TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 Février 2025

N°R.G. : 24/02621

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVXN

N° Minute :

S.C.I. XINEO

c/

S.A.R.L. BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE

DEMANDERESSE

S.C.I. XINEO

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Aude BARATTE de l’AARPI STERU – BARATTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1029

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE

[Adresse 4]

[Localité 10]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 7 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 13 et 18 juillet 2022, la SCI XINEO a donné à bail commercial à la société BDR 92 VANVES 22 COCHE un local dans un immeuble situé [Adresse 5], destiné exclusivement à l’activité de crèche.

Par acte du 1er décembre 2023, la SCI XINEO a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, de justifier de tous documents justifiant de l’exploitation effective et de l’autorisation obtenue concernant les locaux situés au premier étage.

Arguant que la société BDR 92 VANVES 22 COCHE se serait abstenue de toute justification à ce titre, la SCI XINEO a, par acte du 21 octobre 2024, assigné la société BDR 92 VANVES 22 COCHE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 5], avec effet au 02 janvier 2025,Ordonner l’expulsion de la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,Condamner la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE au paiement de la somme provisionnelle de 20.957 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 02 janvier 2024,Condamner la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation de 164 euros par jour du 02 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,Désigner tel huissier et tel expert aux fins notamment de déterminer les travaux à mettre en œuvre afin de remettre les locaux dans leur état initial et de chiffrer lesdits travauxCondamner la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE aux dépens, comprenant le coût de l’état des inscriptions.

L’affaire étant venue à l’audience du 07 janvier 2025, la SCI XINEO a maintenu ses demandes.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE n’a pas comparu. La présente ordonnance susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail, notamment en cas de défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque de ses obligations issues du présent contrat.

Aux termes de l’article 5 dudit contrat, le preneur est tenu de maintenir les locaux en état permanent et continu d’exploitation effective et normale, sans pouvoir cesser, sous aucun prétexte et même momentanément, de les employer et de les exploiter, hormis les périodes de congé usuelles.

La SCI XINEO a fait signifier à la société BDR 92 VANVES 22 COCHE un commandement d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de tous documents justifiant de l’exploitation effective et de l’autorisation obtenue concernant les locaux situés au 1er étage pour ladite exploitation, suivant exploit du 1er décembre 2023.

La société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance dudit commandement, justifié d’une exploitation commerciale des lieux loués, ce défaut entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 02 janvier 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société BDR 92 VANVES 22 COCHE est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 02 janvier 2024, ce qui constitue pour la SCI XINEO un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Le maintien dans les lieux de la société BDR 92 VANVES 22 COCHE causant un préjudice à la SCI XINEO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI XINEO produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 16.900 euros à la date du 21 décembre 2023, incluant le mois de décembre 2023.

Au surplus, au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, le preneur était redevable du loyer du mois de janvier 2024 et de la provision sur charge et taxes, soit, la somme de 3380 euros.

Enfin, il est versé aux débats un avis d’imposition sur la taxe foncière sur l’année 2023, pour un montant de 6217 euros. Le contrat de bail prévoyant le versement d’une provision à ce titre à hauteur de 480 euros par mois, il reste dû par le preneur la somme de 457 euros.

Par conséquent, la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE sera donc condamnée au paiement de la somme de 20.737,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 02 janvier 2024 – échéance du mois de janvier 2024 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

La société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à compter du 1er février 2024, augmenté des charges et taxes afférentes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le doublement du montant de l’indemnité d’occupation

S’agissant du bail commercial, le contrat stipule une majoration correspondant à deux fois le montant du dernier loyer exigible par jour de retard.

Cette disposition s’assimilant à une clause pénale, celle-ci est susceptible d’être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n’a pas pouvoir d’apprécier, de sorte qu’une telle demande en paiement formée à ce titre est forcément sérieusement contestable. Elle sera en conséquence rejetée.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la mesure d’instruction

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Aux termes de l’article 3 du contrat de bail, il était indiqué que le preneur reconnaissait que les locaux n’étaient pas parfaitement adaptés aux activités qu’il entendait y exercer, mais déclarait faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux à ses frais.

Il est produit aux débats un mail émanant du représentant de la société BDR en date du 29 juin 2024, duquel il se déduit que cette dernière devait procéder à des travaux dans les locaux.

Au vu de ces éléments, la SCI XINEO justifie de l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation de la mesure sollicitée dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de celui de l’état des inscriptions.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société BDR 92 VANVES 22 COCHE à verser à la SCI XINEO la somme de 1200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 02 janvier 2024 ;

CONDAMNONS la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS la société BDR 92 VANVES 22 COCHE à payer à la SCI XINEO la somme de 20.737,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 02 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la société BDR 92 VANVES 22 COCHE à payer à la SCI XINEO, à compter du 1er février 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNONS et AUTORISONS la SCI XINEO à faire intervenir tout commissaire de justice de son choix sur les lieux loués, même avant le départ effectif du locataire, aux fins de dresser, en présence des parties ou dûment appelées, un constat relatif à l’état du local loué, par comparaison avec l’état qu’il présentait au moment de la prise de possession des lieux par le preneur, notamment en se faisant communiquer au besoin l’état des lieux d’entrée ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder :

Mr [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 13]. : 06.60.66.81.00 2021-2024

Mèl : [Courriel 11]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 15], sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que tous les documents et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties,

– se rendre sur place, [Adresse 5],

– au regard du constat établi par le Commissaire de justice précédemment désigné par la demanderesse, déterminer le cas échéant, les travaux à mettre en œuvre afin de remettre les locaux dans leur état initial qui était à usage de bureaux,

– dans l’affirmative, donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

RAPPELONS que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, INVITONS les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI XINEO entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 3], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETONS le surplus des demandes de la SCI XINEO ;

CONDAMNONS la société BDR 92 [Localité 14] 22 COCHE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’état des créanciers inscrits ;

CONDAMNONS la société BDR 92 VANVES 22 COCHE à payer à la SCI XINEO une indemnité de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À [Localité 12], le 11 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président