TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00115 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKSE

Minute : 232/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 30 Juin 2025

[D] [V]

C/

[L] [T]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à Monsieur [D] [V] (LRAR)

Expédition délivrée à [L] [T] (LRAR)

+Préfet 82 (LS)

Le 10/07/2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 février 2024, [D] [V] a donné à bail à [L] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel, indexé, de 750 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois, payables d’avance le 7 du mois.

Le 25 novembre 2024, M. [V] ont fait délivrer à [L] [T] un commandement de payer la somme de 750 euros au titre du loyer du mois de novembre 2024 et la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie, visant la clause résolutoire, et une sommation de justifier de l’occupation du logement.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 26 novembre 2024.

Par acte délivré le 18 février 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 19 février 2025, M. [V] a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :

— “prononcer la résiliation du bail à vos torts”;

— ordonner l’expulsion de M. [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner M. [T] au paiement des sommes suivantes :

—  2.288 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges échus impayés et de l’entretien de la chaudière ;

— les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir “et avec intérêts” ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, indexée “tout comme le loyer, et avec intérêts de droit” ;

—  500 euros pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été examinée à l’audience du 5 mai 2025, en présence de M. [V].

M. [T], cité à domicile, n’était ni présent, ni représenté.

M. [V] abandonne sa demande d’expulsion et maintiennent ses autres demandes initiales.

Il indique que M. [T] a quitté le logement et qu’un état des lieux a été réalisé par commissaire de justice le 25 avril 2025.

Il fournit un décompte actualisé de sa créance au 25 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties prévoit sa résiliation de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [V] a fait délivrer un commandement de payer le 25 novembre 2024.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte produit que M. [T] ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 26 janvier 2025, ce qui entraîne la résiliation du bail de plein droit à cette date.

Dès lors, le juge n’a pas à prononcer la résiliation du bail, ce qui implique l’appréciation de l’existence d’un manquement à une obligation contractuelle et de la gravité de celui-ci de nature à justifier une résiliation judiciaire, mais il la constate.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 26 janvier 2025.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges échus jusqu’au jugement à intervenir puis une indemnité d’occupation à compter du jugement.

Or, à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus redevable des loyers et charges, mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation en contrepartie de son maintien dans le logement en dépit de la résiliation du bail.

La demande en paiement de loyers et d’indemnité d’occupation s’analyse donc en une demande en paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail puis d’une indemnité d’occupation à compter de celle-ci.

A compter de la résiliation du bail, M. [T] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, provision sur charges comprise, au jour de la résiliation, soit la somme de 750 euros par mois, sans indexation, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision au vu de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [V] sollicite le paiement de la somme de 88 euros qu’il dit avoir réglée à la place du locataire pour l’entretien de la chaudière, en visant dans l’assignation une facture qui n’est pas produite.

Si l’entretien de la chaudière incombe effectivement au locataire, il ne peut être fait droit à la demande à ce titre en l’absence de facture permettant de vérifier que le bailleur a effectivement réglé une somme de 88 euros.

Il ressort du décompte produit que le locataire avait versé le dépôt de garantie de 700 euros, mais que celui-ci a été affecté au paiement du mois de juillet 2024, la provision sur charges de 50 euros de cette échéance ayant été réglée en même temps que le loyer et la provision sur charges du mois d’août 2024.

Dès lors, il ne peut être considéré que M. [T] n’a pas réglé le dépôt de garantie et c’est à juste titre que le bailleur a affecté cette somme au paiement d’un loyer impayé, le dépôt de garantie ayant pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Si le dépôt de garantie a été réglé et affecté au paiement d’une somme due par le locataire, il ne peut être de nouveau réclamé par le bailleur.

Au vu du décompte, de ce qui précède et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, M. [T] sera condamné à payer à M. [V] les sommes suivantes :

—  750 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 ;

—  341,53 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 25 avril 2025, avec intérêts à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues, il sera débouté de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner M. [T] de payer à M. [V] la somme totale de 150 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 26 janvier 2025 ;

Condamne [L] [T] à payer à [D] [V] les sommes suivantes :

—  750 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;

—  341,53 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 25 avril 2025, avec intérêts à compter de la présente décision ;

Déboute [D] [V] de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne [L] [T] à payer à [D] [V] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [L] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge