TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 JANVIER 2025

N° RG 24/01509 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPPG

N° de minute :

[I] [U], [O] [V] épouse [U]

c/

[E] [M], [K] [G] épouse [M]

DEMANDEURS

Monsieur [I] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [O] [V] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Jonathan SOUFFIR de l’AARPI EVY Avocats, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [E] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [K] [G] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Claire ANGUILLAUME de la SARL GENIUS AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 14

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 20 juin 2024 Monsieur et Madame [I] et [O] [U] ont fait assigner en référé Monsieur et Madame [E] et [K] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de les voir :

— condamner solidairement au paiement de la somme de 22 890 euros à parfaire au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le jugement d’adjudication du 22 septembre 2022

— condamner à leur payer la somme de 1922,62 euros à parfaire en remboursement des charges de copropriété appelées pendant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux

— condamner à leur payer la somme de 5 382,72 euros à parfaire en remboursement des intérêts d’emprunt sur la période d’occupation des défendeurs et jusqu’à leur départ effectif

— condamner à leur remettre les biens mobiliers meublants mentionnés dans le contrat de cession du 3 octobre 2022

— condamner à leur verser 3000 euros d’indemnité de procédure, et aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, Monsieur et Madame [I] et [O] [U] soutiennent des conclusions selon lesquelles ils actualisent leurs demandes et sollicitent de voir les époux [M] :

— condamnés solidairement au paiement de la somme de 31 990 euros à parfaire au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le jugement d’adjudication du 22 septembre 2022 jusqu’au 30 décembre 2024 et subsidiairement la somme de 27 837,50 euros

— condamner à leur payer la somme de 2 471,94 euros à parfaire en remboursement des charges de copropriété appelées pendant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux

— condamner à leur payer la somme de 8 074,08 euros à parfaire en remboursement des intérêts d’emprunt sur la période d’occupation des défendeurs et jusqu’au 30 décembre 2024

— condamner à leur remettre les biens mobiliers meublants mentionnés dans le contrat de cession du 3 octobre 2022

— condamner à leur verser 3500 euros d’indemnité de procédure, et aux dépens.

Ils exposent qu’ils ont été nommés par jugement du 22 septembre 2022 du tribunal de céans, adjudicataires d’un appartement sis [Adresse 4] (92) , lot 25 (appartement) et lot 4 (cave) ; que la débitrice saisie est Madame [K] [M], qui occupe l’appartement avec son mari Monsieur [E] [M] et qui a été notifiée du jugement le 9 novembre 2022 ; que les parties ont convenu que les époux [M] quitteraient les lieux après la trêve hivernale soit le 31 mars 2023 et verseraient une indemnité d’occupation de 1300 euros par mois ; qu’un contrat de cession du 3 octobre 2022 a été signé entre les parties pour leur céder pour un euro certains meubles ; que non seulement les époux [M] ne sont pas partis, mais qu’ils doivent à décembre 2024 la somme de 35 490 euros or seuls 3500 euros ont été payés outre 786 euros tout récemment ; qu’ aucun meuble n’a été remis aux époux [U] ; qu’ils sont contraints de rembourser leur prêt à savoir 384,48 euros par mois soit 8 074,08 jusqu’à décembre 2024, et de payer leurs charges de copropriété de 274,66 euros par trimestre, soit 2 471,94 euros à fin 2024 alors qu’ils ne peuvent occuper l’appartement ; que l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi ; qu’il est constant que celui qui se maintient dans les lieux malgré un jugement d’adjudication perd tout droit d’occupation et est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. Oralement ils précisent qu’ils accepteraient une indemnité d’occupation de 1150 euros par mois et qu’ils s’opposent à l’expertise judiciaire.

Sur demande du juge par note en délibéré du 9 janvier 2025 ils communiquent l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières sur Seine du 16 avril 2024 se déclarant incompétent sur les demandes. Ils indiquent que l’expulsion des époux [M] a été effective le 30 octobre 2024.

Dans leurs écritures déposées et soutenues à l’audience, Monsieur et Madame [E] et [K] [M] demande au juge des référés principalement de :

— désigner un expert immobilier pour évaluer la valeur locative de l’appartement

Subsidiairement

— leur donner acte qu’ils arguent de faux le contrat de vente de meubles

— ordonner une vérification de signature en comparant aux pièces n° 8 ,9 portant la signature de M. [M] et n° 10 et 11 portant la signature de Madame [M]

— fixer à la somme de 12 472,03 le montant de l’indemnité d’occupation dû jusqu’à fin octobre 2024

— les autoriser à la payer par échelonnement sur deux années

— les condamner à leur payer la somme de 3 000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens.

Ils soutiennent qu’il n’y a jamais eu d’accord sur une indemnité d’occupation de 1300 euros ; qu’ils ont fait établir un rapport de valeur locative qui contredit la valeur alléguée par les époux [U], qu’ils ont suspendu les paiements d’indemnité d’occupation car ils n’ont pas reçu de quittances ; qu’ils attendent un logement social, que M. [M] souffre de troubles psychiatriques ; que la valeur locative de l’appartement est de 786,47 euros par mois selon le rapport immobilier d’aout 2024.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande de provision sur indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’ apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté que par jugement d’adjudication du 22 septembre 2022, notifié à Madame [M] le 9 novembre 2022, les demandeurs ont été nommés adjudicataires de l’appartement sis [Adresse 3] [Localité 7] occupé par les époux [M].

En application des articles L332-10 et L 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi, le saisi est alors tenu à la délivrance du bien, le jugement d’adjudication vaut expulsion, et si le saisi se maintient dans les lieux il est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation du montant de la valeur locative du bien.

Il n’est pas contesté que les époux [M] se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 30 octobre 2024, après quoi ils ont été expulsés par la force publique.

Dès lors il n’est pas sérieusement contestable que les époux [M] sont tenus à une indemnité d’occupation du 9 novembre 2022 au 30 octobre 2024.

Les demandeurs soutiennent que le montant de l’indemnité d’occupation convenue avec les époux [M] était de 1300 euros par mois ce qui est de toutes façons l’évaluation de la valeur locative du bien au 27 juin 2023. Cela est contesté par les défendeurs au vu d’un rapport d’expert en date du 8 aout 2024 évaluant cette valeur locative à la somme de 786,47 euros.

Le rapport d’estimation de valeur locative du 27 juin 2023 est un courrier d’une page de la société IMMOSHOPS conseil en développement d’immobilier commercial (agence immobilière) qui estime la valeur locative du bien à 1300 euros charges comprises par mois.

Le rapport de valeur locative du 8 aout 2024 est un rapport du cabinet d’évaluation « le Conseil Immobilier » de 25 pages avec notamment de nombreuses références d’annonces immobilières de location, qui estime la valeur locative du bien à 9438 euros hors charges par an soit 786,50 euros hors charges par mois. Il précise qu’il s’agit de l’estimation à la date du rapport, les valeurs étant susceptibles de fluctuer.

Au vu des pièces versées aux débats, il existe une obligation non sérieusement contestable à la charge des époux [M], de paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 786,50 euros par mois de novembre 2022 à octobre 2024, soit un total de 23,8 mois, soit un total de 18 718,70 euros.

Les demandeurs s’opposent à l’expertise judiciaire dans le cadre de la présente instance, dès lors la demande reconventionnelle d’expertise des époux [M] est sans objet.

Les demandeurs pourront s’ils le souhaitent solliciter une expertise judiciaire afin d’obtenir devant le juge du fond une évaluation définitive de ladite indemnité d’occupation.

Sur la somme de 18 718,70 euros, il n’est pas contesté que les époux [M] ont payé à titre d’indemnité d’occupation la somme totale de 3500 euros outre 786 euros.

Dès lors, les époux [M] seront condamnés par provision à payer aux époux [U] la somme non sérieusement contestable de 14 432,70 euros à titre d’indemnité d’occupation du 9 novembre 2022 au 30 octobre 2024.

Sur les délais de paiement :

Au soutien de leur demande de délais de paiement à hauteur de deux années, les époux [M] soutiennent qu’ils ont une mauvaise situation financière. Ils versent aux débats une décision de la Commission de médiation Droit au Logement du 5 octobre 2023 qualifiant la demande de logement social de Madame [M] de prioritaire, et une demande de renouvellement d’une demande de logement social en date du 22 juillet 2024 précisant que leurs revenus mensuels sont de 2 309 euros, leur revenu annuel en 2022 était de 37 932 euros et leur revenu 2021 de 19 289 euros, et que la situation de précarité du couple provient surtout des pathologies psychologiques de Monsieur [M].

Les époux [U] de leur côté soutiennent être en souffrance financière du fait des appels trimestriels de charges de copropriété depuis septembre 2022 d’un montant de 2471,94 euros et du prêt contracté dont ils produisent le tableau d’amortissement, à hauteur de 8074 euros de septembre 2022 jusqu’au 30 octobre 2024.

Au vu des pièces versées aux débats et de la situation respective des parties, les époux [M] seront autorisés à régler leur dette en 10 mensualités de 1443 euros, la première mensualité devant être payée le 10 du mois civil suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité étant augmentée du solde.

En cas de non-paiement d’une échéance à bonne date, la totalité de la dette deviendra exigible 30 jours après une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse.

Sur les demandes de remboursement des charges de copropriétés et d’intérêts d’emprunts

Monsieur et Madame [I] et [O] [U] demandent la condamnation par provision de Monsieur et Madame [E] et [K] [M] à leur payer les sommes de :

—  2471,94 euros en remboursement des charges de copropriété appelées du jugement d’adjudication au 30 décembre 2024, au visa de l’article 1240 du code civil

-8074,08 euros en remboursement des intérêts d’emprunt de leur crédit immobilier pour la même période.

Il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que DF aient l’obligation de payer en plus d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative hors charges, tout ou partie des charges de copropriété appelées auprès du propriétaire du logement occupé.

De même, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que DF aient une obligation de rembourser une partie de l’emprunt souscrit par les demandeurs pour payer le bien saisi.

Dès lors que ces obligations ne sont pas démontrées avec l’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provisions.

Sur la demande de restitution des biens mobiliers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce,

Il est versé aux débats un contrat de vente de biens mobiliers censé être signé entre les parties en date du 3 octobre 2022 , prévoyant une vente par Monsieur et Madame [E] et [K] [M] à Monsieur et Madame [I] et [O] [U] au prix de 1 euro de l’ensemble des meubles listés.

Monsieur et Madame [E] et [K] [M] soutiennent que ledit contrat est un faux et demandent une vérification d‘écriture, ce qui est fermement contesté par Monsieur et Madame [I] et [O] [U].

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur l’authenticité d’un contrat, la contestation de l’authenticité de la signature de Monsieur [M] relevant nécessairement d’une contestation sérieuse en l’absence d’un avis d’expert.

Les demandeurs ne se joignant pas à la demande de vérification d’écriture, la demande de vérification est sans objet.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la restitution des meubles.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [E] et [K] [M] parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur et Madame [E] et [K] [M] à payer à Monsieur et Madame [I] et [O] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Condamnons Monsieur et Madame [E] et [K] [M] à payer à Monsieur et Madame [I] et [O] [U] la somme provisionnelle de 14 432,70 euros à titre d’indemnité d’occupation du 9 novembre 2022 au 30 octobre 2024,

Disons que les époux [M] pourront s’acquitter de cette dette en 10 mensualités de 1443 euros, la première mensualité devant être payée le 10 du mois civil suivant celui de la signification et la dernière mensualité étant augmentée du solde,

Disons qu’en cas de non-paiement à bonne date d’une seule des mensualités, la totalité de la dette sera automatiquement exigible en cas de non-paiement passé un délai de 30 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,

Disons que la demande reconventionnelle d’expertise immobilière est sans objet,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision relative aux charges de copropriété,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle relative aux intérêts d’emprunt,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution des meubles,

Disons que la demande reconventionnelle de vérification d’écriture est sans objet,

Condamnons Monsieur et Madame [E] et [K] [M] aux dépens de l’instance ;

Condamnons Monsieur et Madame [E] et [K] [M] à payer à Monsieur et Madame [I] et [O] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 30 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente