DOSSIER N° : N° RG 25/00611 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EMHM

MINUTE N° : 25/94

AFFAIRE : [S] [C] [F] / [H] [N]

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION DU 02 OCTOBRE 2025

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Séverine ZEVACO,

DEMANDERESSE

Madame [S] [C] [F]

née le 06 Janvier 1977 à LYON (69000)

1 bis Gabriel Goulinat

82440 REALVILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-82121-2025-002556 du 25/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTAUBAN)

représentée par Maître Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [N]

né le 02 Février 1962 à CAUSSADE (82300)

110 chemin de Bretou

82300 SAINT-CIRQ

comparant en personne

DEBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025, et la décision mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

Pièces délivrées :

Expéditions :

à M^e GONZALEZ

2 à Madame [S] [C] [F]

2 à Monsieur [H] [N]

COPIE DOSSIER

Grosse à M^e GONZALEZ

le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2021, M. [H] [N] a donné à bail à Mme [S] [F] un logement situé 1 bis rue Gabriel Goulinat à Réalville (Tarn et Garonne), moyennant un loyer mensuel indexé de 620 €, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Mme [F] est tombée en arrérage de loyers.

Le 28 mai 2024, M. [N] a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer la somme de 2.610 € au titre des loyers et charges impayés au 15 avril 2024, visant la clause résolutoire, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Le commandement de payer a été signifié à la caution par acte délivré le 28 mai 2024 et signalé à la CCAPEX le 29 mai 2024.

Par actes délivrés les 5 et 10 septembre 2024, notifiés au représentant de l’Etat dans le département le 16 septembre 2024, M. [N] a assigné Mme [F] et M. [W] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, statuant en référé, lequel a, par jugement contradictoire du 07 avril 2025 :

— débouté M. [W] de sa demande de nullité du cautionnement,

— constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 29 juillet 2024,

— ordonné, faute de départ volontaire de Mme [F] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamné solidairement Mme [F] et M. [W] à payer à M. [N] les sommes suivantes :

☐ 2.610 € au titre des loyers échus impayés au jour du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024

☐ 420 € au titre des loyers échus impayés du 1er mai 2024 au 28 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024,

☐ 1.381 € au titre de l’indemnité d’occupation échue au 21 décembre 2024,

— condamné Mme [F] à payer à M. [N] les sommes suivantes :

☐ 337 € au titre de l’indemnité d’occupation échue du 22 décembre 2024 au 31 janvier 2025

☐ à compter du 1er février 2025, une indemnité d’occupation de 620 € par mois jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté Mme [F] de sa demande de délais de paiement,

— autorisé M. [W] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

— dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— rappelé que pendant les délais de paiement, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités de retard ne sont pas encourues,

— débouté M. [W] de sa demande de condamnation de Mme [F] à lui verser les sommes qui seront réglées par la caution,

— condamné solidairement Mme [F] et M. [W] à payer à M. [N] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [F] et M. [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet,

— dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisioire,

— dit que la présente décision sera transmise au préfet de Tarn et Garonne.

Le 15 mai 2025, un commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré à Mme [F].

Par requête parvenue au greffe le 22 juillet 2025, Mme [F] a attrait M. [N] devant le juge de l’exécution de ce tribunal auquel elle demande de lui accorder un délai supplémentaire de trois mois pour trouver un nouveau logement et libérer l’immeuble occupé.

A l’appui de sa demande, elle expose qu’elle est en reconversion professionnelle suite à la fermeture de sa micro-entreprise d’aide à la personne, qu’elle a des difficultés de santé qui limitent ses possibilités d’insertion professionnelle et que dans l’attente d’une réponse à sa demande de reconnaissance de sa qualité de travailleur handicapé, elle perçoit pour seuls revenus le RSA. Elle fait valoir que dans ce contexte, elle a besoin de temps pour trouver un logement correspondant à ses moyens financiers et lui permettant d’offrir un cadre de vie décent à sa fille mineure, atteinte d’endométriose et de troubles du spectre de l’autisme. Elle précise qu’elle a effectué une demande de logement social.

Elle joint à sa requête un certificat médical établi le 20 mai 2025 à l’appui d’une demande auprès de la MDPH, une attestation simplifiée d’enregistrement départemental d’une demande de logement locatif social effectuée le 22 mai 2025, une attestation de dépôt d’un dossier de surendettement le 12 juin 2025, un courriel lui notifiant qu’elle est admise à effectuer un stage d’immersion au CHU de Toulouse du 08 septembre 2025 au 03 octobre 2025, une attestation de la CAF établissant qu’elle est allocataire du RSA à hauteur de 877 € par mois et des pièces médicales établissant les difficultés de santé de sa fille.

Le 25 août 2025, Mme [F] a été admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été examinée le 02 septembre 2025 en présence de M. [N] et de Mme [F] assistée de son conseil.

Par conclusions notifiées au RPVA le 10 septembre 2025, et soutenues oralement à l’audience, Mme [F] a réitéré sa demande de délai de grâce et sollicité que celui-ci soit fixé à quatre mois. Pour le reste, elle a repris et développé les termes de sa requête en soulignant que les pathologies de sa fille nécessitaient d’être assistée au quotidien et de disposer d’un logement sans escalier et pourvu d’un espace extérieur, ce qui compliquait ses démarches de relogement et de retour à l’emploi. Elle a fait valoir que son endettement s’élevait à 14.000 € et qu’il était constitué pour un tiers par la dette locative à l’égard de M. [N], que son dossier de surendettement avait été déclaré recevable et que la commission avait décidé d’une orientation en rétablissement personnel. Elle a exposé que sa demande de logement social déposée en Tarn et Garonne le 22 mai 2025 demeurait sans réponse à ce jour, qu’elle avait exercé un recours auprès de la commission de médiation de la préfecture et que pour augmenter ses chances de logement, elle avait également déposé une demande de logement social en Haute-Garonne le 26 juillet 2025. Enfin, elle a fait valoir que la CAF avait repris le versement de l’aide personnalisée au logement à hauteur de 283 € directement entre les mains de M. [N], qu’elle entendait de son côté reprendre le paiement de sa quote-part dans l’attente de son départ mais qu’étant allocataire du RSA, ses facultés contributives ne lui permettaient de s’acquitter de son obligation qu’à hauteur de 150 €. Elle a produit une capture d’écran censé établir qu’un virement de ce montant avait été récemment effectué depuis le compte bancaire de sa fille.

M. [N] s’est opposé à ce que Mme [F] puisse bénéficier d’un délai qui lui permettrait de bénéficier de la trêve hivernale. A l’appui de sa position, il a

fait valoir que Mme [F] était en arrérages de loyer depuis 2023, qu’elle avait déposé une demande de FSL mais n’avait pas repris contact avec l’assistante sociale en charge du dossier, que seuls deux versements d’un montant total de 560 € avaient été effectués depuis décembre 2023 et que c’est durant cette période et pas seulement maintenant que Mme [F] aurait dû se préoccuper de trouver un logement moins onéreux. Il a expliqué que du fait du maintien dans les lieux de Mme [F], il ne pouvait pas relouer le logement et devait supporter l’intégralité des charges afférentes, que son épouse était très affectée par la situation, qu’il ne pouvait laisser Mme [F] affirmer dans sa requête qu’il n’était pas conciliant et ouvert au dialogue, qu’il avait tenté à plusieurs reprises d’entrer en contact avec elle, en vain car elle se montrait fuyante. Au final, il a déclaré qu’il acceptait que celle-ci se maintienne dans les lieux un mois supplémentaire, mais pas plus. Il a fait observer que d’après les explications fournies par Mme [F] sur les aménagements nécessaires au handicap de sa fille, le logement n’était pas adapté audit handicap.

Le délibéré a été fixé au 02 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

Au visa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

L’article L. 412-4 du même code précise que : «  La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte des pièces versées à l’instance que Mme [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 juillet 2024, soit depuis 14 mois à ce jour. Il s’agit là d’une atteinte conséquente au droit de propriété du bailleur.

Mme [F] indique qu’elle en est consciente et qu’elle a fait le nécessaire pour quitter les lieux dans le délai fixé par le commandement. De fait, elle justifie avoir déposé une demande de logement social dans les jours suivant la délivrance dudit commandement. A ce jopur, cette demande n’a pas abouti, ce qui ne lui est a priori pas imputable et tend à établir que le délai pour se voir attribuer un logement social dans le Tarn et Garonne est long et/ou que sa situation n’est pas considérée comme prioritaire. Quoi qu’il en soit, il ressort des justificatifs produits que depuis la saisine de la présente juridiction, Mme [F] n’est pas restée passive et a saisi la commission de médiation afin d’attirer l’attention des services sociaux sur sa situation au regard de la menace d’expulsion encourue. Parallèlement, elle a effectué une demande de logement social dans le département voisin de la Haute Garonne. Compte-tenu de la densité de population et des difficultés sociales sur ce territoire, il est à craindre les délais de traitement soient encore plus longs, d’autant que Mme [F] justifie que sa fille souffre de troubles du spectre autistique et a sollicité l’attribution d’un logement adapté au handicap. Quant à la perspective d’un relogement dans le parc locatif privé, elle est exclue au regard de l’endettement de Mme [F] et de la faiblesse de ses ressources limitées au RSA.

S’agissant de l’origine de la dette locative de Mme [F], il importe de relever que l’intéressée a été admise au bénéfice de la procédure de rétablissement personnel, laquelle est réservée au débiteur de bonne foi.

Il est constant qu’en raison de l’occupation sans droit ni titre de Mme [F], M. [N] ne peut prétendre à récupérer aucune charge afférente à l’entretien de son bien. Indéniablement, cette situation est susceptible de peser lourdement sur les épaules d’un bailleur dont les revenus sont modestes et les charges foncières importantes, mais l’absence d’explications et de justificatifs fournis par le défendeur sur sa situation personnelle et financière ne permet pas d’apprécier si le poids que représente ce surcroit de dépense suffit à justifier un départ immédiat d’un occupant dont les difficultés personnelles, financières et de relogement sont avérées.

Pour ces motifs, il y a lieu d’accorder à Mme [F] le délai de quatre mois qu’elle sollicite.

Partie perdante, Mme [F] sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Accorde à Mme [S] [F] un délai de quatre mois à compter de la réception de sa requête pour libérer les lieux,

Dit que Mme [S] [F] sera tenue aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé par M^me Estelle Jouen, Vice-Présidente, assistée de M^me Séverine Zévaco, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025.

Le greffier Le juge de l’exécution

S. Zévaco E. Jouen