Minute n°25/001209

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01282 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVUW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sophie MAY, juge déléguée dans la fonction de juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

S.C.I. URQUINAONA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lidya LAOUBI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 6] sur la même commune – cadastrés respectivement sections AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé à effet du 26 août 2022, la SCI PLES a donné à bail à Monsieur [B] [Z], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à La Ricamarie (42150), moyennant un loyer mensuel révisable de 283 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 7 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 283 euros.

Le titre de propriété de la SCI URQUINAONA est constitué par l’attestation de propriété établie le 31 mars 2023 par Maître [P] [S], notaire, ensuite de la vente de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à La [Adresse 8] (42150) – cadastrés respectivement sections AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] – par la SCI PLES.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SCI URQUINAONA a fait délivrer le 9 décembre 2024 à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1951,07 euros, outre 133,86 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne aux trois adresses susmentionnées.

Le 12 décembre 2024, la SCI URQUINAONA a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 février 2025, signifiée à étude aux trois adresses susmentionnées, la SCI URQUINAONA a attrait Monsieur [B] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, de constater que le bail est résilié à ses torts exclusifs (moyen de droit : article 24 de la loi du 6 juillet 1989),

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement susvisé, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— de le condamner au paiement de la somme de 1792,08 euros correspondant au montant du loyer et des charges dus, arrêtés à la date du 10 février 2025,

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux (moyen de droit : article 1760 du code civil),

— de le condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de le condamner en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 9 décembre 2024, de sa notification et de l’assignation.

La SCI URQUINAONA a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a été établi, l’organisme compétent mentionnant que Monsieur [B] [Z] est à jour dans le versement de ses loyers.

L’audience s’est tenue le 1er juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SCI URQUINAONA, demanderesse représentée par leur conseil, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 2857,7 euros, arrêtée au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Monsieur [B] [Z], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [B] [Z], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI URQUINAONA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 12 décembre 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 7] le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 8. Clause résolutoire et clauses pénales ») a été signifié au locataire le 9 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1951,07 euros n’a pas été réglée par Monsieur [B] [Z] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [B] [Z] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 10 février 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SCI URQUINAONA ou par Monsieur [B] [Z], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 11 février 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative vérifiée demeure impayée et s’élève à 1792,08 euros, soit 5,8 termes de loyers.

Force est de constater que Monsieur [B] [Z] – lequel n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCI URQUINAONA aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [B] [Z] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et de dire que faute par Monsieur [B] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a réactualisé à l’audience le montant de sa créance. Toutefois, ce dernier n’ayant pas sollicité dans son assignation la condamnation du locataire aux loyers échus entre la date de l’assignation et la date de l’audience et le locataire ne comparaissant pas à l’audience, le principe du contradictoire interdit de réactualiser la créance.

En l’espèce, la SCI URQUINAONA verse aux débats un décompte arrêté au 4 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 1792,08 euros.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SCI URQUINAONA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [Z] à payer à la SCI URQUINAONA la somme de 1792,08 euros, arrêtée au 4 février 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [Z] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 951,07 euros du 9 décembre 2024, de l’assignation du 18 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 7] du 19 février 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 12 décembre 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1951,07 euros du 9 décembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail à effet du 26 août 2022, conclu entre la SCI PLES aux droits de laquelle vient désormais la SCI URQUINAONA, d’une part, et Monsieur [B] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] sur la même commune – cadastrés respectivement sections AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] –, s’est trouvé de plein droit résilié le 10 février 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à la SCI URQUINAONA la somme de 1792,08 euros, arrêtée au 4 février 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [Z] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SCI URQUINAONA, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [B] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] au paiement des dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1951,07 euros du 9 décembre 2024, de l’assignation du 18 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 7] du 19 février 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 12 décembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 9], le 30 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE