Du 06 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01368 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2MUN

[W], [J] [N]

C/

[O] [H], [I] [F] épouse [H]

— Expéditions délivrées à

M. [O] [H]

— FE délivrée à

M^e Patrick DUPERIE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 06 janvier 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [W], [J] [N]

née le 13 Janvier 1976 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [H]

né le 13 Mars 1991 à [Localité 11] (TURQUIE)

[Adresse 5]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 3]

Présent

Madame [I] [F] épouse [H]

née le 15 Juillet 1993 à [Localité 11] (TURQUIE)

[Adresse 5]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 2 juin 2021, Madame [W] [N], représentée par son mandataire, PORTBAIL IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [H] et à Madame [I] [F] épouse [H], à compter du 4 juin 2021, pour une durée de 3 ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 650 € outre une provision mensuelle sur charges de 60 €.

Par acte de commissaire de justice visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, délivré le 27 décembre 2024, Madame [W] [N] a fait délivrer à Monsieur [O] [H] et à Madame [I] [F] un commandement de payer la somme totale de 2.209,11 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés suivant décompte arrêté au 1er décembre 2024.

Suivant acte introductif d’instance délivré le 24 avril 2025, Madame [W] [N] a fait assigner Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des articles 7 a, 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1103, 1104, 1224 et 1225 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être jugé recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— à titre principal :

— constater la réunion à la date du 28 février 2025 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 2 juin 2021 et visée dans le commandement de payer délivré le 27 décembre 2024,

— ordonner en conséquence aux époux [H] de libérer le logement sis [Adresse 9],

— ordonner à défaut d’expulsion immédiate de Monsieur et de Madame [H] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner solidairement les époux [H] à lui payer la somme de 5.303,15 € (à parfaire au jour de l’audience) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans ledit commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer au jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du contrat de location du 2 juin 2021 du fait des manquements des époux [H] à leurs obligations,

— ordonner en conséquence aux époux [H] de libérer le logement sis [Adresse 10],

— ordonner à défaut d’expulsion immédiate de Monsieur et de Madame [H] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner solidairement les époux [H] à lui payer la somme de 5.303,15 € (à parfaire au jour de l’audience) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans le commandement et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer au jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— en tout état de cause :

— condamner solidairement les époux [H] à lui payer une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût de l’assignation, le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Madame [W] [N], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance qui s’élève à la somme totale de 9.993,21 €. Elle ajoute que les locataires ne paient plus le loyer depuis le mois de septembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

En défense, Monsieur [O] [H], comparant, reconnaît la dette locative. Il explique avoir perdu son emploi depuis un an et demi et que son épouse est, également, sans emploi. Il ajoute qu’ils assument la charge de deux enfants âgés de 16 mois et de 6 mois et que ses parents, réfugiés politiques, vivent avec eux. Il précise avoir formulé une demande d’APL et admet ne pas avoir repris le paiement de leur loyer. Il affirme devoir percevoir une somme de 5.000 € prochainement et sollicite un délai d’un an pour solder la dette.

Il s’est engagé à justifier en cours de délibéré de la reprise du paiement de ses loyers et de ses capacités de remboursement.

Madame [I] [F], épouse [H], n’a ni comparu ni été représentée, bien que citée à personne.

Ils n’ont pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La procédure est donc régulière et l’action recevable.

II – Sur la résiliation du bail :

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au logement lors de la conclusion du contrat de bail, disposait que «I – toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Cet article a été modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant réduit à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions d’ordre public de l’article 24 I de la loi 6 juillet 1989 sont applicables à tous les contrats de baux renouvelés après son entrée en vigueur.

Or, il y a lieu de constater que le bail d’habitation a été renouvelé le 2 juin 2024, de sorte que ce nouveau contrat de bail est régi par les nouvelles dispositions de l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite qui énonce que « I – tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, il échet de constater que le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée : «le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants : … défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges».

Compte tenu des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette clause ne peut produire effet que six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2024, Madame [W] [N] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme totale de 2.209,11 € au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 1er décembre 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte locatif versé aux débats montre que Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] n’ont pas désintéressé les causes du commandement dans le délai légal de 6 semaines et encore moins dans le délai de deux mois qui leur était, également, imparti par l’acte de commissaire de justice qui leur a été délivré par le bailleur le 27 décembre 2024.

Dans ces conditions la résiliation du bail est acquise à la date du 8 février 2025 et sera constatée.

Toutefois, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise, en outre, que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [O] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement lui permettant d’apurer la dette locative.

Toutefois, les pièces produites, notamment le décompte locatif actualisé au 1er octobre 2025, montrent que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant. Monsieur [O] [H] déclare qu’il percevra une somme de 5.000 € dans les prochains mois mais ne communique aucune pièce permettant de l’établir en dépit de l’autorisation qui lui a été donnée de la produire en cours de délibéré. Il ne justifie pas non plus être en capacité de pouvoir apurer la dette locative dans le délai légalement prévu.

Aussi, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

L’expulsion de Monsieur [O] [H] et de Madame [I] [F] épouse [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant en l’espèce la suppression de ce délai.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] auraient payés en cas de non résiliation du bail.

L’article 16 – Solidarité – indivisibilité du contrat de bail prévoit que «les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail».

Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] seront, en conséquence, solidairement tenus au paiement de cette indemnité d’occupation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

III – Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour les époux [H], de régler solidairement une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par Madame [W] [N] que les époux [H] sont redevables d’une somme de 9.993,21 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 17 octobre 2025.

Monsieur [O] [H], comparant, et Madame [I] [F] épouse [H], qui ne comparait pas, ne contestent ni le montant ni le principe de la dette locative.

Conformément à la clause de solidarité contractuellement prévue, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront, enfin, condamnés solidairement au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 18 octobre 2025.

IV – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Les époux [H], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront le coût de l’assigntion et le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par Madame [W] [N], Monsieur et Madame [H] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à la date du 8 février 2025, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de bail d’habitation une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (783,51 € au jour de l’audience) et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] à payer à Madame [W] [N] la somme de 9.993,21 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 17 octobre 2025, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 18 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [W] [N] du surplus de ses demandes  ;

DEBOUTE Monsieur [O] [H] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] à payer à Madame [W] [N] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [I] [F] épouse [H] aux dépens qui comprendront le coût de l’assigntion et le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024 ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection