TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 23/02252

N° Portalis DB3S-W-B7H-YMQW

Minute : 1152/24

S.A. D’HLM ANTIN RESIDENCES

Représentant : SELARL PAUTONNIER ET

ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : L0159

C/

Madame [K] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

MME [H]

Le 18 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ANTIN RESIDENCES, dont le siège social [Adresse 5]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 6]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 avril 2022, Antin Résidences SA a donné à bail à Mme [K] [H] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 429,97 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 141,11 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Antin Résidences SA a fait signifier à Mme [K] [H], par exploit de commissaire de justice du 3 janvier 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 905,64 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, Antin Résidences SA a fait assigner Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 11 décembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2024.

Antin Résidences SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [K] [H] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de Mme [K] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, et des meubles, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dès signification d’un commandement ;

o condamner Mme [K] [H] à payer :

? la somme de 11 543,47 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 10 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les loyers et accessoires échus entre cette date et le prononcé de la décision ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 350,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 avril 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [K] [H] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle n’a pas été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré.

Mme [K] [H], a comparu aux audiences des 11 décembre 2023, 22 janvier 2024 et 17 juin 2024, a contesté le montant de la dette réclamée, exposant avoir payé des sommes par TIP non reprise au décompte. Elle n’a pas comparu à l’audience du 23 septembre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 25 septembre 2024, Antin Résidences SA a fourni un décompte actualisé de sa créance.

Par note en délibéré non autorisée par le juge, Mme [K] [H] a adressé un courrier au juge des tutelles et diverses pièces.

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer irrecevable la note en délibéré adressée par Mme [K] [H] en ce qu’elle n’a pas été autorisée par le juge.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 avril 2022 que Mme [K] [H] doit payer un loyer d’un montant de 429,97 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 141,11 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 704,81 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [K] [H] restait devoir la somme de 11 543,47 € euros à la date du 10 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 € (enquête ressources), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 11 505,37 €, arrêtée au 10 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Si Mme [K] [H], indique que plusieurs paiements effectués n’ont pas été repris au décompte, elle ne rapporte pas la preuve de leur réalité.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [H] au paiement d’une somme de 11 505,37 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 janvier 2023 pour la somme en principal de 2 905,64 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mars 2023.

L’expulsion de Mme [K] [H] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [K] [H] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 mars 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 avril 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du 01 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 04 mars 2023, 00 heure, au 30 juin 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Antin Résidences SA n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 janvier 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2022 entre Antin Résidences SA et Mme [K] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 mars 2023 ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à verser à Antin Résidences SA la somme de 11 505,37 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2024, terme de mai 2024 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [K] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à Antin Résidences SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 juillet 2024, terme de juin 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Antin Résidences SA de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à Antin Résidences SA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION