TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° Minute : 25/229

AFFAIRE : N° RG 22/00990 – N° Portalis DBYM-W-B7G-DC7S

JUGEMENT

Rendu le 02 Septembre 2025

AFFAIRE :

[X] [J]

C/

[U] [M], UDAF DES LANDES

curateur de M. [U] [M]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [J]

né le 12 Mai 1956 à [Localité 8]

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe BORDES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Julien CHAUVIN, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-40192-2023-153 du 07/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

UDAF DES LANDES

curateur de M. [U] [M]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Rappel des faits et de la procedure

Le 28 septembre 2012, Monsieur [X] [J] a donné à bail à Monsieur [U] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 334 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 avril 2022, le bailleur a fait signifier à Monsieur [U] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 05 juillet 2022, Monsieur [X] [J] a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 04 octobre 2022 sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de:

— voir constater par l’acquisition de l’effet du commandement de payer les loyers du 19 avril 2022, la résolution du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le défendeur au paiement des sommes de :

2 012 euros en principal au titre des sommes dues en vertu du commandement de payer les loyers du 19 avril 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement, la somme de 472 euros au titre des sommes dues pour les loyers postérieurs au commandement soit le solde des loyers de mai et juin 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 334 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle pour l’occupation des locaux postérieure à la résiliation du bail et jusqu’à leur complète libération, 600 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, les frais et dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2022, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la mise en demeure du 25 mai 2022, de l’assignation.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs, pour être retenue à l’audience du 03 juin 2025.

Par jugement en date du 09 mars 2023, le juge des tutelles de [Localité 9] a instauré une mesure de curatelle renforcée aux biens à l’égard de Monsieur [U] [M] pour une durée de cinq ans, et a nommé l’UDAF des LANDES en qualité de curateur.

Par acte du 14 janvier 2025, Monsieur [X] [J] a appelé en cause l’UDAF des LANDES en sa qualité de curateur de Monsieur [U] [M], à l’audience du 04 février 2025. L’affaire a été successivement renvoyée à l’audience du 1er avril 2025, puis à l’audience du 03 juin 2025.

Par déclaration reçue le 28 février 2023, Monsieur [U] [M] a saisi la Commission de surendettement des particuliers des LANDES d’une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement, demande déclarée recevable le 09 mars 2023.

Des suites d’une contestation des mesures imposées par la Commission de surendettement dans sa séance du 13 juillet 2023 (suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois) par Monsieur [X] [J], le juge du surendettement a rendu une décision le 10 mars 2025.

A l’audience du 03 juin 2025, Monsieur [X] [J], représenté par son conseil, sollicite :

— qu’il soit constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail sont réunies,

— la condamnation de Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 5 480 euros au titre des arriérés de loyers,

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— juger que si les obligations retenues par le juge du surendettement ne sont pas entièrement respectées quant au règlement de l’arriéré des loyers fixé par le juge du surendettement à la somme de 5 480 euros ainsi qu’au règlement des frais retenus d’un montant de 185,42 euros, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, après envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le débouté de Monsieur [U] [M] de l’ensemble de ses réclamations,

— la condamnation de Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A cette même audience, Monsieur [U] [M], représenté par son conseil, sollicite, sur le fondement de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 :

— constater que Monsieur [U] [M] a respecté la décision du juge du surendettement,

— constater qu’il s’est acquitté de l’intégralité de ses loyers,

— le débouté de Monsieur [X] [J] de l’intégralité de ses demandes.

L’UDAF des LANDES n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

Par note en délibéré du 25 juin 2025, le conseil de Monsieur [X] [J] a sollicité la jonction de l’affaire enregistrée sous le n° RG 22/00990 avec l’affaire enregistrée sous le n° RG 25/00055.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la jonction des procédures

En l’espèce, il ressort d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction de la procédure ouverte sous le numéro RG 25/00055 avec la procédure ouverte sous le numéro de RG 22/00990.

II. Sur la recevabilité

Le 06 juillet 2022, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue deux mois au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est ainsi recevable.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 19 avril 2022, pour la somme en principal de 2 012 euros au titre des loyers restant dus à avril 2022.

Il résulte du décompte du 06 avril 2023 que, postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 19 avril 2022, deux versements sont intervenus de montants de 98 euros (CAF de mai 2022) et de 98 euros (CAF de juin 2022). Les versements suivants, à savoir 98 euros et 246 euros (CAF), ne sont intervenus qu’en juillet 2022.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 juin 2022.

Pour la clarté des débats, il y a lieu de préciser que des suites du dépôt par Monsieur [U] [M] d’une demande de traitement de sa situation auprès de la Commission de surendettement des particuliers des LANDES le 28 février 2023, son dossier a été déclaré recevable par décision du 09 mars 2023. Cette décision de recevabilité est postérieure à la date d’expiration du délai de deux mois consécutif au commandement de payer du 19 avril 2022, de sorte que la clause résolutoire est acquise de plein droit.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, et toujours pour la clarté des débats, il y a lieu de rappeler que nonobstant le jugement du juge du surendettement, le créancier dispose de la possibilité d’agir au fond pour obtenir un titre exécutoire dont le montant pourra être différent de celui fixé par le plan de désendettement, titre exécutoire qui ne sera exécutable que si le plan est résilié.

Monsieur [X] [J] sollicite aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience dans le cadre de l’oralité des débats, la condamnation de Monsieur [X] [J] à lui régler la somme de 5 480 euros au titre des loyers impayés.

Il produit un décompte établi au 06 avril 2023 qui démontre qu’à cette date, échéance du loyer d’avril 2023 incluse, Monsieur [U] [M] restait redevable de dettes de loyer pour un montant total de 5 480 euros.

La créance de Monsieur [X] [J] sera ainsi fixée à 5 480 euros.

En application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur au 1er mars 2019, par dérogation aux dispositions de la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement des loyers et charges courants, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit accorder au locataire les mêmes délais et modalités de remboursement que ceux fixés dans la décision du juge du surendettement statuant en application de l’article L 733-10.

Monsieur [U] [M] ayant repris le paiement des loyers et charges courants au jour de l’audience, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail seront suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [M] selon les modalités du jugement du juge du surendettement du 10 mars 2025.

Il est indiqué que ce jugement a échelonné les créances de Monsieur [U] [M] sur 84 mois, une première échéance ayant été fixée à 5 000 euros (au bénéfice de Monsieur [J]), puis 83 échéances à 92 euros (dont 7 échéances en second palier en faveur de Monsieur [J]). Monsieur [M] produit un tableau des dépenses mensuelles, établi par son curateur, duquel il résulte que, dans le cadre de la mise en œuvre du plan de désendettement, un paiement de 5000 euros est intervenu en avril 2025, et un paiement de 92 euros en mai 2025. Contrairement à ce qu’affirme Monsieur [M], il ne s’est pas acquitté de l’ensemble de sa dette locative, dès lors que la dette locative doit être acquittée sur 8 paliers. Il est également indiqué que le plan de désendettement prévoir in fine un effacement de dette à hauteur de 21,42 euros.

Il est précisé qu’en cas de défaut de paiement d’une seule échéance du plan à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours à compter de sa première présentation ou remise, l’ensemble du plan sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

V. Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [M] succombant, il supportera la charge des dépens des deux instances jointes, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2022, le coût des assignations des 05 juillet 2022 et 14 janvier 2025.

Le règlement du coût du commandement de payer du 19 avril 2022 (129,80 euros), et de l’ assignation du 05 juillet 2022 (55,62 euros), inclus dans le montant du passif de Monsieur [M], interviendra selon les modalités du plan de désendettement annexé au jugement du 10 mars 2025.

En considération de l’équité et afin de favoriser l’apurement de l’arriéré locatif et le paiement du loyer courant, la demande formée par Monsieur [X] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sera pas accueillie.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure ouverte sous le numéro RG 25/00055 avec la procédure ouverte sous le numéro de RG 22/00990,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2012 entre Monsieur [X] [J] d’une part et Monsieur [U] [M] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 20 juin 2022,

CONSTATE que Monsieur [U] [M] est redevable envers [X] [J], au titre de sa dette locative arrêtée à l’échéance d’avril 2023 incluse, de la somme de 5 480 euros,

DIT que cette somme de 5 480 euros sera remboursée selon le plan de désendettement annexé au jugement du juge du surendettement de [Localité 9] en date du 10 mars 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan de désendettement,

DIT que, si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité suivi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours à compter de sa première présentation ou remise, l’ensemble du plan sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DIT qu’en ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion de Monsieur [U] [M] sera ordonnée,

CONSTATE que Monsieur [U] [M] est redevable des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2022, le coût des assignations des 05 juillet 2022 et 14 janvier 2025,

DIT que les sommes relatives au commandement de payer du 19 avril 2022 (129,80 euros), et de l’assignation du 05 juillet 2022 (55,62 euros) seront remboursées selon le plan de désendettement annexé au jugement du juge du surendettement de [Localité 9] en date du 10 mars 2025,

CONDAMNE Monsieur [U] [M] au paiement du surplus des sommes dues au titre des dépens,

DEBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

La greffière Le juge