TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 JUILLET 2025

N° RG 24/02475 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZULA

N° de minute :

Monsieur [N] [S]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 20] DES GARDES SIS [Adresse 12] – représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 23] RIVE GAUCHE-

DEMANDEUR

Monsieur [N] [S]

[Adresse 9]

[Localité 17]

représenté par Maître Rajda PIERRE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : R197

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 20] DES GARDES SIS [Adresse 12] – représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 23] RIVE GAUCHE-

[Adresse 13]

[Localité 15]

représenté par Maître Alexandra SOUSSAN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0627

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 1er juillet 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [S] est propriétaire d’un appartement au 6ème étage d’un immeuble situé au [Adresse 8], lequel est soumis au statut de la copropriété.

En 2018, la copropriété avait fait réaliser des travaux, portant notamment sur l’étanchéité des balcons des différents bâtiments.

Arguant qu’il subit depuis le mois de juillet 2021 plusieurs dégâts des eaux provenant de la façade, Monsieur [N] [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11]) devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’injonction à réaliser sous astreinte les travaux pour y remédier, de paiement d’une provision de 3000 € à valoir sur son préjudice de jouissance et d’attribution d’une indemnité de procédure à hauteur de 2000 €.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 10 décembre 2024, elle a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

Lors de l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

Au visa de ses dernières conclusions écrites transmises à l’audience, Monsieur [N] [S] a demandé à la juridiction des référés de :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d’avoir à effectuer les travaux d’étanchéité du balcon R+7 selon devis De la société ETABLISSEMENT LORILLARD du 3 juin 2024 et ce, sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par la société FONCIA [Localité 23] RIVE GAUCHE, venant aux droits de la société CABINET OGIM, son syndic en exercice, à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 3.000 euros au titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir désigner un expert judiciaire ;

A titre subsidiaire,

METTRE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais d’expertise ;

DESIGNER un expert avec pour mission, notamment, de donner son avis sur les préjudices subis par Monsieur [S] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5]), représenté par la société FONCIA [Localité 23] RIVE GAUCHE, venant aux droits de la société CABINET OGIM, d’avoir à payer à Monsieur [S] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

DISPENSER Monsieur [S] d’avoir à participer aux frais engendrés par l’instance en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] ([Adresse 16]) a demandé à la présente juridiction de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de La Résidence [Localité 20] DES GARDES sis [Adresse 9] à [Localité 21] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 23] RIVE DROITE, venant aux droits du Cabinet OGIM, en ses conclusions, l’y dire bien fondé et y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL,

DÉBOUTER Monsieur [N] [S] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 20] DES GARDES sis [Adresse 9] à [Localité 21] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 23] RIVE DROITE, venant aux droits du Cabinet OGIM, à effectuer les travaux d’étanchéité du balcon R+7 selon devis de la société SOFRET du 19 janvier 2024,

DÉBOUTER Monsieur [N] [S] de sa demande de provision dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 20] DES GARDES 12 sis [Adresse 9] à [Localité 21] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 23] RIVE DROITE, venant aux droits du Cabinet OGIM,

DÉBOUTER Monsieur [N] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 20] DES GARDES sis [Adresse 9] à [Localité 21] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 23] RIVE DROITE, venant aux droits du Cabinet OGIM,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire, aux frais avancés de Monsieur [N] [S], DESIGNER TEL EXPERT qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président du tribunal avec pour mission de :

— Convoquer et entendre les parties,

— Se faire communiquer par les parties tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres pièces qu’il estimera nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Se rendre sur place, visiter les lieux, les décrire,

— Entendre tout sachant à charge d’en préciser l’identité,

— Examiner les désordres affectant les parties communes et les parties privatives allégués dans l’assignation de Monsieur [S] et les présentes conclusions, vices de construction, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles, défauts de conformités ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ou les présentes conclusions,

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes;

— Dire si les désordres décrits étaient ou non apparents à la réception, dire s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropres à sa destination ou s’ils affectent l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement dissociables ou non,

— Dire si à son avis, les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels, à la réglementation applicable et aux règles de l’art,

— Fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues, et évaluer tous les préjudices subis,

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toutes nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— Indiquer si des mesures d’urgence s’imposent,

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser l’une des parties à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par un maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel dans ce cas, déposera un pré rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

— Dire que l’expert devra adresser aux parties une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction, et qu’il fixera un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du CPC,

— Dire qu’il en sera référé en cas de difficultés,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER Monsieur [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 20] DES GARDES sis [Adresse 9] à [Localité 21], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 23] RIVE DROITE, venant aux droits du Cabinet OGIM, la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [N] [S] aux entiers dépens ;

Les parties ont été entendues oralement en leurs explications, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur l’injonction à effectuer les travaux d’étanchéité du balcon R+7

Monsieur [S] a entendu saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de cet article, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur ce chef de demande, Monsieur [S] invoque plus particulièrement l’existence d’un trouble manifestement illicite, lequel peut être ainsi défini par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’occurrence, il précise que le syndicat des copropriétaires manquerait à son obligation légale de conservation de l’immeuble, en refusant d’exécuter des travaux indispensables à la conservation des parties communes, notamment en ne procédant pas à la réfection du balcon situé à l’aplomb de son lot, à l’origine des infiltrations affectant son appartement.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute actions récursoires.

En l’espèce, le demandeur produit un constat établi le 27 avril 2025 par un commissaire de justice, mentionnant que dans la pièce sinistrée, le mur de droite en entrant, sur la partie située à proximité immédiate du châssis vitré, ainsi que le plafond présentent des stigmates d’infiltrations d’eau. Il est notamment relevé que la peinture est très abîmée, cloquée et se décollant par plaques entières laissant apparaître le revêtement sous-jacent.

Un rapport d’expertise en date du 23 avril 2025 émanant du cabinet SARETEC diligenté par l’assureur « Dommages ouvrage » précise que les infiltrations d’eau ont pour origine le balcon de l’appartement situé au-dessus de celui de Monsieur [S], en raison d’un défaut d’étanchéité du sol de celui-ci, dans l’angle de la menuiserie extérieure de façade avec l’acrotère.

Ces constatations venaient confirmer un diagnostic établi précédemment le 13 octobre 2023 par la société SOFRET.

Toutefois, s’il est constant au vu des explications des parties que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à la réfection des balcons des bâtiments de la résidence et notamment à leur imperméabilisation, travaux dont les réserves ont été levées le 20 janvier 2021, il existe un doute sur leur qualification en partie commune au regard du règlement de copropriété, lequel aux termes de son article 5, les classent comme partie privative.

Il s’en évince dès lors que Monsieur [S] ne démontre pas qu’il y aurait une violation manifeste de la règle de droit de la part du syndicat des copropriétaires, notamment par rapport à son obligation légale de conservation de l’immeuble.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande portant injonction de travaux.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Monsieur [S] invoque l’existence d’un préjudice de jouissance en raison des infiltrations qu’il subit.

Si en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, il existe un doute, comme cela a été expliqué précédemment, sur le fait que le balcon à l’origine du dommage constituerait une partie commune, de sorte que le demandeur ne démontre pas qu’il est créancier d’une obligation de réparation non sérieusement contestable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande subsidiaire portant sur l’organisation d’une mesure d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Le demandeur à une mesure d’instruction sur le fondement de ce texte doit seulement démontrer l’existence d’un motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, c’est-à-dire l’existence d’un « procès en germe » qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

Les pièces versées aux débats telles qu’énoncées précédemment, à savoir le constat du commissaire de justice, le rapport de SARETEC et le diagnostic de la société SOFRET, signent pour Monsieur [N] [S] l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

Au regard des pièces versées au dossier et des observations respectivement formulées par les parties, il convient de donner à l’expert la mission figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur [N] [S] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [S], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [N] [S] au titre de l’injonction à effectuer les travaux d’étanchéité du balcon R+7 et au titre du paiement de la provision pour préjudice de jouissance,

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonnons une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Tél : [XXXXXXXX02] [Localité 24]. : 06.01.81.10.30

Mail : [Courriel 19]

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que tous les documents et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties,

– se rendre au domicile de Monsieur [N] [S], 6ème étage du bâtiment F de la résidence [Localité 20] Des Gardes située au [Adresse 7] [Localité 1],

– examiner les dommages allégués par Monsieur [S] affectant son appartement aux termes de son assignation et les pièces jointes, les décrire en indiquant leur nature, leur importance et la date de leur apparition,

– rechercher l’origine et la cause des dommages constatés, et dire notamment s’ils ont un lien avec les travaux que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser sur l’imperméabilisation des balcons,

– préciser dans l’hypothèse où le désordre se situerait au niveau du balcon R+7 en aplomb de l’appartement de Monsieur [S], si celui-ci est susceptible de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,

– rechercher la cause de ce désordre, en précisant, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants,

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux dommages constatés dans l’appartement de Monsieur [S] et au désordre qui en est à l’origine, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis ou propositions chiffrées concernant les travaux envisagés,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le demandeur et proposer une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 14] (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Rappelons que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [N] [S] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 3], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 22], le 22 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président