DOSSIER N° : N° RG 25/00373 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKS2

MINUTE N° : 25/74

AFFAIRE : [Z] [K] épouse [J] / S.C.I. DACURT

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION DU 07 JUILLET 2025

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Séverine ZEVACO,

DEMANDERESSE

Madame [Z] [K] épouse [J]

née le 20 Avril 1973 à NICE (06000)

2, boulevard Jacques Rodriguez

82440 REALVILLE

représentée par Maître Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE

S.C.I. DACURT

341 chemin des Oules

82000 MONTAUBAN

représentée par M. [O] [D], son gérant, comparant

DEBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025, et la décision mise en délibéré au 3 juillet 2025 a été prorogé au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Pièces délivrées :

Expéditions :

à M^e GONZALEZ

2 à Madame [Z] [K] épouse [J]

2 à S.C.I. DACURT

COPIE DOSSIER

Grosse à la SCI DACURT

le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2015, la Sci Dacurt a donné à bail à Mme [Z] [K] épouse [U] un logement situé 2 boulevard Jacques Rodriguez à Réalville (Tarn et Garonne)., moyennant un loyer mensuel indexé de 790 €, outre une provision sur charges de 10 € par mois, payables d’avance.

Mme [J] est tombée en arrérage de loyers.

Le 30 mai 2024, la Sci Dacurt a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme de 18.420 € au titre des loyers et charges impayées, visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 07 octobre 2024, la Sci Dacurt a assigné Mme [J] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, statuant en référé, lequel a, par ordonnance contradictoire du 10 mars 2025 :

— constaté la résiliation du bail au 31 juillet 2024 ;

— ordonné, faute de départ volontaire de Mme [J] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamné Mme [J] à payer à la Sci Dacurt une provision de 6.978 € au titre des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation dus au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et une provision de 800 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté Mme [J] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouté Mme [J] de ses demandes relatives à l’exécution des travaux et d’expertise,

— condamné la Sci Dacurt à payer à Mme [J] une provision de 1.000 € au titre du préjudice de jouissance,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet,

— dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisioire,

— dit que la présente décision sera transmise au préfet de Tarn et Garonne.

Mme [J] a interjeté appel de cette décision.

Le 22 avril 2025, un commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré à Mme [J].

Par requête parvenue au greffe le 28 avril 2025, Mme [J] a attrait la Sci Dacurt devant le juge de l’exécution de ce tribunal auprès de qui elle sollicite de voir lui accorder un délai supplémentaire de six mois pour trouver un nouveau logement et libérer l’immeuble occupé.

A l’appui de sa demande, elle expose, d’une part, qu’elle est atteinte d’une maladie incurable des reins, la maladie de [B], nécessitant un suivi médical régulier et une stabilité de logement pour éviter toute aggravation de son état, et, d’autre part, qu’elle n’a à ce jour aucune solution de relogement malgré ses démarches.

Elle a joint à sa requête une attestation du docteur [N] [T] datée du 24 avril 2025 certifiant qu’elle est suivie en néphrologie à la clinique du Pont de Chaume pour une insuffisance rénale chronique de stade IV sur néphroangiosclérose et maladie de [B].

En réplique, par courrier parvenu au greffe le 05 avril 2025, la Sci Dacurt prise en la personne de son gérant, M. [O] [D], sollicite que Mme [J] soit déboutée de sa demande de sursis à expulsion.

A l’audience du 05 juin 2025, Me [V] a indiqué que Mme [J] l’avait mandaté pour la représenter, et qu’il était dans l’attente des pièces de sa cliente.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, Me [V] a indiqué que Mme [J] sollicitait un délai d’un mois pour quitter les lieux. Il a précisé que celle-ci allait déménager à la fin du mois.

M. [D] s’est opposé à l’octroi d’un quelconque délai, faisant valoir que depuis le prononcé du jugement, Mme [J] n’avait procédé à aucun réglement et qu’un maintien dans les lieux même provisoire, aurait pour conséquence de creuser davantage la dette. Il a précisé qu’il percevait uniquement l’allocation de logement, d’un montant mensuel de 150 €.

Le délibéré a été fixé au 03 juillet 2025 puis prorogé au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

Au visa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

L’article L. 412-4 du même code précise que : «  La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété a un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte des pièces versées à l’instance que Mme [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2024, soit depuis un an à ce jour. Il s’agit là d’une atteinte conséquente au droit de propriété du bailleur.

Par ailleurs, Mme [J] allègue mais ne justifie pas de l’accomplissement de démarches pour se reloger.

Enfin, le certificat médical qu’elle verse aux débats ne fait état d’aucune incompatibilité entre son état de santé actuel et un départ immédiat du logement qu’elle occupe.

Pour ces motifs, il y a lieu de débouter Mme [J] de sa demande de délais de paiement.

Partie perdante, Mme [J] sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Déboute Mme [Z] [K] épouse [J] de sa demande de délais de paiement,

Dit que Mme [Z] [K] épouse [J] sera tenue aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé par M^me Estelle Jouen, Vice-Présidente, assistée de M^me Séverine Zévaco, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 07 juillet 2025.

Le greffier Le juge de l’exécution

S. Zévaco E. Jouen