TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

N° Minute : 25/251

AFFAIRE : N° RG 25/00337 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQHI

JUGEMENT

Rendu le 02 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.A. CLAIRSIENNE

C/

[V] [Z]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame BOURNAT Florence

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A. CLAIRSIENNE

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée avec pouvoir par M. [L] [F] (Salarié)

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [Z]

né le 28 Août 1991 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 17 mai 2022, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [V] [Z] un logement situé [Adresse 8].

Un état des lieux entrant a été dressé contradictoirement le 17 mai 2022.

Par courrier reçu par le bailleur le 29 septembre 2022, Monsieur [V] [Z] a donné congé de son logement, le bail ayant pris fin le 29 décembre 2022.

Par acte du 04 mars 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 03 juin 2025 sur le fondement des articles 3-2 et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, sollicitant :

— sa condamnation à lui payer la somme de 3 095,78 euros au titre des loyers restés impayés et des indemnités pour clés non restituées, des réparations locatives et de la refacturation d’abonnement d’eau après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— sa condamnation à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 03 juin 2025, la SA CLAIRSIENNE, représenté par Monsieur [L] [F], dûment muni d’un pouvoir à cet effet, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [V] [Z] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le défendeur ne comparaît pas. La décision étant en dernier ressort et la citation n’ayant pas été délivrée à personne, le présent jugement sera rendu par défaut, et ce, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande en paiement au titre des impayés de loyers

En l’espèce, la SA CLAIRSIENNE produit un décompte en date du 02 juin 2025 arrêté au 21 mars 2023 faisant apparaître un solde de 3095,18 euros en sa faveur.

S’agissant des impayés de loyers, il convient d’expurger ce décompte du poste « clés non restituées » (64 euros), « indemnités de réparations locatives » (201,06 euros), et « refacturation régie des eaux » (19,11 euros), et d’arrêter le montant des impayés de loyers à la somme de 3 276,68 euros.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne conteste pas le principe et le montant de cette dette locative.

II. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un «commissaire» de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par «le commissaire de justice» au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux «d’entrée» dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article «L. 126-26» du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du propriétaire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, la SA CLAIRSIENNE sollicite, au titre de ce poste, la somme de 201,06 euros, outre la somme de 64 euros au titre des clés non restituées.

A l’appui de sa demande, elle produit un état des lieux d’entrée contradictoire signé par les deux parties le 17 mai 2022.

En revanche, l’état des lieux de sortie en date du 24 janvier 2023, non contradictoire, n’a pas été dressé conformément aux dispositions de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 précité.

Le bailleur mentionne « Monsieur a jeté les clés dans la boîte aux lettres. Vu avec lui par SMS », sans plus de précision. Il ne précise pas les diligences entreprises aux fins de convocation du locataire (dont il possédait à tout le moins le numéro de téléphone, et qui avait donné son préavis de départ dès le 29 septembre 2022) pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

En tout état de cause, en cas d’impossibilité d’établir un état des lieux dans les conditions prévues à l’alinéa 1 de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, il lui appartenait de procéder aux diligences prescrites à l’alinéa 2 de ce même article en faisant établir un état des lieux de sortie par un commissaire de justice, lequel seul pouvait être valable et opposable, nonobstant l’absence du locataire (ou ancien locataire).

Il s’ensuit qu’en l’absence de production d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire, ou à défaut établi par un commissaire de justice, la SA CLAIRSIENNE échoue dans l’administration de la preuve qui lui incombe de la réalité et de l’imputabilité à Monsieur [Z] des réparations locatives dont elle sollicite l’indemnisation.

Il en va de même des clés qui n’auraient pas été restituées (2 exemplaires pour la boîte aux lettres et 2 exemplaires pour la porte d’entrée).

La SA CLAIRSIENNE sera ainsi déboutée de ses demandes formées à ce titre.

III. Sur la demande en paiement au titre de la refacturation de la régie des eaux

La SA CLAIRSIENNE sollicite au titre de ce poste la somme de 19,11 euros, dont elle justifie en versant aux débats la facture de résiliation du 22 février 2023 relative au logement donné à bail à Monsieur [Z].

Le montant du au titre de ce poste sera fixé à 19,11 euros.

IV. Sur le dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la Loi de 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué au locataire, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Les impayés de loyers à la charge du locataire ont été chiffrées à la somme de 3 276,68 euros, et le montant du au titre de la refacturation de la régie des eaux à la somme de 19,11 euros, soit un total à la charge du locataire de 3 295,79 euros.

La SA CLAIRSIENNE sera autorisée à conserver le dépôt de garantie pour un montant total de 465,67 euros (selon décompte du bailleur), montant qui sera déduit des sommes dues par Monsieur [V] [Z], lequel sera condamné, après compensation, à payer à SA CLAIRSIENNE la somme de 2 833,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (04 mars 2025), conformément à la demande du bailleur.

V. Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [Z] succombant, il sera condamné aux dépens de l’instance.

La SA CLAIRSIENNE ne justifie avoir exposé de frais irrépétibles, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

FIXE le montant des impayés de loyers dus par Monsieur [V] [Z] à la SA CLAIRSIENNE à la somme de 3 276,68 euros,

FIXE le montant du par Monsieur [V] [Z] à la SA CLAIRSIENNE au titre de la refacturation de la régie des eaux à la somme de 19,11 euros,

DEBOUTE la SA CLAIRSIENNE de ses demandes au titre des réparations locatives et des frais de clés non restituées,

AUTORISE la SA CLAIRSIENNE à conserver la somme de 465,67 euros, versée par Monsieur [V] [Z] à titre de dépôt de garantie,

CONDAMNE en conséquence Monsieur [V] [Z] à verser à la SA CLAIRSIENNE la somme de 2 830,12 euros (déduction faite du montant du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (04 mars 2025),

DEBOUTE la SA CLAIRSIENNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA CLAIRSIENNE de ses plus amples demandes,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Le greffier Le Président