TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT CIVIL du 12 août 2025

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N° RG 23/00136 – N° Portalis DBXR-W-B7H-DRHI

Décision n° 056/2025

Demande en réparation des dommages causés par d’autres faits personnels

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [U], né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Nathalie REY-DEMANEUF, avocat au barreau de MONTBELIARD

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. OGT IMMOBILIER, syndic de l’immeuble sis [Adresse 5]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 320 511 264

dont le siège social est [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de MONTBELIARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Didier FERRY

Assesseur : Claudine MONNERET

Assesseur : Nathalie TARBY

Greffier : Laurence ROUSSEY

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 mai 2025, Didier FERRY, juge rapporteur chargé d’instruire l’affaire a entendu les avocats en leurs plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte au tribunal dans son délibéré et l’affaire a été mise en délibéré pour mise à disposition de la décision au greffe le 12 août 2025

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 août 2025 et signé par Didier FERRY, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [W] était propriétaire d’un appartement sis [Adresse 4], dans un immeuble administré par un syndic professionnel, la société OGT.

Le syndicat de copropriété, par vote de l’assemblée Générale en date du 8 novembre 2017, a accepté un devis de l’entreprise STRAUBE du 29 août 2017, portant sur des travaux d’entretien et de réfection de zinguerie.

Les travaux ont été réalisés en février 2018 et terminés en mars 2018.

La société OGT a informé les copropriétaires de la fin des travaux, sollicitant leurs éventuelles remarques et réserves avant le 21 mars 2018.

Le 14 mars 2018, Monsieur [U] a indiqué par courrier électronique au syndic que les travaux sur le chéneau n’avaient pas résolu un problème de fuite du chéneau de la façade arrière.

Une déclaration de sinistre était faite le 18 novembre 2021.

A la fin de l’année 2021, le syndic a fait procéder au remplacement dudit chêneau.

Un expert mandaté par l’assureur de Monsieur [U], la Mutuelle de [Localité 9] Assurances, a procédé à une expertise contradictorie le 16 décembre 2021, en présence de Monsieur [U], du gérant de l’entreprise STRAUBE, du gestionnaire d’immeuble du syndic, d’un autre représentant du syndic, d’un expert de l’assureur de la coproprité, AVIVA.

L’expert indique dans son rapport que l’absence de réparation du chêneau de la façade arrière au droit du balcon en bois de l’appartement de Monsieur [U], a causé l’endommagement de ce balcon ainsi que des dégradations en façade, et cela malgré la réserve formulée par Monsieur [U] dès le 14 mars 2018. Il a évalué le coût du remplacement du balcon à 3.283 euros, somme correspondant à un devis de la société C2M.

Le 21 janvier 2022, le syndic adressait un courrier à Monsieur [U] afin de lui signifier qu’il refusait de prendre en charge le sinistre, de même que l’assureur de la copropriété.

Par acte du 16 février 2023, Monsieur [U] a assigné la société OGT devant le tribunal judiciaire de Montbéliard.

Par ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 21 octobre 2024, Monsieur [U] demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SARL OGT de sa demande d’irrecevabilité ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la moins-value du bien vendu ;

— DEBOUTER la SARL OGT de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SARL OGT au paiement de la somme de 2.500 en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 février 2025, la société OGT demande au tribunal de :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable l’action de Monsieur [U] à l’encontre de la société OGT,

— Débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions à l’encontre

de la société OGT,

A titre subsidiaire,

— Constater l’absence de responsabilité de la société OGT,

— Débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions à l’encontre

de la société OGT,

A titre infiniment subsidiaire,

— Réduire le montant de la condamnation de la société OGT à la somme de 1 641,50 euros et, en tout état de cause, sans qu’elle ne puisse dépasser la somme de 3 283 euros.,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [U] à régler à la société OGT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Constater l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 avril 2025.

Les parties étaient représentées à l’audience de plaidoiries du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de Monsieur [U]

La société OGT demande au tribunal de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [U], sans toutefois présenter aucun moyen de droit ou de fait pour appuyer cette prétention.

La société OGT échouant ainsi à démontrer l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [U], celle-ci sera déclarée recevable.

Sur la demande en réparation

— sur la responsabilité de la société OGT

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1194 du même code dispose : « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment : «I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication»

Il ressort de ces textes que Monsieur [U], pour engager la responsabilité du syndic, doit apporter la démonstration que le syndic a commis une faute, et que celle-ci lui a causé un préjudice.

Monsieur [U] estime que le syndic a commis une faute en ne tenant pas compte de la réserve qu’il a émise, par mail daté du 14 mars 2018, adressé au syndic, quant aux travaux réalisés par la société STRAUBE. Il y est notamment écrit que les travaux « n’ont servi à rien» et « n’ont pas résolu le problème de fuite par temps pluvieux.»

Il relève que durant la réalisation des travaux le syndic de copropriété a la charge d’accompagner le projet en surveillant l’avancée des travaux. La réception du chantier est à la charge du syndic, et qu’ainsi celui-ci devait tenir compte des réserves émises par Monsieur [U].

Monsieur [U] ajoute que le syndic a reconnu tacitement cette faute en organisant trop tardivement, en 2021, une reprise des désordres invoqués par Monsieur [U], sans pour autant remédier aux conséquences de cette négligence dans le suivi des travaux et la prise en charge de cette fuite.

Pour contester sa reponsabilité, la société OGT soutient que les travaux de la société STRAUBE portaient uniquement sur la pose de chéneaux sur la façade avant, et sur l’entretien du chéneau de la façade arrière, celle-ci étant à l’origine de la fuite. Elle soutient également que les dommages se situant sur des parties privatives, à savoir la terrasse de l’appartement de Monsieur [U], sa responsabilité n’est pas engagée. Elle ajoute que Monsieur [U] n’avait pas payé ses charges de copropriété, et que le syndicat n’avait de ce fait pas les fonds pour remédier à la fuite. Elle affirme également que la résolution de cette fuite n’était pas urgente, et que Monsieur [U] n’avait émis aucune réserve aux travaux de la société STRAUBE.

Cependant, contrairement à ce qu’affirme la société OGT, Monsieur [U] verse un mail daté du 14 mars 2018, adressé au syndic, quant aux travaux réalisés par la société STRAUBE. Il y est notamment écrit que les travaux « n’ont servi à rien» et « n’ont pas résolu le problème de fuite par temps pluvieux.»

De plus, contrairement à ce que soutient la société OGT, le devis n°1708.30 de la société STRAUBE, daté du 29 août 2017, et accepté par le syndicat en assemblée générale, ne prévoyait pas uniquement l’entretien du chéneau de la façade arrière, mais également son étanchéité, puisque il y est mentionné «2.10 Fourniture et pose d’un bitume en fond de chéneau (face arrière + lucarne)» , et que la pose d’un bitume en fond de chéneau a précisément pour but d’étanchéifier le chéneau.

Il suffit de regarder les photographies contenues dans le rapport d’expertise amiable versé aux débats pour constater que la fuite a causé des dégâts non seulement aux parties privatives, à savoir la terrasse, ou balcon, de l’appartement de Monsieur [U], mais aussi aux parties communes, puisque il est constaté d’importantes traces d’écoulement sur la façade, celle-ci étant une partie commune.

Surabondamment, le fait que les dommages affectent uniquement des parties privatives ne déchargerait aucunement le syndic de toute responsabilité, dès lors que l’origine des dommages provient des parties communes. Or, il est constant que le chéneau défectueux est une partie commune et non une partie privative.

Très surabondamment, l’article 14 de la loi précitée dispose expressément : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Il s’agit là d’une responsabilité de plein droit, que le syndic, professionnel chargé précisément de représenter le syndicat, ne pouvait ignorer, et que le syndic aurait dû assumer, d’une part en prenant toute mesure conservatoire, au plus vite, permettant de limiter et réparer les dommages causés à Monsieur [U] ayant leur origine dans une partie commune, à savoir le chéneau défectueux, d’autre part en faisant sans délai une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de copropriété, puisque celle-ci était de plein droit responsable des dommages causés par les parties communes.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que le syndic a commis une faute en laissant négligemment fuir le chéneau défectueux, partie commune, pendant plus de deux ans, omettant ainsi délibérément, malgré les réserves et alertes émises par Monsieur [U], d’assumer son obligation de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble et, en s’abstenant de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, et cela d’autant plus que le syndicat de copropriétaires, qu’il représentait, était de plein droit responsable, de par la loi précitée, des dommages causés par cette partie commune.

Il y aura donc lieu de condamner le syndic à réparer le préjudice subi par Monsieur [U] et trouvant son origine dans le chéneau défectueux.

— Sur le montant des préjudices

Monsieur [U] estime que son préjudice s’élève à 15.000 euros. Il justifie avoir vendu son appartement aux prix de 90 000 euros, net vendeur, alors que sa valeur avait été initialement évaluée par une agence immobilière à 105 000 euros. L’agence immobilière chargée de l’évaluation et de la vente estime que la différence entre son évaluation et le prix, soit 15 000 euros, résulte de l’état de dégradation du balcon et de la façade. Monsieur [U] souscrit à cette analyse et estime pouvoir légitimement réclamer à la société OGT une somme correspondant à cette moins-value résultant de cette dégradation.

A titre subsidiaire, la société OGT estime que le préjudice s’élève en réalité à 3 283,00 euros, soit le montant d’un devis de la société C2M pour le remplacement de la terasse endommagée. Elle ajoute que Monsieur [U] a concourru à la réalisation du dommage en ne payant pas les charges de copropriété nécessaires au paiement des travaux réalisés par la société STRAUBE, et qu’ainsi la société OGT ne peut être condamnée à réparer l’entièreté du préjudice subi.

Il y a lieu de relever que l’attestation de l’agence immobilière, Alliance Groupe Immobilier, est contradictoire, puisqu’elle indique avoir évalué l’appartement à 105 000 euros le 18 novembre 2021, c’est à dire à une date où la terrasse et la façade était déjà endommagées, puisque le chéneau fuyait depuis plus de 2 ans et que la visite effectuée dans le cadre de l’expertise amiable est datée du 16 décembre 2021, soit à peine un mois après l’évaluation. C’est donc nécessairement en tenant compte de la dégradation du balcon et de la façade que l’agence immobilière a initialement évalué le bien à 105 000 euros. De plus cette seule évaluation ne peut suffire à emporter la conviction du tribunal quant à une moins-value de 15 000 euros, car d’une part cette agence a été mandatée pour vendre le bien, et a retiré profit de cette vente, ce qui interroge quant à son impartialité, et d’autre part, il n’est pas impossible que l’agence ait initialement surévalué le bien, ce dont l’agence ne va certainement pas attester. Enfin il est extrêmement fréquent que des biens immobiliers soient vendus en-deça du prix auquel ils ont été évalués, sans que cela résulte nécessairement d’une dégradation.

Il est cependant incontestable qu’un appartement pourvu d’une terrasse à remplacer entièrement, sis dans un immeuble dont une façade est manifestement dégradée en raison d’écoulements provenant d’un chéneau défectueux, a une valeur moindre que celle qu’aurait eu le même appartement s’il avait été pourvu d’une terrasse en bon état, dans un immeuble présentant des façades également en bon état. Ainsi, même si l’attestation de l’agence immobilière n’est absolument pas fiable, il n’en est pas moins incontestable que l’appartement a subi une moins-value du fait de l’inaction fautive du syndic, étant précédemment démontré que cette inaction fautive a causé le dommage. Cette moins-value excède nécessairement le coût de la réfection de la terasse, car la moins-value de l’appartement ne résulte pas seulement de l’endommagement de la terrasse, mais également de l’endommagement de la façade, dont Monsieur [U] était copropriétaire.

En considération de ces éléments, il y a lieu d’évaluer la moins-value à 8 000 euros.

S’agissant du non paiement des charges, la société OGT ne démontre nullement que cette faute, réelle, ait concourru à la réalisation du dommage. En effet la société OGT ne démontre aucunement que des problèmes de trésorerie aient empêché la copropriété de payer la société STRAUBE, chargée des travaux d’étanchéification du chéneau de la façade arrière. A titre indicatif, le coût des travaux d’étanchéification de ce chéneau se sont élevés, suivant le devis détaillé du 29 août 2017 versé aux débats, à 209 euros HT. De plus, comme exposé précédemment, les travaux de la société STRAUBE d’étanchéification du chéneau de la façade arrière n’ayant manifestement pas eu l’efficacité escomptée, il appartenait au syndic, dans le cadre du suivi des travaux, de demander à la société STRAUBE de procéder à la réfection des travaux défectueux, sans surcoût, et de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété sans délai, ce que le syndic n’a pas fait. Dès lors le syndic n’apporte pas la preuve que la faute de Monsieur [U] a concourru à la réalisation du dommage.

En considération de ces éléments, la société OGT sera condamnée à réparer l’intégralité du préjudice subi par Monsieur [U], en lui versant la somme de 8 000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société OGT, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

En application de l’article 700 du même code, elle sera condamnée à payer à Monsieur [U] la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare l’action recevable ;

Condamne la société OGT, sise [Adresse 2] à [Localité 8], à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 8 000 euros correspondant à la moins-value du bien vendu ;

Condamne la société OGT aux entiers dépens ;

Condamne la société OGT à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette tout demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière

Laurence ROUSSEY

Le président

Didier FERRY