions des parties ;

— Dresser l’inventaire des pièces communiquées à l’Expert par les parties ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Enumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques), tels que plans, devis, marchés et autres ; entendre tous sachants ;

— Décrire les immeubles concernés par le présent litige ;

— Inventorier les troubles et en indiquer la nature, leur importance et leur conséquence ;

— Rechercher l’origine des troubles et préciser si possible leur date d’apparition ; indiquer s’ils proviennent de l’ensemble immobilier voisin situé au [Adresse 4] à [Localité 1] ou de toute autre cause ;

— Préconiser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes possibles à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage,

— Laisser un délai de deux mois aux parties pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux trouble par trouble et leur durée ;

— Evaluer les moins-values éventuelles résultant des troubles ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant des troubles, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance (« dommages ouvrage », « décennale », responsabilité civile…), éventuels constats de commissaire de Justice, rapports d’expertise privé, …. étant précisé que les pièces dématérialisées seront communiquées de manière individualisée, à savoir un fichier par pièce nommé conformément au bordereau) ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des troubles ;

— Etablir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

— Etablir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, et d’ores et déjà donner son avis sur les tiers susceptibles d’être attraits à la procédure ;

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

— Etablir une chronologie succincte des faits comprenant, et si possible l’apparition des troubles ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ;

— Evaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 4 500 euros T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], avant le 19 juillet 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts:

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 57400 SARREBOURG à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le dix neuf mai deux mil vingt six par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente