TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00030 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKWV

Minute : 60/25

Code NAC : 5AA

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 25 Juillet 2025

Société TARN & GARONNE HABITAT

C/

[X] [Y]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à M^e Roger-sébastien POUGET (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Monsieur [X] [Y] (LRAR)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (LS)

Le 14/08/2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés du Tribunal judiciaire tenue le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendue l’ordonnance suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société TARN & GARONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 avril 2024 prenant effet au 16 avril 2024, Tarn-et-Garonne habitat, office public départemental, a donné à bail à [X] [Y] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 11].

Le 8 novembre 2024, Tarn-et-Garonne habitat a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer la somme de 1.198,51 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, et une sommation de justifier de l’occupation effective du logement.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 8 novembre 2024.

Par acte délivré le 27 février 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 28 février 2025, Tarn-et-Garonne habitat a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé, afin de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner M. [Y] à payer :

— une provision de 2.178,71 euros au titre des loyers et charges échus impayés au jour de l’assignation ;

— une provision au titre des charges et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du “jugement à intervenir et avec intérêts” ;

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, indexée comme le loyer, “et ce avec intérêts de droit”;

— la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été examinée à l’audience du 12 mai 2025, en présence de Tarn-et-Garonne habitat, représenté par son conseil, et de M. [Y].

Tarn-et-Garonne habitat maintient ses demandes initiales et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [Y] sollicite des délais de paiement et son maintien dans le logement.

Il indique avoir réglé l’échéance du mois d’avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Tarn-et-Garonne habitat a fait délivrer un commandement de payer le 8 novembre 2024.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que M. [Y] ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au 9 janvier 2025, et de faire droit à la demande d’expulsion.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges échus jusqu’au jugement à intervenir, puis une indemnité d’occupation à compter du jugement.

Or, à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus redevable des loyers et charges, mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation en contrepartie de son maintien dans le logement en dépit de la résiliation du bail.

La demande en paiement de loyers et d’indemnité d’occupation s’analyse donc en une demande en paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail puis d’une indemnité d’occupation à compter de celle-ci.

A compter de la résiliation du bail, M. [Y] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, au jour de la résiliation, au titre de laquelle il sera condamné au paiement d’une provision, sans indexation.

Sur la demande de provisions

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du dernier décompte, des règles d’imputation légale, les parties convenant que les derniers règlements doivent être affectés au paiement des dernières échéances, et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, M. [Y] est redevable des sommes suivantes :

—  1.200,10 euros au titre des loyers et charges impayés du commandement de payer à la résiliation, qui porte intérêt à compter de l’assignation du 27 février 2025 ;

—  1.298,24 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au 30 avril 2025, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

qu’il sera condamné à payer à titre de provision.

S’agissant des indemnités d’occupation dues postérieurement, les intérêts de retard courront pour chaque mois qu’à compter du mois suivant celui pour lequel elle est due.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

M. [Y] formule une demande de délais de paiement ainsi qu’une demande de maintien dans les lieux, laquelle s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [Y] explique que les impayés sont dus au supplément RLS car il n’a pas répondu à l’enquête compte tenu de son départ à [Localité 10] pour le travail, étant observé que les impayés ont débuté avant l’application du RLS.

Il indique travaille en contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 1.600 euros, qu’il n’a pas de dette et aucune personne à charge.

Il ressort du décompte que M. [Y] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisque les dernières échéances ont été réglées peu après leur date d’exigibilité.

Au vu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [Y] sera autorisé à se libérer de leur dette selon les modalités prévues au dispositif ci-après et il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à la charge de Tarn-et-Garonne habitat les frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2025 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [Z] [H] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamne [X] [Y] à payer à Tarn-et-Garonne habitat:

— une provision de 1.113,24 euros au titre des loyers et charges impayés au jo du commandement de payer,;

—  411,18 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025, qui porte intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 28 mars 2025 ;

—  1.063,86 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au 30 avril 2025, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— à compter du 1er mai 2025, une provision mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

Autorise [X] [Y] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 105 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette;

Dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Rappelle que pendant les délais accordés, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ;

Déboute Tarn-et-Garonne habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [X] [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification au préfet ;

Dit que la présente décision sera transmise à la DDETSPP du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge