TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MONT DE MARSAN

AFFAIRE N° RG 26/00017 – N° Portalis DBYM-W-B7K-DVE5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue par mise à disposition le 07 Mai 2026 par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEBATS : l’affaire a été appelée à l’audience de référé du 02 Avril 2026 tenue publiquement par

Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier, en présence de Madame [Z] [F], attachée de justice,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION FRANCE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°753 308 238, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie LAMOURET substituant M^e Zelda GRIMAUD, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Catherine NELKEN, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE :

S.C.I. DE BELLEGARDE, immatriculée au RCS de MONT DE MARSAN sous le n°402 418 503, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mélanie CHANFREAU-DULINGE, substituée par M^e Catherine MATTIOLI-DUMONT, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN,

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Après en avoir délibéré conformément à la Loi , il a été rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2024, la SCI DE BELLEGARDE a donné à bail commercial à la SAS ACTION FRANCE des locaux sis " Zone industrielle [Adresse 4] à [Localité 1].

Lesdits locaux ont été mis à disposition de la SAS ACTION FRANCE le 20 janvier 2025 suite à des travaux effectués par le bailleur, avec des réserves et notamment une « fuite toiture ».

A compter du 28 janvier 2025, la SAS ACTION FRANCE a constaté l’apparition de désordres et de nouvelles fuites, lesquels ont persisté malgré la réalisation de travaux d’étanchéité.

Par exploit du 29 janvier 2026, la SAS ACTION FRANCE a fait assigner la SCI DE BELLEGARDE, prise en la personne de son représentant légal, devant la présidente du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, aux fins de voir :

— condamner la SCI DE BELLEGARDE à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations, fuites et dégâts des eaux dans le local pris à bail par la SAS ACTION FRANCE, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire que le juge des référés de la présente juridiction s’en réserve la liquidation,

— à tout le moins, s’il l’estime nécessaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— condamner par provision la SCI DE BELLEGARDE à lui verser la somme de 2.616,90 euros HT, TVA en sus, sauf à parfaire au titre des frais exposés par elle,

— condamner par provision la SCI DE BELLEGARDE à lui verser la somme de 60.000 euros, sauf à parfaire, au titre du trouble de jouissance subi depuis 12 mois,

— l’autoriser à consigner, entre les mains de tel séquestre qu’il plaira à cette juridiction de désigner, les loyers et charges, au fur et à mesure de leur exigibilité, dues en exécution du bail conclu avec la SCI DE BELLEGARDE,

— dire que la consignation prendra fin dès la résolution des infiltrations d’eau et fuites dans les locaux,

— donner mission au séquestre de se dessaisir des fonds consignés à qui de droit sur présentation de la décision de la juridiction saisie au fond par la partie la plus diligente,

— en tout état de cause, condamner par provision la SCI DE BELLEGARDE à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION FRANCE indique que d’importantes infiltrations et fuites provenant de la toiture affectent les locaux commerciaux et ce malgré l’intervention du bailleur, rendant certaines parties des locaux régulièrement inutilisables et entraînant la fermeture temporaire de son magasin à plusieurs reprises. Elle soutient qu’il n’est donc pas sérieusement contestable que des travaux de réparation sont nécessaires et doivent être pris en charge par le bailleur s’agissant d’une réparation lui incombant. Elle ajoute que les désordres portent une atteinte grave à l’usage et à la destination contractuellement convenus entre les parties, dans la mesure où elle exploite un supermarché et doit disposer de locaux permettent d’accueillir sa clientèle et ses salariés dans des conditions normales de sécurité et d’exploitation. Par conséquent, elle sollicite à titre principal la condamnation de la SCI DE BELLEGARDE à réaliser l’ensemble des travaux nécessaires sous astreinte, et à titre subsidiaire l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

En outre, elle soutient qu’elle a été obligée de faire intervenir divers prestataires pour mettre les locaux en sécurité pour un montant total de 2.616,90 euros HT, et qu’elle subit un trouble de jouissance depuis la prise à bail des locaux. Elle sollicite ainsi une provision au titre des frais exposés et une indemnité provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Enfin, elle rappelle qu’en cas de manquement par le bailleur à son obligation de délivrance, le preneur a la faculté de suspendre son obligation de paiement des loyers ou de procéder à la réduction unilatérale du loyer. Dès lors, elle sollicite la consignation à compter du prononcé de la décision, des loyers et charges jusqu’à la résolution des désordres.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 23 mars 2026, la SAS ACTION FRANCE sollicite de la juridiction de céans de voir :

— à titre principal, ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— en tout état de cause, condamner par provision la SCI DE BELLEGARDE à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS ACTION FRANCE indique renoncer dans le seul cadre de la présente instance, à ses demandes indemnitaires formulées dans son assignation. Elle soutient que les fuites persistent à ce jour et produit en ce sens un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 mars 2026. Dès lors, elle estime disposer d’un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire afin de constater la matérialité des désordres, d’en identifier la cause et de déterminer la solution réparatoire.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 1er avril 2026, la SCI DE BELLEGARDE sollicite de la juridiction de céans de voir :

— donner acte à la SAS ACTION FRANCE qu’elle renonce à ses prétentions indemnitaires à son encontre,

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise,

— débouter la SAS ACTION FRANCE de sa demande de paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

La SCI DE BELLEGARDE soutient qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle a fait preuve d’une diligence parfaite en multipliant les interventions pour réparer les fuites à chaque fois qu’elles ont été portées à sa connaissance. Elle ajoute qu’il n’existe plus de fuite à ce jour, la réparation intervenue en janvier 2026 ayant permis de solutionner efficacement le désordre, mais ne s’oppose pas à la demande d’expertise tout en formulant des protestations et réserves.

A l’audience du 2 avril 2026, les parties ont maintenu leurs prétentions.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de constater que dans ses dernières écritures, la SAS ACTION FRANCE sollicite à titre principal l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, abandonnant ses autres demandes et prétentions formulées à l’encontre de la SCI DE BELLEGARDE.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est nécessaire par conséquent, pour le demandeur à une action fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, de démontrer l’existence d’un motif légitime, lié à une éventuelle action au fond, et la nécessité d’obtenir au préalable des éléments de fait dont il ne dispose pas.

En l’espèce, il est acquis que la SCI DE BELLEGARDE a donné à bail commercial à la SAS ACTION FRANCE des locaux commerciaux.

Il n’est pas contesté que depuis leur mise à disposition, lesdits locaux ont été affectés de plusieurs fuites provenant de la toiture, conduisant la SCI DE BELLEGARDE à intervenir.

Dans un procès-verbal de constat en date du 16 mars 2026 (pièce n° 18 de la demanderesse), Maître [D] [L]-[B], commissaire de justice à [Localité 2], a constaté des fuites.

La SCI DE BELLEGARDE ne s’oppose pas à la demande d’expertise tout en formulant des protestations et réserves d’usage.

Par conséquent, il existe à ce stade un motif légitime pour la SAS ACTION FRANCE de faire réaliser contradictoirement une expertise avec la SCI DE BELLEGARDE, afin d’établir avant un éventuel procès au fond la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, en l’espèce en obtenant la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission d’évaluer contradictoirement les désordres, leur cause, leur étendue et les responsabilités encourues.

Il sera donc fait droit à la demande de la SAS ACTION FRANCE, avec la mission qui sera détaillée au dispositif de la présente ordonnance. La consignation sera mise à sa charge.

Sur les demandes accessoires

S’agissant de l’organisation d’une mesure d’instruction in futurum, les dépens de l’instance seront laissés à la charge du demandeur. La SAS ACTION FRANCE sera donc condamnée aux dépens.

L’équité ne justifie pas qu’il soit alloué à la SAS ACTION FRANCE une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN, statuant en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Port. : [XXXXXXXX01] – Mèl : [Courriel 1]

avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, sis " [Adresse 6] à [Localité 1].

— Convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Vérifier et décrire l’intégralité des désordres pouvant affecter les locaux, notamment les infiltrations et fuites provenant de la toiture.

— En rechercher l’origine et les causes, et en préciser l’étendue et les conséquences.

— Vérifier si les désordres allégués existent en considération des documents contractuels liant les parties.

— Indiquer si les désordres allégués compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

— Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelle proportion.

— Préciser les mesures conservatoires et les travaux nécessaires pour remédier aux désordres éventuels et les chiffrer.

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.

— Chiffrer l’ensemble des préjudices subis par la requérante.

— Faire toute observation utile à la solution du litige.

Plus généralement donner tous les éléments permettant d’éclairer la présente juridiction sur le plan technique.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DISONS que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

DISONS que l’expert qui sera saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,

DISONS que la SAS ACTION FRANCE fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 2.000 € (deux mille euros) à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de MONT DE MARSAN avant le 30 juin 2026 en garantie des frais d’expertise,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du Code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges, étant rappelé que sur cette plateforme, l’expert doit choisir les référents du service des expertises :

— En qualité de magistrat : M. Jean-Sébastien JOLY

— En qualité de greffier : M^me Marie THIRY

Mail : [Courriel 2]

DISONS que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé de ses opérations, en deux exemplaires, dans un délai de 6 mois à compter du jour de sa saisine et en adresser une copie complète à chacune des parties,

RAPPELONS qu’en application de l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut homologuer l’accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS la SAS ACTION FRANCE aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ankeara KALY, Présidente, et par Madame Marie THIRY, greffière.

Le Greffier La Présidente