TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Julie COUTIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-Emmanuel TOURREIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02720 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KG3

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 février 2026

DEMANDEURS

Madame [E] [W] épouse [N]

demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D481

Monsieur [H] [N]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D481

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Q]

demeurant [Adresse 4]

assistée par M^e Julie COUTIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E640

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Cécile DUCLOS, auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02720 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KG3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 1997 renouvelé par avenant du 21 septembre 2009, Madame [E] [N] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [Q] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], pour un loyer de 878 euros par mois.

Madame [E] [N] est usufruitière du bien et Monsieur [H] [N] est nu-propriétaire du bien.

Madame [E] [N] et Monsieur [H] [N] ont fait assigner Madame [Z] [Q] par acte de commissaire de justice du 14 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour sous-location touristique du logement, ordonner la libération immédiate des lieux sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ou être autorisés à faire procéder à son expulsion, avec condamnation à leur régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 10 % ainsi qu’une somme de 40 650 euros au titre des fruits civils et 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juillet 2025 et renvoyée au 11 décembre 2025.

A cette date, Madame [E] [N] et Monsieur [H] [N] étaient représentés par un conseil lequel a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et le rejet de toutes les demandes de la locataire compte-tenu de sa mauvaise foi.

En défense, Madame [Z] [Q] a sollicité aux termes de ses écritures que la demande de Monsieur [H] [N] soit déclarée irrecevable faute de justifier de sa qualité de nu-propriétaire et partant de sa qualité à agir, sollicitant par ailleurs le rejet des demandes de la bailleresse, faisant valoir par la voix de son conseil qu’elle ne s’est pas livrée à une activité de location saisonnière touristique de type Airbnb comme le prétend la bailleresse, mais qu’elle n’a fait que louer une chambre du logement sans avoir pensé à recueillir l’accord préalable de Madame [E] [N], proposant de ne plus pratiquer l’activité de chambre d’hôte, sollicitant à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux, une réduction de la condamnation en paiement outre un délai de 24 mois pour s’acquitter des condamnations qui seraient mises à sa charge.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à l’acte introductif d’instance et aux écritures de la défenderesse reprises oralement et déposées à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02720 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KG3

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les demandes de Monsieur [N]

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, en sa qualité de nu-propriétaire, qui est justifiée par les pièces produites, Monsieur [H] [N] a nécessairement un intérêt à agir compte-tenu de l’atteinte à son droit de propriété, même si Madame [E] [N] reste la seule titulaire du bail.

— Sur la demande principale en résiliation de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré en vertu de l’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n’a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation.

Par ailleurs, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, l’action engagée n’est pas prescrite puisque le point de départ de la prescription doit être fixé au jour d’établissement du constat par le commissaire de justice en date du 20 novembre 2024.

Par ailleurs, le contrat de location signé par les parties mentionne que le locataire ne peut céder le contrat de location ni sous louer le logement sauf accord écrit du bailleur y compris concernant le prix du loyer.

Or, il résulte clairement du procès-verbal de constat de Me [F], commissaire de justice, établi le 20 novembre 2024 et versé au dossier, que Madame [Z] [Q] n’a pas ponctuellement pratiqué l’activité de chambre d’hôte, comme elle le prétend, mais s’est livrée pendant plusieurs années à une activité de location saisonnière touristique de type Airbnb prohibée par son contrat de bail, et sans autorisation de la bailleresse.

Ainsi il ressort de la consultation du site Airbnb que Madame [Z] [Q] est inscrite depuis 10 ans en qualité de « superhôte » et qu’il ressort de ses annonces qu’elle loue la totalité de l’appartement, mentionnant ainsi clairement dans ses annonces « je vous remettrai directement les clés à votre arrivée » ou « je vous enverrai la procédure à suivre » signifiant par là qu’elle n’est pas présente dans le logement qu’elle sous-loue à des touristes, le prix de la location étant de 75 euros par nuitée avec 2 nuitées obligatoires. Deux annonces sont relevées, et 117 commentaires de locataires, datés entre mi-novembre 2024 et juin 2016 sont relevés sous la première annonce, tandis que 153 commentaires de locataires sont rédigés entre novembre 2024 et mars 2015 pour la seconde, soit 270 commentaires au total de personnes ayant bénéficié de la sous-location illégale.

Il ressort de la consultation du site Cyberevasion.fr et Chambre-hotes.fr que deux annonces similaires ont été passées par Madame [Z] [Q] qui est adhérente depuis janvier 2024, une seule évaluation étant relevée.

Au total, ces sous-locations, par leur nombre, leur ancienneté et leur durée, en l’absence totale d’autorisation de la bailleresse, tout en cumulant des impayés de loyers puisqu’un commandement de payer a du être délivré le 03 décembre 2024 par la bailleresse pour un impayé de 4 580 euros, constituent des manquements répétés et persistants de Madame [Z] [Q] à ses obligations légales et contractuelles suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts et à compter de ce jour.

Madame [Z] [Q] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion sans délai ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les termes du présent dispositif.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. La bailleresse sollicite une expulsion immédiate sans solliciter expressément la suppression du délai de 2 mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, laquelle ne sera donc pas ordonnée. La locataire en revanche sollicite des délais pour quitter les lieux mais ne justifie d’aucun élément de nature à justifier sa demande qui sera en conséquence rejetée, son âge étant insuffisant en l’absence de tout autre élément probant.

— Sur la demande de restitution des fruits civils

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et du contrat de bail (page 2), le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En application des articles 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727) étant précisé que le droit de percevoir des fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, Madame [Z] [Q] ne produit ni avis d’imposition qui permettrait de vérifier les revenus perçus déclarés, ni relevés Airbnb, ni justificatifs des différents frais qu’elle invoque mais dont elle n’établit pas l’existence (service, nettoyage, nourriture).

Madame [E] [N] et Monsieur [H] [N] démontrent en revanche par la production du constat de commissaire de justice que Madame [Z] [Q] a sous-loué par l’intermédiaire de la plateforme airbnb.fr le logement qu’elle a pris à bail, et ce à 271 reprises à minima, pour un montant de 150 euros minimum à chaque réservation, soit un total de 40 650 euros.

Madame [Z] [Q] sera donc condamnée au paiement de cette somme à la bailleresse au titre des fruits civils, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sans qu’il y ait lieu à déduire le montant des loyers dont elle s’est acquittée.

— Sur les éventuels délais de paiement

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, échelonner le paiement de la dette dans un délai maximum de 24 mois.

En l’espèce, Madame [Z] [Q] sollicite des délais de paiement mais rien ne justifie qu’il soit fait droit à sa demande dont elle sera en conséquence déboutée.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié, qui sera majoré de 10% et de condamner Madame [Z] [Q] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, le tout dans les termes du présent dispositif.

— Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

Il convient en équité de condamner Madame [Z] [Q] à payer à Madame [E] [N] et Monsieur [H] [N] qui ont dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Z] [Q] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de constat par commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Madame [Z] [Q] et Madame [E] [N] pour les lieux situés au [Adresse 5] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [Q], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux sans délai et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Madame [E] [N] pourra faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [Z] [Q] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [Q] à payer à Madame [E] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, le tout majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à Madame [E] [N] ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [Z] [Q] à payer à Madame [E] [N] la somme de 40 650 euros au titre des fruits perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [Z] [Q] à payer à Madame [E] [N] et Monsieur [H] [N] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [Q] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de constat par commissaire de justice.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 24 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE