TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/04824

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JA4

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

27 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 24 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L., BENIMAL, KEZOUIT,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #38

DÉFENDEURS

Madame, [U], [Y],

[Adresse 2],

[Localité 3]

Monsieur, [X], [Y],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Madame, [S], [Y],

[Adresse 4],

[Localité 4]

représentée par Maître Antoine LAMBERT de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B1036

et par Maître Antoine de la FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, Avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant,

Décision du 24 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/04824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JA4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 20 octobre 1993, feue, [N], [Q], [R] épouse, [Y] a donné à bail commercial en renouvellement à la société, [T], [B], des locaux sis, [Adresse 5] à, [Localité 1] dans le, [Localité 5], à compter du 1er avril 1993 avec échéance au 31 mars 2002.

La destination est la suivante : ", [V],, [L],, [A], ce commerce ne pouvant comporter aucune activité relevant de celui de la couture ou de celui de la chemiserie qui peuvent être exercés par d’autres locataires de cet immeuble.

à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute utilisation des lieux ".

Par jugement du 2 juin 1994, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société, [T], [B].

Par ordonnance du 21 février 1995, le juge commissaire près le tribunal de commerce de Paris a ordonné la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la SARL, [P], [Z].

Par acte sous seing privé du 23 mars 1995, Me, [G], [O] ès qualités de liquidateur de la société, [T], [B] a cédé ledit fonds de commerce à la SARL, [P], [Z].

Feue, [N], [Q], [R] épouse, [Y] est décédée le 6 janvier 2017. Son conjoint feu, [E], [Y] est décédé le 19 février 2019. Ils ont laissé pour leur succéder : madame, [U], [Y], monsieur, [X], [Y] et madame, [S], [Y] (ci-après dénommés, les " consorts, [Y] ").

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2022, les consorts, [Y] ont fait délivrer à la SARL, [P], [Z] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2022 à minuit.

Par ordonnance du 7 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné monsieur, [H], [K] en qualité d’expert judiciaire aux fins substantielles de déterminer respectivement l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation statutaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 janvier 2024.

Par exploits de commissaires de justice du 27 mars et 3 avril 2024, la SARL, [P], [Z] a fait respectivement assigner madame, [S], [Y] d’une part, et madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y], d’autre part, aux fins substantielles de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme totale de 221.125 euros et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire annuelle dont elle est redevable à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 9.667 euros, outre le remboursement du trop-perçu versé à ce titre.

Par conclusions notifiées le 29 janvier 2025, la SARL, [P], [Z] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— fixer l’indemnité d’éviction à lui revenir correspondant à la valeur du droit au bail qui constitue l’indemnité principale, en cas de transfert ou de perte de fonds de commerce à la somme de :

o Indemnité principale : 170.943,50 euros, soit le différentiel de loyer 24.420,50€ x coefficient 7 ;

— fixer les indemnités accessoires calculées comme suit :

o frais de remploi :

o droits d’enregistrement : 6.196 euros, soit 3% de 23000 € à 170.943,50 € ;

o honoraires juridiques et de transactions : 17.094 euros, soit 10% ;

o trouble commercial (3 mois) : 16.891,50 euros, soit CA annuel HT 67.566 € / 4;

o frais de déménagement : 7.000 euros ;

o frais de transfert : 3.000 euros ;

Soit au total : 221.125 euros ;

— fixer l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 9.667,00 euros à compter du 1er octobre 2022 ;

— condamner « conjointement et solidairement » les consorts, [Y] à rembourser le trop-perçu sur l’indemnité d’occupation versée depuis le 1er octobre 2022 à hauteur de 175 euros par mois -(900 € – 725 €) soit 4.725,00 euros, compte arrêté au 31 décembre 2024, sauf à parfaire ;

— les condamner à rembourser le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 3.096,51 euros, sous réserve d’autre augmentation qui aurait pu intervenir ultérieurement;

— les condamner au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner encore en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Philippe Louis et qui devront comprendre les frais d’expertise pour la somme de 5.000 euros ;

— débouter les consorts, [Y] de toutes leurs demandes, y compris les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par conclusions notifiées le 4 avril 2025, les consorts, [Y] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— constater l’accord de principe des parties sur la faculté de transférer le fonds de commerce de mercerie de la SARL, [P], [Z] ;

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction de transfert du fonds de commerce à hauteur maximum de 68.665 euros correspondant à 42.565 euros d’indemnité principale et 26.100 euros d’indemnités accessoires ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL, [P], [Z] à compter du 1er octobre 2022 jusqu’au 30 septembre 2023 à hauteur de 12.272 euros annuel ;

— indexer annuellement le montant de l’indemnité d’occupation fixée sur la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en retenant en indice de base l’indice ILC du 2ème trimestre 2022 publié le 24 septembre 2022, s’élevant à 123,65 ;

En conséquence,

— fixer l’indemnité d’occupation révisée entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024 à hauteur de 13.091,86 euros annuelle ;

— fixer l’indemnité d’occupation révisée entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2025 à hauteur de 13.564,02 euros annuelle et à titre conservatoire jusqu’à la libération entière des locaux ;

— juger que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement au 1er octobre au regard de l’indice ILC ;

— ordonner la compensation des sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes dues par la SARL, [P], [Z], soit à la somme de 1.863,33 euros décomptée comme suit et à parfaire :

o la somme de 899,37 euros due par la SARL, [P], [Z] entre le 01/10/2022 et le 30/09/2023 au titre de l’indemnité d’occupation ;

o la somme de 481,92 euros due par la SARL, [P], [Z] entre le 01/10/2023 et le 30/09/2024 au titre de l’indemnité d’occupation révisée ;

o la somme de 482,04 euros due par la SARL, [P], [Z] entre le 01/10/2024 et le 01/03/2025 au titre de l’indemnité d’occupation révisée, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— rejeter toutes conclusions contraires ;

— condamner la SARL, [P], [Z] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont frais d’expertise judiciaire compte tenu de ses demandes décorrélées de la réalité en justice.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 4 septembre 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 9 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2022

Selon l’article L.145-28 du code de commerce l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d’un abattement de précarité. L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient dans son rapport non contesté sur ce point que les locaux sont situés dans la, [Adresse 6] à, [Localité 1] dans le, [Localité 5] qui est une petite voie du, [Adresse 7], à la jonction de l,'[Adresse 8] et de la, [Adresse 9] pour finir, [Adresse 10]. Le stationnement y est autorisé des deux côtés de la voie qui est en sens unique.

L’expert indique que ce secteur présente les caractéristiques suivantes :

— une modeste commercialité de quartier constituée de boutiques de services aux particuliers et de bureaux boutiques occupés pour l’essentiel par des professions libérales;

— un secteur résidentiel constitué d’habitations bourgeoises de grande qualité ;

— et un environnement tertiaire avec des surfaces de standing.

L’expert conclut qu’il s’agit d’une artère sans attrait particulier sur le plan commercial, dans un environnement résidentiel et tertiaire de très grande qualité, à la limite ouest de, [Adresse 11].

Les locaux dépendent d’un bel immeuble ancien édifié à l’angle de la, [Adresse 6] et de la, [Adresse 12] – façade en pierre de taille, immeuble élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un 5ème étage en retrait et d’un 6ème étage sous brisis d’ardoises.

Le commerce considéré se situe à la droite de la porte d’entrée de l’immeuble et est climatisé.

Les locaux se composent comme suit :

Au rez-de-chaussée :

— enseignes en bandeau sur l’auvent et en drapeau sur la façade ;

— une baie vitrée et une vitrine encadrent la porte d’entrée à simple vantail partiellement vitrée, accessible en retrait de façade, en contrehaut d’une marche, ouvrant sur l’espace de vente ;

— au centre de la boutique, présence d’un large comptoir de vente avec à l’arrière, la trémie d’escalier reliant le rez-de-chaussée au sous-sol ;

— au fond, un dégagement avec réserve avec petit espace bureau ; un espace kitchenette; un bloc sanitaire ;

Au sous-sol :

— un atelier, sol moquetté, murs peints et garnis de rayonnage ;

— un point d’eau ;

— une réserve au sol moquetté et murs peints ;

— une cave, sol en tomettes, murs bruts.

S’agissant de l’extérieur des locaux, l’expert indique que c’est un bel immeuble ancien en bon état d’entretien apparent. S’agissant de l’intérieur des locaux, il indique que cela est conforme à ce que l’on rencontre pour ce type d’activité. L’expert est d’avis que la configuration de l’espace de vente est atypique avec un comptoir et une trémie d’escalier central. Il fait valoir que le sous-sol est aménagé à l’exception de la partie cave. Son impression générale est que la configuration est adaptée à l’activité exercée.

Il retient une surface utile de 75,25 m2 et une surface pondérée de 45,45 m2 P, estimations non contestées par les parties.

En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée estimées par l’expert.

Pour rappel, le bail a été résilié au 30 septembre 2022 et l’indemnité d’occupation est due à compter du 1er octobre 2022.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient ce qui suit :

—  5 locations nouvelles dont les prix varient de 9.000 euros par m2 P pour une activité de galerie concluant son bail en septembre 2022 ,([Adresse 13]) à 55.020 euros par m2 P pour un studio de yoga concluant un bail en octobre 2018 ,([Adresse 14]);

-3 renouvellements amiables dont les prix varient de 9.990 euros par m2 P pour une agence de voyage renouvelant son bail en juillet 2017 ,([Adresse 15]) à 21.000 euros par m2 P pour un restaurant renouvelant son bail en janvier 2014 ,([Adresse 16]) ;

-5 fixations judiciaires dont les prix varient de 24.240 euros par m2 P pour une activité de coiffeur dont le bail a été renouvelé au 1er janvier 2017 ,([Adresse 17]) à 45.000 euros pour un institut de beauté dont le bail a été renouvelé au 1er février 2016 ,([Adresse 18]).

L’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché de 300 euros par m2 P au 1er octobre 2022, soit la somme annuelle de 13.635 euros hors taxes hors charges.

L’expert judiciaire propose un abattement de précarité de 10% (1.364 euros) : soit une valeur locative de marché estimée, après abattement, à la somme de 12.272 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2022.

Les bailleurs adhèrent à l’estimation expertale. Le preneur estime qu’il convient de retenir le loyer plafonné soit la somme de 8.700 euros, après abattement, soit un prix indemnitaire calculé comme suit : 9.667 € (loyer plafond) – 10% (abattement de précarité) = 8.700 €. Le calcul proposé ne comprend pas d’abattement majoré contrairement à l’interprétation donnée aux écritures du preneur par les bailleurs.

Sur ce, la règle du plafonnement du loyer s’appliquant à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à la détermination de l’indemnité d’occupation statutaire due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, il y a lieu de retenir en l’espèce la valeur locative et non pas le prix du loyer plafond.

En conséquence, compte tenu de l’emplacement des locaux (modeste commercialité de quartier mais environnement résidentiel et tertiaire de très grande qualité), des caractéristiques des locaux (atypiques mais adaptés au commerce considéré), des données de comparaison, l’expert a fait une juste appréciation de la valeur locative de marché des locaux qu’il conviendra dès lors de retenir, soit la somme annuelle de 12.272 euros hors taxes, hors charges par an.

Les bailleurs sollicitent l’indexation de l’indemnité d’occupation à l’indice des loyers commerciaux (ILC). Toutefois, cette indexation n’est pas de droit. Or, le tribunal relève qu’ils ne font valoir aucune clause d’échelle mobile du bail tendant à démontrer l’intention commune des parties de suivre l’ILC y compris pour la période de maintien dans les lieux. Les bailleurs ne démontrent pas davantage en quoi la fixation à la valeur locative de marché non indexée serait de nature à créer un enrichissement sans cause au profit du preneur ou à se heurter au principe de la réparation intégrale, alors qu’un indice peut fluctuer à la hausse ou à la baisse.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation statutaire.

Compte tenu de la durée d’occupation, la SARL, [P], [Z] est redevable aux consorts, [Y] de la somme de 36.816 euros hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation statutaire du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 (12.272€ * 3 années = 36.816 €).

Il y a lieu de la condamner à payer cette somme en deniers ou quittances, compte tenu des versements opérés au cours de la période considérée. La SARL, [P], [Z] sera en outre condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.022 euros (12.272 € /3 = 1.022,66, arrondis à 1.022), à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés.

Il s’ensuit que la SARL, [P], [Z] sera déboutée de sa demande de remboursement du différentiel d’indemnité d’occupation mensuelle qui se fondait sur l’hypothèse d’une fixation de l’indemnité d’occupation statutaire mensuelle à une somme inférieure à 900 euros, prix qu’elle a acquitté.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Il est constant que si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n’aura à régler qu’une indemnité dite de déplacement ou de transfert qui aura pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert.

Il est également constant que le principe du transfert du fonds de commerce est retenu pour des activités dont la clientèle est déconnectée de l’environnement commercial immédiat.

En l’espèce, l’expert retient la possibilité de transfert de fonds sans perte notable de clientèle, au regard de l’activité exercée, à savoir l’une des rares merceries encore en activité à, [Localité 1] devenu ainsi « un commerce de destination » et de la nature de la clientèle, originaire d’une large partie de l’arrondissement, et qui ne constitue par une clientèle strictement locale.

Le preneur fait valoir dans ses écritures ce qui suit : « Il n’est pas discuté qu’il convient de transférer le fonds », tout en indiquant que ce transfert doit avoir lieu dans le, [Localité 5] et que la fixation indemnitaire des conditions de transfert doit tenir compte de ce paramètre.

Les bailleurs font soutenir à juste titre que le preneur admet la possibilité du transfert et ils adhèrent également à cette hypothèse, y ajoutant qu’une mercerie avec boutique physique, type de fonds qui se raréfie, n’a pas une clientèle de quartier mais une clientèle qui effectue le déplacement spécifiquement pour les produits qui y sont vendus et que le commerce considéré est le seul existant du, [Localité 5] et de façon générale de la partie ouest de la ville de, [Localité 1].

Dès lors, le tribunal ne peut que constater que les parties s’entendent sur le principe de la fixation d’une indemnité principale correspondant à une indemnité de transfert.

L’expert estime la valeur du droit au bail par la différence entre le loyer de marché courant et le loyer qui serait applicable si le bail n’avait pas pris fin, différentiel auquel il est d’usage d’ajouter un coefficient multiplicateur en fonction de la qualité de la commercialité.

Il ressort du rapport d’expertise, sur la base des éléments communiqués par les parties, une absence de motifs de déplafonnement, sans que cette conclusion ne soit contestée par les parties, dès lors le loyer applicable au 1er octobre 2022 dans l’hypothèse d’une continuité du bail aurait été le loyer plafonné, soit la somme annuelle au principal de : 9.667 euros.

L’expert estime le loyer de marché courant à la somme annuelle de 18.180 euros.

Le preneur estime que pour déterminer le loyer de marché, il convient d’écarter des éléments produits par l’expert au titre de la comparaison toutes les références antérieures à l’année 2018 et de ne retenir que deux des références postérieures. Il en déduit un loyer de marché courant correspondant à la somme de 34.087,50 euros.

Les bailleurs estiment qu’il n’y a pas lieu d’écarter les références entre 2014 et 2018 dans la mesure où il n’y a pas de modification très significative de la valeur du marché entre les valeurs antérieures et postérieures à l’année 2018, l’expert ayant pris soin de répertorier l’évolution du loyer de marché des locaux commerciaux sur, [Localité 1] pour remettre ces données en perspective.

La valeur locative de marché avant abattement retenue par le tribunal étant de 13.635 euros au 1er octobre 2022, le preneur ne justifie nullement de la variation absolue de 20.452,50 euros en un peu plus de trois ans qu’il revendique. Cette augmentation qu’il demande d’entériner serait de 150%, soit une croissance annuelle de la valeur locative de marché de 32%. Or, aucun élément du dossier ne justifie de retenir ce doublement et demi de la valeur de marché sur la période considérée, de sorte que l’estimation du preneur du loyer de marché courant sera rejetée.

Par ailleurs, le tribunal fait observer qu’écarter toutes les données antérieures à l’année 2018 reviendrait à vider de sa substance l’exercice comparatif imposé par les textes au regard des données recueillies qui couvrent substantiellement la période que le preneur souhaite vouloir écarter. Il appartenait aux parties de produire des données en nombre suffisant sur la période qu’elles jugeaient la plus pertinente, cette valeur devant être déterminée au plus près de l’éviction, mais avec des données de comparaison en nombre suffisant, l’équilibre entre ces deux injonctions étant souverainement apprécié par le tribunal.

Il convient dès lors de retenir l’estimation expertale du loyer de marché courant, soit la somme annuelle de 18.180 euros. Il en résulte un différentiel des deux loyers précités de : 8.513 euros.

S’agissant du coefficient multiplicateur, l’expert retient un coefficient de 6, sur une échelle de 3 (locaux dépourvus de commercialité ou disposant d’une commercialité d’aucun intérêt) à 12 (artères d’exception de type, [Adresse 19]). L’expert est d’avis que les locaux sont situés dans un environnement commercial modeste.

Il estime ainsi à 51.000 euros le montant du droit au bail, calculé comme suit : 8.513 € * 6 = 51.078 €, montant arrondi à 51.000 €.

Le preneur évincé estime qu’il y a lieu de retenir un coefficient 7 au regard de la spécificité de l’activité considérée qui interdira de retrouver des locaux présentant la même rente de situation à proximité des locaux objets de l’éviction.

Les bailleurs estiment qu’il s’agit d’un coefficient immobilier qui ne doit pas tenir compte de l’activité du locataire, en ce que la valeur locative d’un bien immobilier ne dépend pas de l’activité exercée mais de sa valeur immobilière de marché. Ils estiment eu égard à la faible commercialité de la zone qu’il y a lieu de retenir un coefficient de 5 au maximum.

S’il ressort du rapport d’expertise qu’il s’agit d’une artère sans attrait particulier sur le plan commercial, ce constat est toutefois nuancé par la localisation dans un environnement résidentiel et tertiaire de très grande qualité. Dès lors, en retenant la fourchette haute des situations moyennes en termes de commercialité, l’expert a fait une exacte appréciation du coefficient multiplicateur à retenir. Le preneur ne justifie pas en quoi le coefficient devrait être porté dans la fourchette haute des bonnes situations, étant relevé à juste titre par les bailleurs que la spécificité de son activité ne rentre nullement en ligne de compte pour apprécier le coefficient qui porte sur la qualité de la commercialité du secteur considéré. En proposant un coefficient de 5, les bailleurs tiennent insuffisamment compte, pour leur part, des nuances apportées par l’expert au caractère modeste de la commercialité constaté.

En conséquence, il y a lieu de fixer la valeur du droit au bail à la somme de 51.000 euros qui correspondra à l’indemnité d’éviction principale.

S’agissant des indemnités accessoires, le preneur évincé adhère à la méthode expertale qu’il applique à son propre chiffrage de l’indemnité principale non retenu par le tribunal, sauf en ce qui concerne le trouble commercial dont il estime qu’il doit être déterminé sur la base de trois mois d’excédent brut d’exploitation au lieu d’un mois.

Les bailleurs font valoir que les indemnités accessoires retenues par l’expert n’appellent aucune observation de leur part. Ils estiment que la demande du preneur évincé au titre du trouble commercial n’est aucunement argumentée, ni justifiée.

Sur les frais de remploi

En matière de transfert, ils correspondent à des frais et dépenses effectivement engagée par le preneur évincé pour la prise à bail de nouveaux locaux équivalents à ceux perdus, tels que les frais d’agence, ou les frais de rédaction d’acte.

En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s’il est établi que le locataire ne se réinstallera pas.

En l’espèce, l’expert judiciaire propose de fixer les frais de remploi à la somme de 6.000 euros dans l’hypothèse d’un transfert de fonds de commerce, en ce inclus : 840 euros de droits d’enregistrement et 5.100 euros d’honoraires juridiques et de transaction (soit un total de 5.940 euros, arrondi à 6.000 euros).

Comme précédemment indiqué, les parties adhèrent à la méthode expertale qu’il convient dès lors d’entériner et d’appliquer sur la base du montant retenu par le tribunal, correspondant à l’estimation de l’expert pour l’indemnité principale, montant respectivement décliné par fraction de la valeur pour les droits d’enregistrement (barème par tranches) et par un coefficient de 10% de la valeur totale au titre des frais d’honoraires.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SARL, [P], [Z] au titre des frais de remploi à la somme de 6.000 euros hors taxes.

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation (notamment, en raison du temps consacré à la recherche de nouveaux locaux, le temps de déménagement et de réaménagement).

Il est d’usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s’il est nul ou déficitaire, en tenant compte d’autres paramètres comme le chiffre d’affaires ou la masse salariale.

En l’espèce, l’expert judiciaire propose de retenir un mois d’EBE au regard du caractère modeste de l’exploitation et de la faiblesse de l’EBE.

Pour rappel, le preneur évincé estime qu’il y a lieu de retenir trois mois et le bailleur fait soutenir que l’appréciation expertale doit être validée sur ce point.

Sur ce, il est d’usage que le trouble commercial corresponde à trois mois d’EBE, la faiblesse de l’EBE ou le caractère modeste de l’exploitation étant d’ores et déjà pris en compte par la valeur de l’EBE sans qu’il soit nécessaire d’ajuster le coefficient multiplicateur, sauf à démontrer pour les bailleurs l’absence de trouble commercial ou par le preneur la réalité d’un trouble majoré.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité accessoire de la SARL, [P], [Z] au titre du trouble commercial à la somme de 16.893 euros hors taxes, calculée comme suit : 5.631 € (CA HT mensuel) * 3 = 16.893 €.

Sur les frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé (notamment, le mobilier, les archives, les serveurs informatiques).

En l’espèce, l’expert judiciaire propose la somme de 7.000 euros.

Les parties s’entendent sur cette somme.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de la SARL, [P], [Z] au titre des frais de déménagement à la somme de 7.000 euros.

Frais de réinstallation (ou d’aménagement)

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité d’éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de réinstallation.

Il est constant que les frais d’aménagement sont déterminés en recherchant la juste indemnité par une prise en compte des travaux ou coûts nécessaires au maintien de l’activité.

Il est constant que l’indemnisation n’est due que pour des aménagements équivalents à ceux des locaux objets de l’éviction.

En l’espèce, l’expert judiciaire propose, en l’absence de devis un montant forfaitaire de 3.000 euros hors taxes.

Les parties s’entendent sur cette somme.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de la SARL, [P], [Z] au titre des frais de réinstallation à la somme de 3.000 euros HT.

L’indemnité d’éviction sera dès lors fixée comme suit :

— indemnité principale : 51.000 euros;

— indemnité de frais de remploi : 6.000 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 16.893 euros ;

— frais de déménagement : 7.000 euros ;

— frais de réinstallation (d’aménagement) : 3.000 euros ;

Soit un total de : 83.893 euros ;

Les consorts, [Y] seront donc condamnés in solidum à payer à la SARL, [P], [Z] l’indemnité d’éviction ainsi fixée, sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir. La SARL, [P], [Z] sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article1134 alinéa 1er ancien du code civil, applicable aux faits d’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SARL, [P], [Z] sollicite le remboursement du montant du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail qu’elle estime à la somme de 3.096,51 euros, sauf réajustements postérieurs. Or, le bail qui survit par fiction juridique pendant la période de maintien dans les lieux prévoit un dépôt de garantie qui n’a, sauf stipulation contraire, vocation à être remboursé qu’à compter de la restitution des locaux matérialisée par la remise des clés et ce, sous réserve des retenues éventuelles au titre de la dégradation des lieux.

En conséquence, la SARL, [P], [Z] qui ne justifie pas avoir libéré les lieux sera déboutée de sa demande de remboursement immédiat du dépôt de garantie.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la compensation entre leur créance au titre de l’indemnité d’occupation statutaire et celle du preneur évincé au titre de l’indemnité d’éviction. Le preneur évincé est silencieux sur ce point.

Le tribunal constate que les conditions légales de la compensation sont satisfaites (créances fongibles certaines liquides et exigibles), dès lors, il y a lieu de l’ordonner.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, les consorts, [Y] à l’origine de l’éviction seront condamnés in solidum aux entiers dépens (en ce, inclus les frais d’expertise judiciaire), dont distraction au profit de Maître Philippe Louis.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, les consorts, [Y] seront condamnés à payer in solidum à la SARL, [P], [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

FIXE l’indemnité d’éviction due à la SARL, [P], [Z] par madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] à la somme de 83.893 euros, indemnité se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 51.000 euros;

— indemnité de frais de remploi : 6.000 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 16.893 euros ;

— frais de déménagement : 7.000 euros ;

— frais de réinstallation (d’aménagement) : 3.000 euros ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formées par la SARL, [P], [Z] ;

CONDAMNE in solidum madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] à payer à la SARL, [P], [Z] la somme globale de 83.893 euros à titre d’indemnité d’éviction, sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir, selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce;

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire dont est redevable la SARL, [P], [Z] à madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] à la somme annuelle de 12.272 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;

— CONDAMNE la SARL, [P], [Z] à payer en deniers ou quittances à madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] la somme totale de 36.816 euros au titre de la période d’occupation courant 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE la SARL, [P], [Z] à payer à madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] la somme totale la somme mensuelle de 1.022,66 euros à compter du 1er octobre 2025 et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés sous réserve de l’absence d’exercice du droit de repentir, selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formées par madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] au titre de l’indemnité d’occupation;

REJETE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation statutaire formée par madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y];

DEBOUTE la SARL, [P], [Z] de sa demande de remboursement du différentiel d’indemnité d’occupation mensuelle ;

DEBOUTE la SARL, [P], [Z] de sa demande de remboursement immédiat du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques d’indemnité d’éviction et d’indemnité d’occupation statutaire ;

CONDAMNE in solidum madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] à payer à la SARL, [P], [Z] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame, [S], [Y], madame, [U], [Y] et monsieur, [X], [Y] à payer à la SARL, [P], [Z] aux entiers dépens (en ce, inclus les frais d’expertise judiciaire), dont distraction au profit de Maître Philippe Louis ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 24 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME