MINUTE N° : 25/00703

JUGEMENT

DU 25 Juillet 2025

N° RC 24/05864

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[N] [P]

ET :

[M] [O]

Débats à l’audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e REDON-REY

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [N] [P]

né le 24 Mai 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [M] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/05864

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 10 mars 2022, Monsieur [P] [N] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire la cabinet CITYA BERANGER, à Monsieur [O] [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420,00 € hors charges.

Le 22 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [O] [M] un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que Monsieur [P] [N] a fait assigner Monsieur [O] [M] par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [M] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [M] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [O] [M] au paiement de la somme de 2 694,03 € correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de décembre 2024 inclus ; condamnation à réactualiser sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux soit à la somme de 490,71 €, révisable annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 juillet 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [O] [M] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 19 décembre 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, Monsieur [P] [N], représenté par son conseil, maintient les termes de l’assignation et produit un décompte actualisé de sa créance.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024 signifié à étude, Monsieur [O] [M] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 18 décembre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 19 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 10 mars 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024 à Monsieur [O] [M] et portant sur la somme de 1 552,54 € dont 1 426,50 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [O] [M] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 septembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 mars 2022, le commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 et le décompte de la créance arrêté au 12 mai 2025 faisant apparaître une somme de 4 988,08 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les primes d’assurance MRH, frais de courtage MRH et contribution attentat annuelle MRH qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge maisqui relèvent d’un contrat d’assurance souscrit par Monsieur [O] [M] auprès de ALTIMA ASSURANCES par l’intermédiaire du cabinet SAINT PIERRE ASSURANCES auquel le bailleur n’est pas partie.

Ainsi, la somme de 583,70 € sera déduite du décompte à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [M] à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 4 404,38 € (4 988,08 € – 583,70 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 12 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Au surplus, en ne comparaissant pas, Monsieur [O] [M] s’empêcher de solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [O] [M] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis octobre 2024.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [O] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [O] [M], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [O] [M].

RG 24/05864

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 4 404,38 € (QUATRE MILLE QUATRE CENT QUATRE EUROS ET TRENTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 mai 2025;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 23 septembre 2024 ;

DIT que Monsieur [O] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [M] de restituer les lieux loués ;

DIT qu’à défaut, par Monsieur [O] [M], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [M] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [P] [N] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juin 2025 payable à terme à échoir, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,