JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

Objet : Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [X]

né le 22 Avril 1974 à [Localité 6] (59)

[Adresse 4]

[Localité 2]

et Madame [V] [B] épouse [X]

née le 15 Mai 1971 à [Localité 6] (59)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par Maître Jean lou LEVI de la SELARL CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE :

Madame [G] [D] [O]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédérique TURELLA BAYOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00680 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D7NU, a été plaidée à l’audience du 27 Mai 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant compromis du 6 décembre 2017, Mme [G] [O] a convenu de vendre à M.[L] [X] et Mme [V] [B] épouse [X] une construction à usage d’habitation située à [Adresse 8], cadastrée section A n°[Cadastre 5], au prix de 265 000 euros dont 15 880 euros au profit des meubles et objets mobiliers.

L’acte authentique de vente a été signé entre les parties le 8 mars 2018.

Le 10 juillet 2019, les époux [X] ont déclaré un sinistre à leur assureur habitation Cic Assurances, à raison d’une fuite constatée au niveau de deux skimmers de la piscine.

Ils ont ensuite déclaré la présence d’humidité dans l’extension de l’habitation.

Des opérations d’expertise amiables contradictoires ont été organisées, puis sur saisine des époux [X], le juge des référés de ce tribunal judiciaire a ordonné une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de Mme [O] par décision du 2 septembre 2021, et l’expert M.[S] a établi son rapport le 25 août 2022.

*

Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, M.[L] [X] et Mme [V] [B] épouse [X] ont fait assigner Mme [G] [O] devant le tribunal judiciaire de Montauban en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil.

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette date, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, prorogé au 16 déceùbre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Vu les conclusions n°2 communiquées au Rpva le 24 avril 2024 par les époux [X], qui demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et 1792 du code civil, de:

A titre principal:

— déclarer que les désordres relèvent de la garantie décennale

A titre subsidiaire:

— déclarer que les désordres relèvent de la garantie des vices cachés

En tout état de cause:

— condamner Mme [O] à leur régler la somme de 16 185,60 euros ( 7996 + 5429,60 + 2760) à titre de dommages et intérêts relatifs aux travaux réparatoires, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jour du parfait paiement entre les mains du conseil

— condamner Mme [O] au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance

— condamner Mme [O] à leur régler la somme de 22 081euros (4140+ 17941) à titre de dommages et intérêts relatifs aux travaux de mise en conformité, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jour du parfait paiement entre les mains du conseil

— condamner Mme [O] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

*

Vu les conclusions n°3 de Mme [O], en date du 27 juin 2024, par lesquelles il est demandé au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants et 1641 et suivants du code civil, de:

— débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes

Subsidiairement:

— fixer à 600 euros l’indemnisation du désordre dans l’habitation principale [sic]

— fixer à 2760 euros l’indemnisation du désordre dans l’habitation principale [sic]

En tout état de cause:

— condamner les époux [X] au versement de la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépen y compris les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code civil, il est expressément renvoyé aux conclusions respectives des parties pour l’exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS:

Sur la responsabilité décennale de Mme [O]:

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En lecture de l’article 1792-1 2°, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

La garantie décennale est due pour les désordres après réception.

Sur les désordres constatés dans l’habitation principale:

L’expert a constaté la présence de traces d’infiltration d’eau à l’angle sud du séjour. Il précise que le taux d’humidité relevé est nul. Il précise encore qu’une déclaration de sinistre a été effectuée par les époux [X] auprès de leur assureur, qu’il avait été relevé un taux d’humidité à 100 % et que les “infiltrations étaient dues à la fixation des panneaux solaires, non réalisée selon les règles de l’art”, et pour lesquels la fixation a été reprise selon facture.

Force est de constater que l’expert judiciaire n’a nullement constaté à titre personnel la cause possible des infiltrations, mais il indique cependant que la reprise de la fixation des panneaux, posés à l’initiative de Mme [O] en 2013, aura permis de mettre fin à ces infiltrations.

Le tribunal ne dispose cependant d’aucune observation préalable qui aurait été faite par l’expert de l’assurance des époux [X], susceptible de l’éclairer sur l’ampleur et la cause des désordres constatés, puisque ne sont communiqués aux débats que deux rapports de 2019 et 2021, traitant pour l’un des skimmers de la piscine, pour l’autre des infiltrations concernant la seule extension.

Dès lors, il est impossible d’attester du caractère décennal des désordres visés, ce que conclut également l’expert (en page 14): “ les désordres concernant l’agrandissement et l’habitation ne portent pas atteinte à la solidité ou stabilité des ouvrages”.

Sur les désordres constatés dans l’extension:

L’agrandissement a été réalisé par Mme [O] en 2010/2011.

L’expert a relevé la présence de traces anciennes de moisissures dans la chambre située au Sud-Est de l’extension, causée par une évacuation défectueuse des eaux pluviales. L’expert précise que des travaux ont été réalisés par le conjoint de Mme [O], qui ont mis fin aux infiltrations sur ce mur.

L’expert note toutefois l’absence de drain en partie Est de l’habitation, et une déclivité du terrain vers l’habitation qui favorise l’écoulement des eaux de ruissellement sur les fondations de l’habitation.

Il précise cependant qu’aucune trace d’infiltration n’est relevée durant l’expertise, ni sur la partie habitation, ni sur l’extension.

Là encore, l’expert conclut que ces désordres ne portent pas atteinte à la solidité ou stabilité des ouvrages (p.14).

Certes, et de façon assez contradictoire, il écrit ensuite (p.14) “qu’en l’état, l’absence de drain le long de l’extension pourrait générer par forte pluie des infiltrations d’eau dans cette partie de l’habitation et rendre l’usage des pièces insalubres par apparition de moisissures.”

Néanmoins, les époux [X] ne se prévalent pas de cette observation, qui semble en effet en contradiction avec les autres indications figurant par ailleurs au rapport.

Il doit en conséquence être considéré, en lecture globale du rapport, que les désordres constatés sur l’agrandissement ne peuvent donner lieu à la garantie décennale.

De plus, si l’expert précise que la réalisation d’un drain serait nécessaire pour un assainissement de toute la façade, il ajoute que cela constituerait une amélioration, ce qui exclut toute considération concernant une éventuelle impropriété liée à l’absence de ce drain.

Il en résulte que le non respect par Mme [O] des préconisations relatives à l’arrêté préfectoral approuvant le PPRN, outre la nature des désordres relevés concernant l’agrandissement, ne permettent pas d’engager sa responsabilité décennale.

Sur les désordres affectant la piscine:

La piscine présente des fissures sur le fond des deux skimmers situés au sud. Les désordres relevés résultent des contraintes exercées par la dalle béton Sud de la piscine consécutivement à la non-désolidarisation de ces derniers.

L’expert considère que des fuites importantes et la détérioration des skimmers peuvent rendre la piscine impropre à sa destination. Une reprise de la dalle devra être désolidarisée du bassin par un joint de dilatation, les skimmers remplacés avec joint de dilatation, une vérification du liner sera nécessaire, son remplacement est à prévoir selon l’adaptation des skimmers.

C’est à juste titre que Mme [O] fait remarquer l’emploi du verbe “pouvoir”.

En effet, ne peuvent relever de la garantie décennale des désordres qui ne compromettent pas actuellement la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination (Civ. 3e, 19 juin 1996, n°94-17.497).

En l’espèce, le risque d’impropriété dans le délai décennal, étant rappelé que la piscine a fait l’objet d’une déclaration de travaux du 11 mars 2012, n’apparaît pas caractérisé.

Sur la responsabilité au titre des dommages intermédiaires:

Il s’agit d’une responsabilité contractuelle pesant sur le vendeur-constructeur à l’égard de son acquéreur, pour des désordres non apparents à la réception, qui ne concernent pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et ne portent atteinte ni à la solidité, ni à la destination de l’ouvrage.

L’acquéreur de l’ouvrage doit ainsi établir l’existence d’une faute personnelle du vendeur après achèvement ( Civ.3e, 4 novembre 2010, n° 09-12.988).

Sur les désordres constatés dans l’habitation principale:

Ainsi qu’il a été précédemment relevé, la cause des infiltrations n’est pas caractérisée par l’expert, de sorte qu’il n’est pas possible de les lier avec certitude à la mise en oeuvre non conforme des panneaux solaires.

De surcroît, s’il appartenait à Mme [O], lors de la vente de l’habitation, de justifier de l’assurance décennale de l’installateur, la lecture de l’acte authentique permet de constater que les parties ont évoqués cette difficulté ( p.17):

“ Il est ici précisé que l’entreprise Vivenci Energies a depuis été liquidée et qu’il ne sera pas possible de justifier de l’assurance décennale souscrite par l’entreprise.

L’acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance”.

Quoi qu’il en soit, à supposer que les panneaux solaires soient effectivement la cause des infiltrations passées, les demandeurs n’établissent pas que Mme [O], qui a fait appel à une entreprise prestataire, aurait commis une faute personnelle de nature à engager sa responsabilité ( Civ.3e, 4 juin 2009, n°08-13.239).

Au titre de l’agrandissement:

Les désordres revêtent le caractère de dommages intermédiaires.

Toutefois, Mme [O] n’a pas réalisé personnellement les travaux et il n’est nullement caractérisé une faute personnelle de sa part, l’absence de drain ne pouvant résulter que des défaillances des entreprises chargées de la mise en oeuvre.

Cependant, les époux [X] font observer que cette dernière s’était engagée, selon le permis de construire, à se conformer à l’arrêté préfectoral n°05-664 du 25 avril 2005, lequel prévoyait la mise en oeuvre d’un drain.

Les époux [X] ne produisent qu’un extrait, dont il n’est pas contesté qu’il s’agisse de l’arrêté en question ; or, l’exigence d’un drain ne figure nullement sur cet extrait, l’article 2 du chapitre 2 auquel il est fait référence dans les écritures des demandeurs n’étant pas produit.

Ledit plan de prévention ne figure pas en annexe du RAA accessible au public depuis les archives numériques de la préfecture du Tarn-et-Garonne.

Il en résulte qu’aucune faute personnelle de Mme [O] n’est caractérisée.

Au titre de la piscine:

Il s’agit là encore de dommages intermédiaires, mais là encore, le fait qu’ils sont constitués par un défaut de conception ne suffit pas à engager la responsabilité de Mme [O], dès lors qu’il n’est pas soutenu qu’elle aurait conçu et/ou exécuté elle-même cette piscine.

Ainsi, la responsabilité de Mme [O] sur le fondement des dommages intermédiaires sera rejetée.

Sur la responsabilité au titre des vices cachés:

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Sur l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie:

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Mme [O] se prévaut de la clause de non-garantie figurant dans l’acte (p.10) et les époux [X] considèrent que Mme [O] ne peut se prévaloir de cette clause en qualité de vendeur-constructeur.

Or, la jurisprudence n’exclut pas de facto l’application de la clause d’exclusion, mais tient compte du comportement des vendeurs-constructeurs.

En l’espèce, il est hautement improbable, vu leur nature, que les désordres survenus dans l’habitation principale et l’agrandissement n’aient pas été subis par Mme [O] elle-même lorsqu’elle était propriétaire du bien, l’expert ayant notamment dans l’extension relevé des traces anciennes de moisissures.

En revanche, il ne saurait être reproché à Mme [O] la présence de fissures dans la piscine, apparues manifestement très postérieurement à la vente. La clause d’exclusion sera donc applicable s’agissant de la piscine.

Sur l’antériorité des vices:

Mme [O] fait observer que les époux [X] n’ont jamais soutenu l’antériorité des vices .

Le tribunal constate qu’ils n’articulent pas davantage de moyens à l’appui de leur prétention à ce titre dans leurs dernières conclusions, sauf à voir écarter la clause de non-garantie.

L’expert n’a pas eu pour mission d’investiguer sur l’antériorité et le caractère caché des désordres, ce point n’étant pas soutenu dans l’assignation en référé délivrée par les époux [X], et aucune extension de mission n’ayant été sollicitée.

Ainsi, la seule lecture de l’expertise ne permet pas de caractériser l’existence de vices cachés de type infiltrations dans l’habitation principale, dès lors que ceux-ci n’auraient pu que constater les traces d’anciennes traces lors de leur visite préalable à la vente, sauf à considérer que Mme [O] les aurait dissimulées, ce qui n’est pas allégué.

Par ailleurs, les époux [X] n’ont formalisé aucune déclaration de sinistre auprès de leur assureur pour des infiltrations dans la partie habitation principale.

S’agissant de l’extension, les époux [X] ont régularisé une déclaration de sinistre à une date ignorée mais très postérieure à l’achat de la maison, dans laquelle il fait part de la présence d’humidité dans l’extension, avec présence d’eau à l’intérieur des rails de placo plâtre et apparition de tâches noires sur les murs intérieurs. Des photographies datant de février 2021 ont été présentées à l’expert d’assurance.

Il apparaît que les vices dont l’existence est alléguée, n’ont été déclarés a minima que deux ans après l’acquisition, de sorte que leur antériorité à la vente n’apparaît pas caractérisée, ce d’autant que là encore, une telle pénétration d’eau aurait nécessairement été visible des acquéreurs normalement diligents (présence de traces ou de moisissures), sauf à soutenir des manoeuvres de la venderesse pour les dissimuler, ce qui n’est pas allégué.

A contrario, il convient de relever que M.[J], conjoint de Mme [O], a entrepris des travaux de modification d’évacuation des eaux pluviales qui auraient fait cesser les désordres, attestant de la bonne foi.

En conséquence, les époux [X] ne peuvent se prévaloir de la garantie des vices cachés à l’encontre de Mme [O].

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes tendant à voir mettre à la charge de cette dernière les mesures réparatoires, indépendamment de la question de l’amélioration susceptible d’être apportée au bien par ces reprises.

Sur la régularisation des travaux:

Les époux [X] sollicitent que Mme [O] soit condamnée à leur rembourser les honoraires de l’architecte ainsi que le coût des travaux de remise à niveau au titre de la régularisation des travaux effectués en contravention du permis accordé.

Le fondement textuel n’est pas précisé.

Ils soutiennent que l’article L.421-9 du code de l’urbanisme n’est pas applicable à leur situation.

Mme [O] fait remarquer que c’est à la demande des époux [X] que la visite de l’adjoint au maire a été réalisée, et que ce dernier conclut à l’absence de conséquences quant aux irrégularités relevées. Elle en déduit que les demandeurs ne subissent aucun préjudice, que ce soit en lecture de l’article L.421-9 du code de l’urbanisme ou sur le plan pénal.

*

Il résulte du courrier du maire de [Localité 7] à l’attention des époux [X], du 24 novembre 2022, que M.[U], adjoint au maire chargé de l’urbanisme, s’est rendu sur les lieux à la demande des époux [X] et en leur présence.

Il a constaté:

— qu’un bâti avec baie vitrée a été construit en lieu et place de l’abris bois en continuité de l’agrandissement prévu dans le PC délivré le 28 avril 2011

— que plusieurs bâtis ont été construits sans autorisation préalable, et sont non conformes au PLU en vigueur

Après avoir rappelé l’amende encourue, le maire a invité les époux [X] à déposer un permis de construire afin de régulariser la situation si cela est possible.

Le maire a enfin précisé qu’en l’absence de dépôt du permis, il dresserait procès-verbal transmis au procureur de la République.

Il est ainsi établi que le non respect des prescriptions d’urbanisme par Mme [O] est susceptible d’avoir des conséquences pour les époux [X],et il ne peut leur être reproché d’avoir fait appel à la mairie afin de se conformer aux normes en vigueur.

Afin de justifier de leur préjudice, les époux [X] produisent:

— un devis d’honoraires d’architecte pour un montant TTC de 4140 euros

— un devis estimatif de la Sarl Lucas Services de A à Z pour divers travaux de démolition et aménagement de certains bâtis, pour un montant TTC de 17 941 euros.

Or, si l’intervention de l’architecte pour la mise en conformité apparaît indispensable, le tribunal ne dispose ni du projet soumis pour l’obtention du permis, ni dudit permis, qui permettraient d’attester de la nécessité de procéder aux démolitions dont le coût est demandé.

Il n’est pas établi en effet que la régularisation des bâtis existants, dans leurs dimensions actuelles, aurait été impossible, ni même sollicitée.

Ainsi, les époux [X] sont bien fondés à obtenir de Mme [O] le paiement de la somme de 4140 euros TTC en réparation de leur préjudice.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [B] épouse [X] et M.[L] [X], qui succombent à titre principal, auront la charge des dépens.

Selon l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

[…]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité doit conduire à ne pas faire application de ce texte.

Sur l’exécution provisoire:

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, laquelle n’apparaît pas incompatible avec la nature du litige.

***

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Déboute Mme [V] [B] épouse [X] et M.[L] [X] de leurs demandes de dommages et intérêts pour les travaux réparatoires et le préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [G] [D] [O] à verser à Mme [V] [B] épouse [X] et M.[L] [X] ensemble la somme de 4 140 euros TTC en réparation des travaux non conformes à régulariser ;

Déboute Mme [V] [B] épouse [X] et M.[L] [X] du surplus de leurs demandes à ce titre ;

Condamne solidairement Mme [V] [B] épouse [X] et M.[L] [X] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

La greffière, La présidente,