JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Objet : Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [Y]

né le 25 Mai 1976 à LILLEBONNE

1 Allée du Lac lieudit de Turret

31150 GAGNAC SUR GARONNE

représenté par Maître Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [I]

né le 21 Janvier 1981 à MONTREAL (CANADA) (47300)

53 rue Tout y Croit

47300 VILLENEUVE SUR LOT

représenté par M^e Sandrine ROCA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00883 – N° Portalis DB3C-W-B7H-EAFA, a été plaidée à l’audience du 25 mars 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Séverine ZEVACO, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE :

M.[E] [Y] a acquis de M.[F] [I] un bien immobilier situé à Caussade, 10 rue Clément Marot, cadastrée section AT n°177, par acte authentique au rapport de Me [D], notaire associé à Castelnau d’Estretefonds, le 26 novembre 2020, par l’intermédiaire de la société 3G-immo Consultant représentée par M. [H] [L].

Il est précisé dans l’acte ( p.9) : le VENDEUR déclare avoir fait par ses soins la réparation de deux fuites d’eau sur toiture révélées lors de la signature de la promesse de vente, sans avoir fait intervenir un homme de l’art et étant de ce fait dans l’impossibilité de nous fournir une quelconque facture comme il s’y était engagé.

Le VENDEUR restera responsable et redevable sur ses deniers personnels pour tout désordre ultérieurs sur les réparations faites par ses soins.

Il est encore indiqué ( p.12) : le VENDEUR déclare avoir réalisé lui-même, dans la construction objet des présentes, les travaux de réfection de la couverture de la toiture en septembre 2012.

Il résulte de ces informations que les travaux visés ci-dessus compte tenu de leur nature confèrent au VENDEUR la qualité de vendeur professionnel-constructeur.

Prenant attache avec la société Slc Project aux fins de réaliser des travaux d’aménagement, M.[Y] a eu connaissance de la réalisation de travaux de confortement ( pose d’étais) réalisés en urgence par cette entreprise fin novembre début décembre 2020. Cette entreprise lui a indiqué en outre avoir constaté de nombreux désordres.

M.[Y] a par la suite fait réaliser un rapport de visite par le cabinet E.C.EX le 20 juillet 2021 confirmant la non-conformité de la charpente au DTU et règles de l’art.

L’acquéreur à l’ensemble des intervenants, à savoir le vendeur, le notaire, et l’intermédiaire, sans résultat.

Il a saisi le juge des référés lequel par ordonnance du 23 juin 2022 a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties, complétée par ordonnance du 3 novembre 2022 au vu des autres désordres observés.

L’expert M. [K] a déposé son rapport le 15 juin 2023.

En lecture de ce rapport, [E] [Y] a fait assigner [F] [I] en indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 1792 et 1792-1 du code civil par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023.

La clôture a été prononcée le 28 juin 2024 par ordonnance du 30 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 25 mars 2025 et mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogé au 26 août 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives du 28 mars 2024, M. [E] [Y] demande au tribunal de condamner M. [I] à lui payer :

En réparation du préjudice matériel : Une somme de 66 165, 99 euros correspondant au coût des travaux de reprise outre indexation sur l’indice BT 01 de la date de dépôt du rapport jusqu’à la date du jugement à intervenirUne indemnité correspondant aux frais d’assurance dommage-ouvrage sur justificatif de la prime réglée à ce titre par M. [Y] sur production de la quittanceEn réparation du préjudice immatériel :Au titre des charges acquittées : 17 150 , 65 euros arrêtée au 30 septembre 2023 à parfaire sur la base d’une indemnité mensuelle de 470,89 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la date de la décision à intervenir et des frais postérieurs outre frais d’assurance à compter de novembre 2023Au titre des pertes d’exploitation : 117 483,64 eurosAu titre de son préjudice moral : 10 000 euros Au titre des frais irrépétibles la somme de 24 062,47 euros Les entiers dépens dont les frais d’expertise et de référé avant dire droitIl demande de débouter M.[I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes prétentions.

A l’appui de ses demandes, M.[Y] considère qu’en lecture de rapport, M.[I] a la qualité de vendeur/constructeur au titre des ouvrages qu’il a réalisés ou fait réaliser dans l’immeuble, concernant la charpente couverture intégralement refaite, la structure porteuse du plancher bois des combles intégralement refaite, les renforts structurels concernant les différents planchers, la modification de la porte R+1 et les travaux de démolition et restructuration opérés (démolition des conduits de cheminée et de cloisons).

Il ajoute que certains de ces travaux sont affectés de désordres, non conformités et malfaçons les affectant dans leur solidité ou engendrant une impropriété à destination, à savoir :

Une atteinte à la solidité et une impropriété à destination de la charpente/couvertureUne impropriété à destination du fait de l’existence de fissures en façades et de fuites en gouttièreDes insuffisances de renfort menaçant la stabilité des souches de cheminées partiellement détruitesUne insuffisance de renfort du plancher menaçant la solidité du plancherDes infiltrations par la porte du R+1 côté cour rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

En réponse aux arguments de M.[I], M.[Y] indique :

— que la clause de non-garantie doit être écartée lorsqu’il s’agit de la responsabilité de plein droit de l’article 1792, s’agissant d’une garantie d’ordre public à laquelle l’acquéreur ne peut renoncer.

— que la charpente couverture a été intégralement refaite et qu’en tout état de cause ces travaux relèvent de la garantie décennale

— que si des désordres affectaient déjà l’ouvrage avant la vente pour lesquels M.[I] avait accepté que les travaux devisés soient réalisés et déduits du prix de vente à lui revenir, d’autres désordres sont apparus nécessitant un séquestre, mais qui n’ont pu être réalisés compte tenu de leur ampleur et du refus final de la Slc Project.

— que les travaux envisagés étaient manifestement insuffisants

— que la constitution d’un séquestre pour des travaux ne le prive pas de la possibilité de se prévaloir de la garantie décennale

— que M.[I] s’est considéré comme suffisamment averti pour procéder lui-même à des travaux d’ampleur et ne peut dès lors opposer sa qualité de profane

S’agissant des préjudices immatériels qui font l’objet de contestations, M.[Y] indique qu’il avait acquis le bien avec pour projet d’en faire son habitation personnelle, mais aussi en envisageant la location de chambres d’hôtes, la création d’un showroom pour une activité de conseil de décoration avec animation d’atelier de décoration et fabrication avec sous-traitance et vente de meubles.

En raison des désordres affectant la charpente/couverture et imposant une reprise complète, il a dû interrompre l’ensemble des travaux nécessaires à son projet et a été contraint de :

Louer à titre personnel un logement, générant un préjudice de jouissance relevé par l’expert Exposer les frais liés à l’achat de l’immeuble sans pouvoir bénéficier de l’usage correspondant : taxes foncières, frais d’assurance, alimentation électrique, dès lors qu’il n’a pas eu le choix de l’occuper ou nonSuspendre son projet d’exploitation en chambres d’hôte, le préjudice à ce titre étant calculé par référence aux calculs de l’expert et aux prévisionnels de la chambre des métiers, lesquels permettent de justifier de la viabilité du projet.Il a également subi la suspension de son projet, la procédure et son issue, situation qui a notamment nécessité un traitement médical contre l’anxiété.

En réponse, M. [F] [I] conclut le 13 mars 2024 :

A titre principal :

Au débouté des demandes formées par M. [Y]A la condamnation de M.[Y] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépensA titre subsidiaire :

A voir ramener à de plus justes proportions les sommes allouées au titre de la réparation du préjudice matériel et des préjudices immatériels Qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens

M.[I] rappelle que l’ouvrage a été vendu non achevé, qu’il a accepté que le coût des travaux préconisés et chiffrés par la Sarl Slc Project soit déduit du prix de vente et consignés. Il soutient que M.[Y] ne pouvait ignorer les travaux à prévoir sur la charpente pour avoir visité le bien avec des entrepreneurs, et se prévaut en outre de la clause de non-responsabilité figurant à l’acte de vente.

Subsidiairement, il entend rappeler qu’il considérait les travaux devisés par la Sarl Slc Project comme suffisants, n’étant pas un homme de l’art, mais a appris dans le cadre de la présente procédure que lesdits travaux n’ont pas été réalisés.

Il entend préciser que le bien était déjà inhabitable au moment de l’achat puisque d’importants travaux de second œuvre étaient à prévoir.

Il ajoute que les frais liés à l’achat de l’immeuble doivent être pris en charge par l’acquéreur, qu’il occupe ou non le bien.

S’agissant des pertes financières liées au projet professionnel de M.[Y], M.[I] fait observer que le demandeur ne justifie pas avoir cessé son activité professionnelle exercée dans un autre site, que la perte d’exploitation n’est pas établie par les prévisionnels produits puisque la création d’une nouvelle activité est un événement incertain, sensible à de nombreux facteurs.

Concernant le préjudice moral, M.[I] fait observer que son acquéreur connaissait l’état de l’immeuble et qu’il doit assumer les risques qu’il a pris en consentant à l’achat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les désordres constatés:

L’expert a retenu les désordres suivants :

Fuites en toiture localisées à des points singuliers de construction à savoir des ouvrages émergents par rapport aux tuiles de couvertures, mal réalisés et non étanches, occasionnant des infiltrations d’eau dans un volume habitable

Déformation de la ferme et de la panne qu’elle soutient, liée à des renforts insuffisants, compromettant la solidité de la charpente-couverture dans son intégralité par un effet d’entraînement

Poutres plancher de sections insuffisantes

Fissures façades et fuite gouttières :Les fissures sont liées à un effort horizontal en tête de mur en direction de la rue, effort lui-même créé par la poussée des fermes bois directement à l’arrière des fissures. L’expert précise que le vieillissement des assemblages fait que des efforts parasites se créent, mais ajoute que dans le cas présent les travaux (découverture, recouverture et renforts inadaptés) ont aggravé et/ou déclenché ces fissures, lesquelles se sont répercutées sur la gouttière et ont généré les fuites.

La solidité de la façade est compromise.

Infiltrations par la porte du R+1 côté cour provenant d’un ouvrage non conforme par absence de seuil formant l’étanchéité à l’air et l’eau. Cette non-conformité engendre des infiltrations dans un volume habitable

Solidité des conduits de cheminée partiellement démolis : la solidité est compromise s’agissant de la cheminée côté rue. La cheminée côté cour à l’est a été démolie dans la hauteur de l’étage, le renfort métallique posé n’assure pas une reprise totale du poids du conduit, ce qui engage la solidité de la cheminée

Solidité des deux renforts des chevêtres de l’escalier : nécessité de mettre en œuvre des calages

Renfort du plancher haut RDC côté cour : la poutre de renfort n’est ni vérifiée en contrainte ni en flèche, la solidité est donc compromise

Sur la responsabilité :

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage:

1o Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage;

2o Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3o Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

La garantie décennale trouve à s’appliquer de plein droit sauf cause exonératoire.

Sur l’applicabilité de la garantie décennale :

M. [I] se prévaut en premier lieu d’une clause de non-recours prévue à l’acte, sans préciser à quelle clause il se réfère.

Il semble qu’il se réfère à la clause figurant en page 9 de l’acte, ainsi rédigée : L’ACQUEREUR prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou les constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Cette clause ne peut toutefois trouver à s’appliquer lorsque la responsabilité décennale de plein droit du vendeur-constructeur est recherchée, étant rappelé qu’en application de l’article 1792-5 du code civil, toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite.

S’agissant de « l’acceptation des risques » dont semble encore se prévaloir M. [I] à titre de cause exonératoire de garantie, le tribunal observe en premier lieu que M.[Y] n’a joué aucun rôle dans les travaux réalisés, dont il n’a pas eu connaissance, n’ayant a fortiori pas endossé la qualité de maître de l’ouvrage.

Il est constant que l’acte de vente ne comporte aucune mention quant à l’état du bien et notamment au fait qu’il était inhabitable et/ou à rénover ( non achevé), ni dans quelles proportions.

L’annonce de vente susceptible d’éclairer sur ce point n’est pas produite.

A contrario, il est expressément stipulé dans l’acte de vente :

Que le vendeur à savoir M. [I] a réalisé des travaux d’importance et plus précisément la réfection de la couverture de la toiture en septembre 2012Qu’il a également réparé deux fuites d’eau en toiture révélées lors de la signature de la promesse de vente

Il apparaît cependant que des travaux de renfort de la charpente, non définis précisément dans l’acte et pour lesquels aucun devis n’est produit, devaient être accomplis, et qu’à ce titre M.[I] remettait la somme de 1474 euros en séquestre pour paiement desdits travaux.

Selon le devis produit à la présente instance, le devis correspondant visait à la pose de deux poteaux en acier galvanisé et de quatre contre-fiche. Toutefois, M. [Y] produit une attestation de M. [J], de la Sarl Slc Project, lequel précise avoir postérieurement à l’établissement de ce devis constaté de nombreux désordres affectant la charpente, signalés à un intervenant qu’il ne peut pas identifier et qui l’a joint au téléphone, et refusé en conséquence d’intervenir, précisant avoir refusé de signer le devis précédemment établi et validé par M. [I].

Il est constant que le devis produit aux débats par M. [I] ne comporte pas la signature de l’entreprise.

Ainsi, dès lors qu’il n’est pas soutenu que M.[Y] serait un homme de l’art, et pas davantage établi que les visites des lieux lui auraient permis, éventuellement en présence de professionnels, d’appréhender utilement l’ensemble des désordres et non-conformités affectant le bien, dans leur ampleur et leurs conséquences, ce qui ressort également de l’analyse de l’expert, il ne saurait utilement être considéré que le vendeur-constructeur pourrait s’exonérer de sa responsabilité décennale.

Sur la responsabilité décennale de M. [I] :

Il est indiqué par l’expert, ce qui n’est pas contesté, que le vendeur avait procédé aux travaux suivants :

Réfection totale charpente couvertureConduits de cheminée partiellement démolisRenforts des planchers au niveau des conduits de cheminée démolisDeux renforts des chevêtres de l’escalierRenfort du plancher haut RDC par une poutre bois côté courModification de la porte du R+1 côté cour

Ainsi, les désordres relèvent de la garantie décennale que doit M.[I] en sa qualité de vendeur -constructeur en qu’ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et/ou à sa destination.

Il sera en conséquence condamné au profit de M.[Y] au paiement des sommes telles qu’arbitrées ci-dessous.

Sur les préjudices :

Tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 du code civil ( Civ.3e, 15 février 2024, n°22-23.179).

Le préjudice matériel :

L’expert retient que un coût total de 60 150,90 euros TTC ( p. 38 et 39).

Ce coût n’est pas contesté et sera en conséquence repris. La somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 15 juin 2023 et la date de la présente décision.

Il n’est pas contesté que les travaux de reprise justifient la souscription d’une assurance dommage-ouvrage. Celle-ci sera également à la charge de M.[I], sur justificatifs de la facture acquittée et sans pouvoir excéder la somme de 6015,09 euros.

Les préjudices immatériels :

Les frais exposés : Frais de relogement :Il résulte de l’expertise que le bien ne peut être habité avant réalisation des travaux préconisés ( p. 34 et39).

M.[Y] affirme qu’il avait acquis le bien notamment pour l’habiter et qu’il a dû en conséquence se reloger. Ce point n’est pas contesté. Les chiffrages et justificatifs produits ne le sont pas davantage.

L’expert a fait courir le préjudice de jouissance du 1er août 2021 ; le préjudice de M.[Y] s’établit ainsi pour les frais de logement à la somme de 11 756,67 euros au 30 septembre 2023, et à la date de la présente décision à la somme de 22 587,14 euros (11 756, 67 + ( 470,89 x 23).

Taxes foncières : La taxe foncière est liée à la qualité de propriétaire, elle est due que le bien soit occupé ou non (sous certaines conditions). M.[Y] ne justifie d’aucun préjudice caractérisé à ce titre qui soit consécutif aux désordres .

Taxes d’habitation : La taxe d’habitation est normalement à la charge de l’occupant des lieux. A raison des désordres, le bien est inhabitable de sorte que M.[Y] est justifié à sollicite le paiement de la taxe justifiée soit 417 euros réclamée pour l’année 2022.

Frais d’assurance : L’obligation d’assurance est également liée à la qualité de propriétaire, indépendamment de la jouissance du bien. De plus, M.[Y] n’établit pas qu’il aurait souscrit une assurance occupant.

Ce poste sera écarté.

Alimentation électrique de l’immeuble : Le fait de devoir régler un abonnement alors qu’il ne peut occuper l’immeuble constitue un préjudice indemnisable de sorte qu’il sera alloué à M.[Y] la somme réclamée de 292,27 euros justifiée et non contestée.

Les pertes d’exploitation :

M.[Y] produit un dossier prévisionnel sur trois exercices (septembre 2020 à décembre 2022) établi pour une activité de chambre d’hôtes, aménageur décorateur d’espace, fabrication et vente de meubles située dans la maison acquise.

L’expert a retenu l’hypothèse d’un début d’activité au 9 septembre 2021 compte tenu des travaux d’aménagement (p.35), et s’est appuyé sur les résultats d’exercice attendus et la rémunération nette du dirigeant tels que proposés dans les prévisionnels, avec une hypothèse linéaire pour les années 2022 et 2023.

Il a toutefois pris soin de préciser, ce que le tribunal reprend à son compte, qu’il fallait retenir en réalité une perte de chance (p.36).

En effet, en l’absence de toute activité effective avant l’apparition des désordres, de nombreux facteurs sont susceptibles d’avoir une incidence sur la réussite de l’entreprise.

En outre, le tribunal note que le prévisionnel s’appuie sur un emprunt de 65 000 euros dont l’obtention n’est pas justifiée dans le cadre de la présente instance, ni même une attestation de l’établissement bancaire attestant de l’accord de principe, et qui était pourtant essentiel à la concrétisation du projet.

Il en résulte que M.[Y] n’établit ni la viabilité du projet envisagé et donc une perte de chance de le concrétiser, et ne peut donc prétendre à une indemnisation au titre de pertes d’exploitations qui apparaissent à ce stade hypothétiques.

Le préjudice moral : Ce préjudice n’apparaît pas caractérisé et sera en conséquence écarté.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M.[F] [I] sera tenu aux dépens en ceux compris les frais d’expertise et les dépens de référé.

Il lui sera alloué la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et ne paraît pas devoir être écartée comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Juge que M.[F] [I] a engagé sa responsabilité décennale à l’égard de M. [E] [Y] ;

Condamne M.[F] [I] à verser à M.[E] [Y] les sommes suivantes en réparation de ses préjudices :

60 150,90 euros TTC, indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 15 juin 2023 et la date de la présente décision au titre des travaux réparatoires Le coût de l’assurance dommage-ouvrage souscrite par M.[Y] pour la mise en œuvre des travaux réparatoires, sur justificatif de la facture acquittée et sans pouvoir excéder la somme de 6015, 09 euros22 587,14 euros au titre des frais de relogement arrêtés à la date de la décision 417 euros au titre de la taxe d’habitation 2022292,27 euros au titre des frais d’électricité

Déboute M.[E] [Y] de ses demandes au titre des taxes foncières afférentes à l’immeuble, frais d’assurance, pertes d’exploitation et préjudice moral ;

Condamne M. [F] [I] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et du référé ;

Condamne M.[F] [I] à verser à M. [E] [Y] la somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La Greffière, La Présidente,