TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/03894 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHYW

Minute 26-

Jugement du :

30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2022, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à M. [M] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], comprenant une place de stationnement en sous-sol, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 536,98 euros et d’une provision pour charges de 184,66 euros.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 4 mars 2023, la société PLURIAL NOVILIA a consenti à M. [M] [O] un bail de location de garage situé [Adresse 5] à [Localité 3], niveau S1.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 459,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 22 octobre 2025, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

1 584,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025,

300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 janvier 2026, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par Maître [Y], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société PLURIAL NOVILIA considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [M] [O] expose qu’il a repris des versements réguliers de son loyer courant et sollicite des délais de paiement afin de lui permettre d’apurer sa dette locative.

En réplique, la société PLURIAL NOVILIA s’oppose à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où M. [M] est déjà débiteur d’une dette locative de 632,67 euros provenant de son précédent logement. La situation d’impayés est récurrente.

Dans ce prolongement, M. [M] [O] ne communique aucun renseignement sur sa situation financière susceptible de lui permettre de s’acquitter de sa dette locative.

M. [M] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [M] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026, prorogé au 30 Mars 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et M. [M] [O], lequel a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

L’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que les parties n’ont pas entendu écarter la nature accessoire du contrat de location d’emplacement de stationnement.

En l’espèce, il est établi que le garage loué se situe à proximité du logement principal occupé par M. [M] [O].

Par ailleurs, la lecture du contrat de location d’emplacement de stationnement laisse apparaître que les rapports contractuels sont ordonnés de façon dépendante de la location principale d’habitation.

En effet, il est précisé au contrat qu’à défaut pour le preneur d’être locataire d’un logement dans le parc de l’organisme et par application de l’article L 411-1 du code de la construction et de l’habitation, la location est révocable à tout moment par le bailleur dès lors que l’un de ses locataires formule une demande d’aire de stationnement.

Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui de location d’emplacement de stationnement est suffisamment caractérisée et sans équivoque.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la signification du commandement prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de celui-ci, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement et non de six semaines.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié au locataire le 23 juillet 2025, pour un montant principal de 1 459,45 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le locataire, présent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 septembre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [M] [O] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et il convient d’ordonner à M. [M] [O] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’ordonner leur expulsion.

En application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la résiliation du bail d’habitation entraîne celle du bail relatif au garage.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 décembre 2025, M. [M] [O] lui devait la somme de 1 584,99 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [M] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 novembre 2022 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M. [M] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2], est résilié depuis le 24 septembre 2025 ;

DIT que le bail relatif au garage, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 24 septembre 2025 ;

ORDONNE à M. [M] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 2], ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONDAMNE M. [M] [O] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du mois de Janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE M. [M] [O] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 1 584,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [M] [O] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge